前两年关于房地产企业暴利的呼声极高，于是有了要求房地产企业公布成本的说法，但2004年全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为6.7%，不管是净资产回报率还是销售利润率都在7%以下，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游的水平，于是要求公布房地产开发成本的说法消失了。

    但房价在宏观政策多年的调控之下仍保持着增长时，这种要求公布企业成本的说法再次出现在媒体与网络的主要位置。

    10月17日，我参加了焦点地产网的网聊之后，一位记者就“公开成本”的事宜提出了一系列的问题，好像公布了开发成本就能降低房价了。

    关于房地产开发企业是否暴利，REICO工作室已公布了二季度的《房地产开发利润水平分析》的专题报告，用大量的数据对比说明了非暴利的平均利润水平的情况，包括各行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等。除了外行的经济学家与不知情的消费者之外，已没有多少理论研究者在说整个行业暴利了。

    报告同时用各种相关数据和事实分析了这种暴利论造成的原因和误解，报告中同时公布了目前国内房地产开发项目房屋销售价格构成情况及价格构成的相关数据、各自所占的比例等进行了说明与分析。

    公布房屋价格的构成及各种构成所占的比重并不是什么秘密。北京市物价局还有专门的相关价格管理规章。但公布各企业的详细成本则是另外一码事了。

    《房地产管理法》第三十四条中，只对“国家实行房地产成本价格申报制度”做了一般规定，而没有对房地产价格的确定和成本的公布做出规定与约束。也就是说立法时非常明确的说明了不必要对此做出法律的限制。

    《商品房销售管理办法》【建设部（2001）88号令】第十七条中明确规定：“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。”已说明商品房是个交易双方自由定价的事宜，是随市场供求关系和产品质量、环境、位置及配套条件来决定的，而非政府管制与决定的事。协商议定是当事人的权利而非政府的权利。同时国家另有规定的是经济适用住房和带有社会保障性质类的住房商品化价格，这些规定已经用其他的配套文件给以说明和规定了。商品房在法律法规中明确的界定为市场调节价格的范围。

    再看中国的《价格法》第三章：经营者的价格行为中第十一条规定：“经营者进行价格活动，享有以下权利：（一）自主制定属于市场调节的价格；（二）在政府指导价规定的幅度内制定价格；（三）……”。同时第三章政府的定价行为中第十八条列举了政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价的商品和服务价格，其中并不包括市场化经营的商品房价格。《价格法》中有对经营者违约违法的管理规定，但没有公布成本构成的要求，只对政府指导价与政府定价商品有成本调查时的要求。商品房不属于此列。

    中国的《消费者权益保护法》在第三章经营者的义务中对经营者的行为义务做出了明确的规范，但并没有要求经营者公布生产成本的规定与约束。中国《公司法》第五条明确了公司从事经营活动的权利与义务，同样没有要求对生产经营成本的公布。

    中国的其他相关法律中都没有对生产成本公开的相关法律规定，那么依法经营的企业、依法享有自主定价权的商品价格为什么被社会舆论要求公布成本呢？这岂不是违反现行法律对经营者权利的保护的一种要求吗？

    从经济学的原理而言，最基本的研究基础就是用最小的投入获取最大的盈利。企业的竞争力正在于用最小的投入获取最大的盈利，否则国家又何必要提出节约能源、降低能耗、降低成本呢？这本来就是市场竞争机制形成的基础条件。那么公布成本的意义何在呢？因为成本并不是定价的唯一和基础原则，成本高会影响到价格组成的基数变化，并提高价格的生产保本基础，但并非定价的唯一条件。决定市场价格更多的是其市场供求关系，提供的服务与产品的稀缺性和劳动价值等因素，成本与价格并非一成不变的保持平衡关系，那么公布成本的意义何在呢？

    也许许多人的定价观念仍停留在计划经济阶段，或政府定价商品的基础上，认为在基础成本上加上国家规定的法定利润就是商品的价格，例如经济适用住房的价格制定方式。但商品房不是政府定价或指导价的商品，不受此类规定的限制，既可能出现定价低于成本的经营风险（如1996—1997年的房地产全行业亏损），也可能出现供不应求之下的价格巨涨。国际石油的生产成本基本不变的情况下，油价仍会上涨。

    商品房投资与生产并非像某些试图取消开发商，退回到小农经济自给自足的生产力阶段的自我盖房的简单劳动，而是从金融到建筑、从节能到智能化的高科技，从组织服务到生产配套的一系列复杂劳动的组合。也包括市场风险的判断与承担，包括产品的市场定位、环境、位置的选择和生活方式的改变，还包括生产链条的组合过程的经营能力，如采购与配置、设计与艺术等。这其中的许多劳动并非可以被普及和替代的。因此并非所有的企业都可以用同一种利润水平来要求和定价的，否则就没有企业的竞争差别和产品差别了。

