每次安邦分析师去进行宏观经济形势问题的培训演讲之时，几乎都有一个问题是听众必问的：中国的房价还有希望降下来吗？北京的房价还会上涨吗？每次听到这个问题时，安邦分析师都只能是一脸的无奈：有效供应增长不上去，房价难有降下去的希望，除非中国经济大萧条，要不就是彻底放开房地产市场，超标公房还要“大赦”，以大量增加二手房的有效供应，中国的房价才有降下去的可能性。

    事实上，有效供需决定房价这一规律，在房地产市场与电视机市场上，都没有什么区别。但房地产市场与电视机市场最大的区别就在于，两者的有效供给是天壤之别。2006年，北京住宅用地供应了1318公顷，增长49.7%，可在2006年北京的商品住宅销售价格仍旧上涨了9.6%，高于上年2.5个百分点。

    北京有效供应不足，那么盖好的房子都跑到哪里去了？今年3月份，安邦分析师关注到官方新华网的一篇文章，指出了这些房子的去处。今年1－2月北京商品房销售面积同比大幅减少，其中住宅现房销售面积大降71.4%，期房销售面积大跌42.4%；同期建房数据显示，这两个月北京商品住宅竣工面积同比大增37.8%。按统计局公布的数据，北京这两个月商品住宅空置面积却减少了68.2万平米。这一进一出，北京就有113万平米已竣工商品住宅既没有售出又没有空置，就此“消失”了。按照官方对空置房的定义，这些“消失”的住宅包括用于“拆迁还建，统建代建，公共配套建筑，房地产公司自用及周转房”。但据有关人士的分析，这些“消失”的住宅实际上大部分都成为定向内部销售的“特殊商品房”。

    问题似乎很明朗了，在北京大量存在的国家部委机关、央企、地方国企、学校、事业单位等等，都要在1998年的货币化分房机制改革之后盖“商品房”或者买商品房，房子就是这么消失的。如果你不幸天天闻到北京三环堵车之后的汽车尾气，那么请你抽空到北京的二环和三环之间转转，你会发现大片的林荫绿地，你也会发现在北京这些地价最贵的地方，高楼竟然少得出奇，并有大量的6、7层的多层住宅。

    那北京有多少这样的住房？这可以根据北京市统计局的数字做些很简单的估算。2005年北京的常住人口就业人数，有753.7万，而其中仅公共管理组织就有超过40万人，如果我们把金融、石油、电信、电力、邮政、建筑、交通、教育、卫生等垄断企业和事业单位的人数加起来，保守估计，300万－400万的就业群体，是有的。只要北京的政府、国企和事业单位们要给这其中的一半人解决住房问题，这就是一个150万－200万的群体。如果我们再算上离退休人员，这个数字是异常庞大的。

    这十年来，北京给这些群体解决了多少住房，这是一个天知道的问题。但我们看看北京存在多少超标公房和超标经济适用房，就知道这些群体大概占用了北京多少土地了。保守估计，这些群体要养活北京1400万人的一半以上，占用北京50%以上的土地，是毫无疑问的。算上他们超标占用的，达到60%－70%也是可能的。剩下那么一点可怜的土地给另外50%的人使用，房价自然节节高攀，何况还有那么多人汇聚北京来疏通关系？

    如果我们把北京的军产、央产、乡产、校产、院产等各类住房统称为“国产房”，那么这些住房的上市流通才能真正解决北京住房市场供应不足的问题。而北京这一问题，实际上也可以类比到中国几乎每个省份的经济和政治中心——省会城市，这也是这些省会城市房价节节高攀的重要原因所在。

    不过通常这些“国产房”的产权都极不清晰，有集体产权，有个人产权；有所有权，还有未交土地出让金的所有权，还有仅有使用权的住房；还有被公开的超标房如何处理的问题；还有因为种种审批原因而没有房产证的问题，等等。中央一日不厘清这类住房的产权问题，那么有效供应增加的问题，就一日得不到解决，房价自然也无法降下来。

    最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

    从总体上看，有效供应不足已成为当前住房保障体系的突出问题。而为二手房市场创造条件，才是解决有效供应不足的根本所在。