目前，中国房地产行业仍然呈现高速发展态势，但转型已经悄然展开，回顾2004年第2季度至今，房地产行业规模和盈利能力均在不断上升。20世纪70年代的日本和目前的中国经济结构是极其相似的，包括人均GDP、人均能耗、出口产品结构、人口结构（35－54岁壮劳力的占比）、高国民储蓄率、工业增长和各口径货币增长速度，甚至举办奥运会等等。当时日本出现了资产价格的持续膨胀。以股市为例，1980年东京证券交易所的综合指数较1968年增长了5倍；1989年则较1968年增长了28.8倍。以房地产市场为例，房地产类上市公司的行业指数在这两个阶段则分别上涨了3.5和23.5倍！相应地，不少学者也在讨论中国股市的“黄金十年”和中国房地产市场的“高速廿年”。极其乐观的气氛充满整个市场，从现有的情况看，房地产行业很可能上演一幕“资本为王、强者恒强”的并购大潮。

    经济学家钟伟指出，房地产行业一个重要特征，是地价决定房价，开发商在土地储备上沉淀的资金规模，给小企业的生存，以及大企业的持续经营带来巨大压力。

    从1998年年底开始至今，地价和房价从来都是密切相关的，在土地出让以“招拍挂”为主之后，行业呈现出从“关系型市场”向“资本型市场”的加速转型。作为大型开发商，必须拥有3－5年开发量的土地储备才能具有成长性地持续经营，对于小开发商，“招拍挂”使其几乎无法在土地一二级市场中轻易地获得土地。在中国的房地产市场上，既缺乏银行在土地出让环节上对开发商的金融支持，又缺乏政府运用金融税收制度逐步分摊土地出让成本给房价带来的压力，这在很大程度上导致了目前高地价、高房价背景下，开发商必须拥有巨额资本投入土地储备的现状。这种成本，目前大约在1.6万亿，估计在2007年可轻易突破2.2万亿，资金对于开发商的重要性进一步上升。

    在这种情况下，很多资金难以为继的小房地产商，将难以承受不断上涨的成本压力，最终可能导致行业集中度迅速提高。这种趋势在过去3年已十分突出，例如在2003年，排名靠前的中国开发商净资产规模大约在100亿元左右，目前已普遍提升到了500亿－600亿的水平。对比发达国家如日本、英国和美国房地产行业的集中度，即便是在行业集中度最低的美国，前五家最大的房地产商所占市场份额的比例也超过了10%，而在中国，类似中海、万科和合生这样的企业，估计拥有的市场份额都仅在1%左右。从成熟市场的经验看，行业集中度的提高意味着行业兼并破产浪潮的涌动，通过兼并收购，大开发商越来越大，中小开发商要么举旗投降，要么出局。这种强者恒强的趋势，已从一线城市迅速向二线城市蔓延。它将带来两个后果，一是中小开发商的不断消亡，二是市场份额和行业利润不断向大企业集中。

    另外，商业地产开发也将在行业集中度提高的基础上，逐渐成为一些优秀开发商在行业蛋糕享用的奶油。目前中国住宅市场高度兴盛，这意味着满足了居民基本的居住需求之后，在住宅周边的服务配套需求将不断膨胀，这给商业地产带来了发展良机。在住宅业领先发展的一线城市，其商业地产市场也会领先孕育出来。考虑到商业地产所需的专业经验较之住宅更为复杂，因此只有少量优秀开发商才能撇得一线城市商业地产的奶油。进而言之，在纽约曼哈顿、东京银座以及巴黎拉德方斯等局部区域，过去20年持有型物业的年均回报都高达8%－9%，因此一些开发商可能逐渐改变自身“项目公司”，开发－销售－再开发的业务模式，而在其净资产中适当增加持有型物业的比重。目前看来，未来3－5年中国出现几家在净资产中有1/3为商用地产的大开发商是有可能的。

    最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

    我们认为，地价的不断上扬以及缺乏金融支持的现实，将导致未来大量的中小房地产公司被市场“清洗”，而商业地产这一未来的市场亮点，主要竞争者也将是大型房地产商和外资，并购和兼并将是下一阶段房地产市场发展的主流。