房地产调控是今年宏观调控的重头戏，政策密集度之大，前所未有。我们在此前的分析中曾表示，在房地产调控政策方面存在不少问题，首先是体制上存在问题，如分税制；其次是房地产市场被政策割裂；还有国内投资品缺乏、社会问题被归结为行业问题等。这些问题的存在使得房地产成为众矢之的。

    观察今年的房地产调控政策，可以发现政策调控的焦点是指向房价。为什么如此？因为房价是社会关注的焦点，是最显著的指标，也是最好识别的信号。尤其是在房地产问题承载了社会矛盾焦点的责任之后，对房价的调控也就成了释放社会矛盾势能的有效渠道。

    遗憾的是，从实际情况来看，抑制房价的政策目标没有达到。国家统计局的数据显示，即使在经历了一系列的调控之后，今年10月份，中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7%的涨幅名列首位。只有上海微降0.6%，北海微降0.4%。70个大中城市二手房销售价格10月份同比上涨5.2%，涨幅比上月提高0.3个百分点；涨幅较高的主要城市有：大连12.7%、深圳12.4%、北京10.2%。房价上涨的变化，与对市场的观察是一致的。

    据建设部官员不久前透露，国务院对房地产调控的情况并不是很满意，“现在有关部门压力很大。”从5月17日推出“国六条”的国务院常务会议到10月17日专门听取房地产市场调控措施落实情况的国务院会议，整整5个月，国务院仍基本维持“原判”：少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。建设部官员坦承，房地产宏观调控的成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大。

    在我们看来，以房价为目标的调控之所以失灵，与当前的需求有关。虽然调控在紧锣密鼓的展开，但房地产的市场需求没有发生变化，该买房的还是要买房，有能力投资的还是在投资。尤其是有实力的外资，它们反而因为国内房地产调控而获得了更多的投资机会。目前在国内一、二线城市，外资投资土地、商业地产和住宅的势头并未明显放缓。最新的一个故事是，一家总部位于爱尔兰都柏林的公司，向外国客户提供上海物业投资机会的计划，结果吸引了伦敦金融城数以百计的银行家、分析师和交易员。他们希望获利于上海不断上涨的房价，以及许多外汇分析师预计将升值的人民币。

    很显然，在人民币升值预期之下，在中国经济还在不断快速增长的情况下，外资将会继续向中国的房地产注入资金，这是分享中国经济和人民币升值的最好的宏观投资之一。道理很简单，由于人民币不能自由兑换，大量投资人民币的唯一方法，是购买以人民币计价的资产。由于中国还缺乏足够的投资品，房地产就成为最好的投资品之一。

    在需求未减的同时，国内多项调控政策的着眼点主要集中在房地产的供给上。紧缩地根、减少土地供应、抬高房地产流通环节门槛、提高房地产交易税收、对住宅项目的面积与小户型比例设限等多项政策，本意是通过打压、紧缩、限制、规范的方式，来整肃房地产市场。而最近在京沪等大城市进行的房地产反腐清查，客观上也起到了紧缩的作用。上述诸多政策，都起到了减少房地产供应面的效果。

    最终分析结论（Final analysis conclusion）：

    我们认为，在今年的大力度政策出台之后，如果仍然沿着打压房价、减少供应的思路去调控，未来的房地产调控效果不会有显著改善。在需求仍然很大时，限制供应是根本无法解决问题的。对国内的政策部门而言，有必要调整房地产调控政策的方向和着力点，重点应该放在平衡供需上，而不只是盯住房价。要减轻房地产调控中的社会问题压力，如推进经济适用房或廉租房，则需要政府严格执行政策，减少寻租和腐败。