    餐厅里的小葱拌豆腐2—16元一盘，存在着数倍的价格差，请问其原料成本的价格差又有多少呢？其产品的利润率又有多少呢？有人说定价差别在于享受的就是就餐的环境、卫生与服务的质量有差别，因此并没有人反对这种定价原则与利润率。那么餐饮服务中的经营风险和服务的技术含量，特别是小葱拌豆腐中的技术含量难道比房地产开发中的技术含量更高吗？经营风险更大吗？如果按同样的定价方式可能被大众所接受吗？

    有人说成本并不是企业的商业秘密，那么指的是成本的构成而非成本的概念。实际的生产成本与成本的总体构成在各企业之间存在着巨大的差别，根本不可能同比，自然许多就成了组成企业竞争力的商业秘密。如土地的价格，即使都在招拍挂的制度下进行，但许多小地块由于大公司参与的少，竞标的价格波动不大，许多是低价摘牌中标的。但许多大地块或位置较好的地块，由于大公司参与的多，因此价格上升的空间很大，创出了许多天价，使土地在价格构成中产生了企业之间的差别。

    又如采购的成本，大公司的采购成本普遍低于小公司的采购成本，这里既包括因付款的方式与进度不同造成的单价差，也包括因采购数量而形成的价格差。集团成批的购买方式可以使同一品牌商品、设备、配件的价格相差巨大，甚至可能是数倍的关系。成批量的三折与市场单价相比也许是二倍以上的价格差。许多大企业与设计团队、钢材供给单位、电梯生产单位等签订了长期合作的联盟合同，自然会在采购价格上产生优势。

    就建安施工而言，投标的规定中有根据国家定额可以上七下五的浮动，说明施工单位的竞争中就可能有10%的以上的承包价格差，这个价格差恰恰显示的是施工企业的竞争力。但这个竞争力一定会与开发企业的支付能力与风险相关联。好的开发企业常常会有较强的谈判能力，同时长期合作伙伴关系又会减少施工企业的生产型相关费用和交易成本，让施工企业可以给出更优惠的施工承包条件。

    开发企业的融资成本、自有资金实力、设计理念、市场营销能力与内部管理水平都与成本的支出相关。许多好的企业的广告与营销费用很低，房子可以很快销售完，但某些企业可能用了数倍的费用也不成功，而这数倍的广告等费用都会进入实际支出的成本之中。请问这种成本的公布又有什么意义呢？

    尤其是不能用某一个楼盘的成本去推算整个行业的定价原则与利润水平，也不能用某一项目公司的情况去推算长期从事开发的企业或行业的成本水平。这其中的差异性巨大，有的公司可能在一个项目的前期用低价、低利润或无利润的销售来做广告吸引市场的关注，并用项目成熟、配套齐全的后期楼盘盈利，那么在不同时间段中这个成本与定价之间的关系差别也是巨大的。

    由此可见，总的成本构成关系与实际的成本之间有着巨大的差别。空客与波音之间也不会公布自己的成本，开发企业同样受法律的保护，没有必要、也不应公布自己的成本。

    从市场竞争角度而言，这种连用脚都能想清楚的问题，为什么会有这样多的学者与专家用脑子都想不清楚呢？

    中国的市场经济的改革至今仍遇到各种左的与右的的干扰，恰恰在于许多人仍坚持用计划经济的管理观念来限制市场机制的形成；恰恰在于有大量的不符合法律也不符合市场经济规律的要求在作乱，这大约也是中国出不了诺贝尔奖提名人的关键所在。没有良好的市场经济的生存环境与企业发展环境，也不会有创新意识的科研环境，甚至培养不出敢想敢做的创新人才。

    对政府定价或指导价的产品，理所当然的应受到社会的和公众的监督，包括许多服务价格和公共产品价格等要召开听证会，要让公民参与意见。但商品房不是法律规定的这类公共产品，因此无需公众的监督。定价的原则由交易各方确定。尽管许多消费者会对房价提出各种不同看法，但你一定不会同意让社会来监督你讨价还价的谈判权利和选择权利，同样你一定会保留自己放弃的权利或用脚投票的权利。那么另一方的当事人是否也会同样的保护自己的权利呢。

    市场定价原则应用市场的调节手段来控制，包括总供给与总需求的平衡，但与公布成本无关。这真是一个不应被政府参与和管制、不应被社会舆论关注的问题。来源： 任志强博客