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国际经验表明如放松开发限制，地价不会助涨房价

2006年11月30日08:46   来源：西本资讯
摘要：

    在市场充分发育的条件下，房价决定地价。如果地价上升能够通过房地产业的技术革新和要素替代来内部化，地价上升对房价的影响不会显著。

    国际上实行严格的土地供给的国家有韩国、泰国和哥伦比亚等。首尔实行严格的土地功能分区、绿化带和土地重划，这些刚性的政策措施使得城市发展的密度不能根据土地价格加以调整。结果，土地供给和开发限制成为首尔房价飙升的重要原因之一。首尔的土地价格在1974－1989年间以年均24.2%的速度增长，被认为是同期房价暴涨的“罪魁祸首”之一。

    相反，泰国曼谷和哥伦比亚的波哥大的土地控制并没有产生像首尔一样的后果。波哥大的城市绿地政策限制土地供给，但其对价格的影响有限，20世纪80年代的土地价格增长率仅为4%－6%。这是因为建筑和规划的灵活性允许城市建筑密度根据土地价格加以调整，更高楼层和更高密度的建筑出现在高价格的地块上。从1984年－1989年，土地价格上升10%，容积率上升6.9%。这清楚地显示波哥大市土地市场的控制和土地价格的上升对房价的影响非常有限。同样，泰国曼谷的地价1988年－1990年上升的速度为年平均21%。由于开发商能建造更高和更密的楼群，曼谷地价对房价的影响并不显著。这表明开发商通过调整住房生产方式至少部分消化了地价上升，而不是全部转嫁给业主。

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