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上海房价“领跌全国”的幕后

2006年07月27日07:27   来源：西本资讯
摘要：

    根据上海市统计局7月19日公布的数据，今年上半年上海商品住宅销售价格出现稳中有降的局面，上半年全市商品住宅销售价格水平与去年同期相比下降5.2%。消息传出，顿时有人出来击节称赞：“房产政策调控见效，上海房价领跌全国。”

　　上海房价真的跌了吗？其实不然，上述统计主要涵盖的是一级市场上新建商品住房的销售价格，而更为准确的数字应该是反映二级市场价格变化的上海二手房指数，该指数一年来的变化却并不大。众所周知，新建商品住房的区域总是越来越偏僻，地块价值总是越来越小，故而其价格下跌的意义并不大，何况还有偏远地段的拆迁安置房；而紧盯市区52个区域内楼盘成交价格的二手房指数，今年3月份以来却呈现恢复性上涨，均价已经回升至去年12月份水平。

　　显然上海“房价不灭”的神话依然延续着，在房价保持稳定的背后，上涨有量而下跌无量，市场的多方心态正在增强，量价有望全面回升，同时，积累的系统风险也在不断变大。

　　我们注意到，从去年6月至今，政府出台了一系列的调控政策。主要可以分为两类，一是调高首付比例和贷款利息，这等于是弱化资金杠杆，收紧市场资金；二是新购房限制转让，等于是降低了资产的流动性。按照资产价格定义，一项资产的收益性和流动性越高，则价格也越高。显然，两年之内的新购房无法转让设限的政策极大地削弱了资产的流动性。

　　本来，投资者资金杠杆遭弱化，再加资产本身的流动性降低——上海房产的价格理应大大的下跌才是，然而，持续一年时间的“阴跌”，导致下探不到位，成交量迟迟上不去，市场有效性不足，只要一点点的的利多因素，哪怕是风吹草动，就有可能酿成“反转形态”。而且，市场已经在一定程度上消化了此类政策面的利空因素，形成了“抗药性”，所以此次“国六条”的出台，如泥牛入水，难以在市场上掀起几朵涟漪，而监管者手中能打的经济牌已经不多了。

　　纵观上海楼市，我们不妨猜测一下，在今年下半年，又有多少利多因素可能出现呢？

　　首先是通货膨胀。目前市场上有大批“转卖为租”的房东，也有很多“转买为赁”的房客。租房价格一季一议。如果下半年出现房租上涨(很有可能在内环线内出现)，而同时存款利率又保持不变的情况下，以目前的低利率对未来70年的房租进行折现，则房屋的估值水平将得到进一步的提升。

　　其次是宏观调控。一般普遍预测，下半年将有可能出台更严厉的土地紧缩和信贷政策，而这将导致市场供应量减少，开发商出现“惜售”。上海统计局6月发布的资料就显示，今年1至5月，上海房地产开发投资比去年同期下降了0.2%，且房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也由去年同期的35.8%下降到32.9%。作为6年来上海房地产业的首次投资萎缩，势必带来严重的供应量不足，值得楼市投资者保持谨慎乐观。（上海金融报）

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