中国数万家房地产企业中，论规模和实力，绝大部分仍然是中小企业，这是一个不争的事实。

    近年来接二连三的调控政策，以及“强者愈强，弱者愈弱”的行业普遍发展规律，使国内众多中小房企面临的生存环境越来越严峻。在这样的背景下，如何尽快打通融资通道，突破对房地产开发来说至关重要的资金瓶颈，成了关乎中小房企生死存亡的重大命题。

    近日，三位房地产业内的资深人士，分别就此发表了看法和体会，以下为各方精彩观点摘要：

    任志强 北京华远集团董事长

    到目前为止，国内企业真正的融资渠道只有两条：一是股权，一是债权。但对中小房企而言，股权融资是走不通的，因为企业太小，股权不值钱，而且在很多中小房企老板或负责人的潜意识里，即便有投资方愿意收购企业的股权，他们还是对别人当大股东而自己仅仅是操盘手的局面不能接受。这样一来，中小房企走股权融资这条路基本上没什么指望。而债权融资的方式，除了银行贷款，就只剩下地下钱庄了，风险也不小。至于产业投资基金，短时期更指望不上。

    不过，今后外资银行可能是中小企业解决融资难题的一个有利途径。因为它们通常不太在意你是什么规模的开发商，更主要的看考察企业的财务制度、治理结构以及管理团队的能力。如果这些条件都符合外资银行的要求，它们放款的时候也不受银监会现有的“四证齐全、封顶按揭”等一系列苛刻限制，因为它们为了争取市场份额，就算要求有抵押、担保等，条件一般也比国内银行宽松。

    我们公司最早跟一家外资银行进行融资合作时，它们提供的贷款额度不仅投放在北京市场，也可以投放到二三线城市去，只要合同中约定就行，贷款利率还低于内资银行。但你做第一笔贷款的时候，一定要提供优质的财务报告，让它们对你的企业充分信任，这一点在中小房企向外资银行融资时极其重要。

    今年12月11日，中国将根据加入WTO时的承诺，取消对外资银行的准入限制。外资银行可以在中国境内开展人民币业务，你以美元借款，用人民币还款，他们也是乐意的，因为人民币升值前景非常明朗。所以中小房企现在应该好好关注和利用外资银行这条融资渠道。

    蔡健伟 新世界（北京）项目管理中心业务发展总监

    我认为“贷转股”是另外一种做法。房企在暂时不具备上市条件的情况下，发行企业债券，由基金机构认购，然后承诺上市以后给基金一定的股份，或者直接折合为股票。这样一旦房企成功上市，基金机构手里的股票可以流通，也可以持有，退出机制很灵活。据我了解，很多规模不是很大的房地产公司，基本上都采取这样的模式进行融资。

    以新世界发展的经验来说，到目前为止母公司以及旗下分立出来的五家上市公司，即新世界中国地产、新世界创建、新世界基建、新世界电讯和新世界公路等等，当初都是采用此种方式募集资金得以成立的。

    但我们应该意识到，目前国内的资本市场，在为小企业做大方面，并没有留出太大的空间。所以国内很多中小房企需要获得资金进行扩张时，不少都采用“买壳”的方式。借壳上市不违规，但是成本很高，因为壳不是白借的，要付出相应代价。

    这里面最关键的问题是，你所购买的“壳”本身在资本市场上到底能募集多少资金。因为国内对上市公司增资扩股是有条件限制的，好公司的“壳”没有人会卖给你，能卖给你的“壳”大多数业绩都很差，到手之后还要养好几年，才有机会增资扩股，而实际上中小企业大多数等不了这么长时间。

    穆浩  嘉伟捷胜投资咨询公司总裁

    中小房企融资主要是为了支付地价，但这里有一个最关键的问题，或者说是一个悖论：需要融资的时候，你手里有没有地？有地的话，即便是中小房企，融资也并非太难的事。

    只要有土地，就可以做股权信托。例如某家知名房企在广东的一个项目，前一两年从德意志银行获得了融资，就是走的这条路。它们先拿出70％左右的股权给外方，然后每年进行一定比例的股权回购，用该部分股权相应的开发收益，作为融资的溢价支付给外方。这样项目开发的资金有了，最终还保住了项目的股权。当然这家企业不是中小房企，但这种融资模式，值得手中有地的中小房企借鉴。

    在今年早些时候出台的限制外资投资国内房地产市场的“171号文件”中，国家外汇管理局对类似的操作手法进行了限制。但股权溢价融资的方式，从技术上说是无法真正限制的，因为外方获取的只是资本利润，而不参与项目管理和操作，这样就避开了“171号文件”中的相关限制。 来源：中国经营报