到目前为止，在“调控大旗”的指挥下，房地产商各类资金渠道受到了严格限制，资金成本压力正进一步凸现出来。而让那些资金实力本来就弱小的房地产商更为难受的是，无论怎么调控，土地的价格都在持续的飞速上涨。毫无疑问，因为土地储备而带来的成本压力已经成为了当前房地产市场进行大洗牌的重要动因。对于中小房地产商而言的风险，现在对于一些大型房地产商来说，却成为了极佳的扩张良机。

    不过在这一扩张过程之中，房地产商对自身现金流量表的平衡能力，尤其是净资产周转率需要引起高度重视。从德隆到科龙再到顺驰，悲剧无一不产生于偏重损益表而没有同步关注现金流量表。开发商如果想要获得稳定的利润率，既要考虑业务扩张的速度，也需要考虑净资产周转率、股本/有息负债率等一系列重要的财务指标。以净资产周转率为例，在美国较好的开发商都在1以上，在中国，最优秀的企业，例如万科则接近0.6，一般的房地产上市公司只有0.3－0.4的水准，这就意味着在其他财务指标接近的情况下，如果开发商想要获得相近的资本收益率，那么国内普通开发商的业务扩张节奏要比万科快一倍，比美国的开发商快3倍以上，过快的业务膨胀显然将带来一系列问题并最终葬送企业。现在有不少房地产商就走在了这样一条道路上。

    美国第二大房地产开发商“勒纳”公司稳健扩张的经验，就值得国内房地产商好好借鉴。来自《证券市场周刊》的消息指出，勒纳公司一向以“资产负债表第一”著称，一直奉行财务保守策略。“勒纳”的股权占总资产的比例一直保持在30%以上，它也一直要求自己的地产部门净负债（有息负债减现金）与总资本之比控制在40%－50%之间，2003年将这一门槛降至35%－45%。实际上，在1998－2003年间，公司的净负债总资本比平均为31%，而2003年更是降至10%以下。

    令人惊讶的是，如此保守的“勒纳”，却是一个并购高手。实际上“并购成长”已经写进了“勒纳”的发展战略，公司甚至将自己的成长定义为“机会驱动型”－－企业能否健康成长取决于能否识别市场的低估机会，以及是否有足够健康的财务报表去把握并购机会。自1954年成立，“勒纳”早期的成长是比较缓慢的，一直到1972年才开始跨州经营；1986年进入并购扩张时期；1995年进入密集的并购期；2002年达到巅峰，一年内进行了10起并购；最近几年，公司每年的并购案也都在3－5起左右。

    那么，“勒纳”是如何在激进的并购扩张与保守的财务策略之间平衡的呢？从“勒纳”的并购历史，我们看到企业的并购扩张是严格遵循一定节奏的。如果在不得已的情况下打乱扩张的战略节奏部署－－被并购企业的业务范围可能超出了公司的战略规划，那么“勒纳”会通过剥离非必要土地（没有列入战略规划的土地）来控制业务范围，并回笼部分并购资金。“勒纳”还对短债有着一种近乎“深恶痛绝”的感情，总在努力消灭掉资产负债表中的每一笔短期债务，或是用长期债券、可转换债券替代，或是用股权资本（留存收益）偿还，以此来保证自己的长期财务健康。

    对比“勒纳”，2006年9月被迫将自己卖给香港路劲基建公司的顺驰，就是因为太为激进的财务策略，而错失了发展机会。

    最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

    我们认为，未来像顺驰这样因为财务激进策略而产生问题的房地产商将越来越多，这些企业将成为中国“勒纳”们的最佳收购和扩张机会，只要它们能够保证自己能“识别被市场低估的并购机会和保持最健康的资产负债结构”。