中国的地产行业在两年多的宏观调控的“修理”之下，虽说摆在地产商们面前的道路并不清晰可见，多如牛毛的政策让企业的决策者有时仍把不准国家调控的“脉”，但基本的行业发展方向已经确定了，行业需要洗牌。随着生存环境的改变，国内房地产企业面临的不仅是从一级城市转向二三线城市市场，在发展方式上也必须做出自身的调整。尤其是行业中的标杆企业，将先市场一步来调整企业的发展战略，这样才能抢占先机。

    目前来看，似乎这个时机已经到了。据有关媒体透露，2007年会成为万科的调整年。万科集团总部正在考虑将两个重要部门撤离深圳，一个是董事长办公室，一个是资金中心，迁往北京。据透露，迁移部门只是一个开始，万科今年的大动作在于内部部门的精简，万科将从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。首先试点将部分部门的业务外包，这涉及设计部门，工程部门，还有采购部门。然而，这样的调整只是第一梯队，以后调整将涉及各个部门，包括营销部门等，这样万科将成为一个资源整合中心，在产业链的上游打开融资渠道，下游将业务分包，同时增加客户服务的队伍，扩大品牌的影响力。

    万科撤离的消息虽然还需证实，但估计会让深圳市有些不快，虽然万科董事长王石今年初曾表示对深圳满怀热情，但万科的部分撤离也会让人担心：从金融企业到实业企业都在逐渐撤离深圳，是否意味着深圳的区位特点并不适合全国性公司的发展？不过从企业发展的策略来看，这种调整无疑是有意义的。了解万科的人都知道，万科近十年的公司战略非常明确，就是做“减法”——卖掉一切不想做的，专注于想做的，并且通过卖出非核心产业而获得足够的财政支持。万科在公司历经多个阶段转型的时候，都并没有放弃深圳这个“总部基地”，而今却偏偏选在今年考虑“迁出”，这其中必有很重要的原因。

    分析其原因，我们认为最主要的在于两方面考虑。首先，早在三年前，万科就启动了工厂化战略，逐步提升工厂化、标准化率，进行住宅产业生产方式的根本性变革。王石曾表示，“住宅产业化可以提高我们的资金利用率，将来项目交付面积与开工建设面积的比例会由1∶5提升到1∶3，甚至1∶2。”住宅产业化的加速发展，使得作为开发商的万科对于建筑施工企业的要求将会更高，对于住宅建设各个环节的专业化的依赖更高，对于资金利用效率的要求也会更高。这一切也要求万科站在更高的全国性的平台上，来寻求各方面专业资源的整合。鉴于深圳市的局限，与北京相比在信息、金融、人力资源方面都不占优势，加上万科自己在工程设计以及施工承建方面也是规模有限，为了共同推进产业化，万科今后必须寻求与更多国有背景的大建筑公司合作。因此，北京成为万科部分部门的转移目的，就有了其理由。

    其次，从万科所走的路可以看到，它正在沿着一种欧美开发企业的模式来发展。它将住宅开发视为一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。这其中的关键是金融资源的整合。万通集团主席冯仑过去就一再向国内介绍美国的房地产开发模式，称美国的房地产开发其实就是一个金融安排。从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期，结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“空手套白狼”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。因此，如果万科真的将“资金部门”迁到北京，看中的将是北京的金融平台。北京是全国最主要的金融中心之一，并且是核心政策的发源地，因此要想做到获得全国性的乃至国际性的金融平台和资源，更快地对国家调控政策做出应对，将这块核心业务迁到北京是符合逻辑的选择。

    最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

    作为中国地产行业的龙头企业和指标性企业，万科的转型在一定程度上代表了中国房地产企业的转型。从目前万科的企业动向，我们可以看出趋势，这个企业正在向着资源整合型企业转变，也在向专业化进一步靠近。有理由相信，这预示着中国未来的房地产开发方式会有很大变化，这也会影响到未来国内房地产企业的竞争方式。整体上看中国的房地产企业，它们走过了这样一种发展轨迹：关系型－开发型－资源整合型，万科正在向后一个阶段发展。