2006年7月，中国开始对外国人购房进行限制。对外资机构和境外个人购买商品房进行了一定限制。该政策执行大半年以来，效果如何？

    有数字称，北京市在去年7月下发紧急“限外”通知后三个月，以外资身份在京城购买写字楼散售面积的成交套数仅为12套，成交面积为2846平方米；比政策发布前三个月内的交易量下降了近60%。不过，数据显示，境外资金在北京购房的比例占北京房地产市场交易额的7%左右；境外个人投资主要集中在高档公寓，而境外机构在北京主要投资在高档酒店、商业、办公楼以及高档服务式公寓。整体看，限外令对北京房地产市场的影响并不大。

    特别是从价格变化来看，在国内70个城市中，北京的新建商品房价上涨都处于前列。从2006年8月至12月，全国70个大中城市新建商品房平均房价同比上涨幅度分别为5.5%、6.3%、6.6%、5.2%和6.3%，而同期北京市新建商品房平均房价同比涨幅分别为11.4%、10.3%、10.7%、10.3%和10.4%。而在政策实施前的6月，70个大中城市6月房价同比上涨5.8%，北京为11.2%。上述数字显示，“限外令”政策实施后，国内主要城市和北京市的房价上涨并无变化。而一些有实力的外资房地产投资者，它们大手笔投资国内房地产市场依然如故。

    上述数据对比显示，如果期望以限制外资购房来达到调控房价的作用，至少从北京市的实践来看，“限外令”的执行是基本无效或低效的。因此，把政策目标放在外资上，这是打错了板子。

    还必须注意的是，“限外令”对中国的开放有负面影响。如果中国要进一步国际化，尤其是北京和上海要成为国际化的大都市，一个限制外国人购房的形象是很不合时宜的。中国花了近10年的时间进行改革，初步搭建起了房地产市场化的框架，如果临时性地限制外资购房，实际上又在市场规则中规定了一种例外，对市场化有损害。

    有官方媒体曾表示，国外也有限制外国人购房的例子，但我们检索美国、法国、新加坡的有关做法后发现，这些国家并非简单地“限外”，很多地方对外国人购房还持欢迎态度。

    对比这些国家政府的一些做法，我们认为，中国房价过高以及由此引发各种社会问题，责任不在包括外资在内的消费者和投资者，政府应该承担很大的责任。

    首先，现有的“土地财政”和土地出让金制度，鼓励了各地加大房地产开发力度，因为土地出售的主要收益都归地方政府所有。事实上，在商品房的成本构成中，土地成本是最大的成本构成。这种机制还扭曲了城市规划，城市规划、旧城拆迁、交通规划等，很大程度上要受房地产开发的“干预”。

    其次，政府在推行房地产市场的商业化发展的同时，没有承担起满足低收入者住房需求的基本责任。以北京为例，推出经济适用房制度是很早的，但在执行中也是北京做得最糟，大量经济适用房成为炒作对象，“开着奔驰买经济适用房”的荒唐事在北京并不鲜见。结果，政府给出的补贴，并没有落到真正有需要者的手中。

    即使在房地产完全市场化的美国，一些地方政府在制定与执行“可负担住房”（affordable house）制度方面，也做得十分严格。比如在麻省，如果开发商开发的项目中有25%以上的单元是可负担得起的出租房，开发商就有资格要求按照自己的意愿进行规划。其他州也要求至少15%的单元是用于可负担得起的房屋。旧金山目前的住宅价格中值是70万美元，最近市政府对开发商提出了严格的条款：任何拥有5个以上单元的项目必须提供至少15%的单元，以可负担得起的价格出租。

    最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

    在没有规范和完善国内住房制度的情况下，“限外”不是解决房地产问题的有效政策。一个限制外国人购房的城市，肯定成不了国际化都市。