新干线讯：近日，北京市银监局召集北京16家商业银行的个人金融业务负责人，正式传达《现场检查意见书》，其中包括最受业界关注的“未封顶楼盘不能办个人住房贷款”等规定。据悉，四大国有商业银行同样在此次通报传达之列，并非像外界传言的新政仅针对非国有股份制商业银行。

    但是，该份意见书并未明文设定具体的执行时间。据一位与会的商业银行负责人透露，此意见书在一个星期前已下发至北京各大商业银行，而意见书中的多项规定，其实在2003年银监会出台的121号文中就早有要求，只不过这次强调要求各大银行必须“严格执行”。

    原先，该项政策出台的矛头直指开发商，但是此项政策并没有执行下去。其中除了管理层自身贯彻的问题，还有一个原因在于，开发商找到了“曲线救国”的方式——贴息委托贷款。开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。目的在于以弥补121文件出台“封顶按揭”造成的消费断裂，规避金融机构风险。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于住宅房地产开发商来讲，委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题，实现提前销售。按照央行121号文件的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭。因为目前中国商品房销售中大多数购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去。因此这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。利用开发商贴息的委托贷款，以通过贴息委托贷款进行销售，这比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右的时间。于是，政策的效果被很好地“对冲掉了”。

    时至今日，该项政策表面上看似与121规定没有太大的分别，实质上，同样为了达到“取消预售商品房”的目地，但这块板子是打在开发商身上，还是打在银行的身上，其意味就会大大不同了。3年前的“板子”早已打在了开发商的身上，但却被“迂回贷款”对冲了其效果，如今此板重重地打在“执行者”的身上，其对开发商乃至银行自身的影响都是巨大的。

    据我们了解，对于目前的房贷新政，多数开发商的反应比较强烈，他们称其为宏观调控以来最有可能导致资金链受损的政策之一，尤其是刚刚开盘不久、又刚建出地面的楼盘开发商。一般来讲，封顶前的时期对开发商来说是资金考验的重要一关，工程款项的支付、开发贷款的偿还都指望出地面到封顶前的销售回款。此项政策将在很大程度上堵住了开发商挪用资金的漏洞，改变了北京不少开发商现有的盈利模式，开发商必须重新规划资金进度。

    最终分析结论（Final analysis conclusion）：

    该项措施的效果是多方面的。首先，资金链断裂的开发商数量可能大增，房地产项目转让的数字也可能因此迅速增长，此项政策也将加速开发商之间的收购兼并，即便项目前景很好的企业，都不排除因为资金链问题而被迫转让的可能性。其次，如果银行坚决执行封顶后放按揭，而不留任何“迂回”的余地，那么必然使得开发商销售回款的周期拉长，这将导致开发商的成本上升，进而利润缩减。最后，由于开发商资金状况会进一步恶化，因此开发商还贷的能力也将随之下降，银行这部分信贷的违约率必然随之上升；但封顶之后再放按揭贷款，却也使得银行的抵押物价值更可靠，此消彼长，对银行房地产贷款整体质量的影响目前还难以评估。