上海地产市场内中环一波如火如荼的涨价之后，曾被专家预测不会出现大涨的外郊环近期也悄然启动上涨，上海楼市的涨价风正从内中环开始向外郊环蔓延。分析人士认为，这意味着上海楼市一波全面性的上涨正进入高潮阶段。

    外环量增价涨

    地处上海外环外的九亭板块，今年4月上市的某楼盘首批推出的300多套房源平均成交价格仅为6017元/平方米。然而日前以同样报价推出的212套房源，很快就以7468元/平方米成交76套，实际成交价格比前一批涨了1451元/平方米，涨幅达24.1%。无独有偶，该板块的另一个楼盘也在6月将售价从此前的5800元/平方米调高到6500元/平方米，而实际成交均价则从前两个月前成交的6147元/平方米上涨到7402元/平方米，涨幅也达20%。

    最近一周，上海楼市内环以内区域周成交量为810套，与上周相比，减少了57套，成交面积110353平方米，环比下降了0.4%；内外环间区域周成交1565套，环比减少了215套，成交面积27656平方米，环比跌幅5.3%；而外环以外区域一周成交量为3796套，成交增加量高达498套，成交面积454648平方米，环比上涨了5.7%。统计显示，外郊环区域商品住宅的成交量占全市的比重已经从5月的44%上升到6月的49.8%。

    性价比是风向标

    分析师指出，在5、6月份的疯狂上涨后，上海楼市已经在一定程度上透支了未来的购买力，这意味着近期内价格疯涨的势头不会再持续，取而代之的将是购房者对性价比较高楼盘的筛选，而就目前而言，这种楼盘主要集中在外环区域。

    佑威地产研究中心主任薛建雄认为，商品住宅供应不足导致的房价上涨、市民提前入市购房，是引起上半年楼市过热的主要原因，同时也可以看出，楼市的购买力已经透支，楼市高成交的支撑力已经大幅减弱，未来楼市走入低迷的可能性非常大。他表示，"90/70"政策调控后的小户型楼盘，将于下半年开始大规模上市。由于这些楼盘被突然要求造成小户型，开发商都特别用心地在品质和建筑设计上下功夫，相信这批房源的品质会有很大的提高，而且建筑设计的更加深入，会让得房率有所提高。而这部分去年开工的楼盘，也多集中在外环周边，为下半年外环优质房源的供应提供了基础。他认为，外环周边在下半年的供应量和成交量都会上升，预计外环周边将会是未来一段时间内成交量最大、房价上涨最为明显的区域。

    一位业内人士则表示，随着上海轨道交通建设的推进，很多外环区域到达上海市区的时间大大缩短，从时间角度来讲外环已经不算偏远地区，而在价格上，却与内中环有着天壤之别。在普通购房者承担不起内中环房价的情况下，外环区域就凸现出了很高的性价比，会吸引大量的普通购房者。

    不过，如果未来外环成为成交量主打，将会造成一种房价逐步下降的假象，因为外环价格都相对较低，如果这个区域成交量占全市总成交量的权重较大，会拉低上海楼市的均价。

    上海房价飞涨能走多远

    从4月底开始小涨的上海房价近期已是"连跑带跳"，部分楼盘动辄20%以上的价格涨幅让人们担心：这种市场状况难道会长期持续下去吗？

    要回答这个问题，必须首先分析此次上海房价飞涨的原因。业内专家认为，从政策层面讲，当前正处于"90平米，70%"，建立多层次住房保障体系，控制房地产信贷投放等调控政策的落实阶段。政策稳定，不构成房价上涨的直接原因。

    从市场供求上看，住房结构性供不应求矛盾并未得到缓解，是此次上涨的根本原因。上海五合智库总经理邹毅分析，从2003年起，上海每年的土地供应量基本保持在2500公顷左右的稳定水平。尽管总量未减，但土地市场供应的结构与空间分布却一直在变化。即前四五年的土地供应主要集中在城市中心区，以普通住宅土地供应为主体；而近两三年的土地供应则主要位于外环附近，以中低价房和商业项目为主。按照平均2年左右的规划建设周期计算，土地供应的差异决定了今年的住房供应主要集中在外环，且以各类商业项目为主。

    而且，这种城中心地块的稀缺直接推动了地价的上涨，并不可避免地带来房价的飙升。比如，上海新江湾D1地块以高出挂牌起始价5.16亿元两倍多的12.6亿元成交。

    从金融市场来看，部分专家称，银行资金流动性过剩和股市财富效应使得房地产信贷调控政策打了折扣，不仅房地产开发投资热度不减，而且还刺激了购房需求。比如，担忧通胀，部分投资者在股市获利后再转战楼市；过去缺乏购买力的人群也加入购房大军。

    邹毅认为，当前由金融市场获利带来的财富效应仍将作用于房地产市场，从而使市场价格继续保持一定的上涨；但利率的中长期上升走势会抑制部分购房需求，稳定价格。

    此外，上海房地产市场的分化、购房需求的分化也将使房价呈现差异化。比如：好地段、好产品，将享受超过市场均价的追捧，而差地段、同质化的产品则备受考验。（中国证券报）