尽管次级按揭危机闹得全世界不得安宁，但是，美国在住房贷款上的金融创新依然令人称道，依然值得中国学习。只是，此次危机将这些金融创新中的漏洞暴露无遗，这更有利于我们进行“批判”的学习，取其精华，去其糟粕。

美国房地产金融的精华是什么？

    1934年，美国国会通过了《全国住房法》（NHA）。在该法案授权之下，美国成立了联邦住房管理局（FHA），专门为中低收入家庭提供住房贷款保险。1944年，退伍军人管理局（VA）在有关法案的授权下，为退伍军人免费提供住房贷款担保，即使在没有首付的前提下。这些政策使得有住房需求而没有足够当前支付能力的人们的消费需求得以释放，促进了一级市场的发育。1938年，FHA在NHA的授权下，成立了联邦国民住房抵押贷款协会（FNMA，通称Fannie Mae，房利美）。Fannie Mae成立之初，经营模式是在市场萧条时从银行等贷款机构手中购买住房抵押贷款，为市场注入资金，解决资产流动性问题；在市场繁荣时抽回资金。这一举动促进了贷款机构提供住房贷款的热情。值得一提的是，房利美的“逆风向”经营模式，充当了中央银行的最后贷款人角色，政策功能引人注目。进入上世纪60年代末，美国经济出现衰退，利率迅速蹿升，储贷机构受Q字条款限制，资金“脱媒”情况严重，流动性风险凸现。在此情况下，刚刚从房利美分离出来的吉利美（GNMA，通称Ginnie Mae）于1970年发行了政府信用担保的MBS，成为证券化的标志。随后，福利美（FHLMC，通称Freddie Mac）和房利美也分别于1971年和1980年发行了标准化的MBS。

    精华体现在两个方面，首先，通过资产证券化，发行标准化的抵押支持债券（MBS），提高了住房贷款的流动性，除方便将住房贷款风险从银行转移出去外，还会使这些债券在不同的投资者之间进行流通。这样会降低住房贷款风险成本，从而使其有能力为贷款者提供一个更宽松的融资条件。这样将增加贷款总需求，促进房地产业的发展。只是，次级按揭危机说明，美国银行在这个道路上走的太远了一些，条件放的太宽了。

    另外，在此过程中，我们可以清晰地看出，在确保公众、尤其是中低收入阶层获得自己的住房方面，美国政府信用的重要支撑作用。美国政府并不是直接向低收入阶层提供“经济适用房”，而是提供住房贷款保险、住房贷款担保之类的金融资产，以及利用自身资源增加商业银行住房抵押贷款的流动性。实际上，这是巧妙地利用政府信用，打通房地产市场的资金供求，从而打通房地产本身的供求。换句话说，美国是通过金融手段以提供政府信用的方式，成功执行了保障公民居住权的公共责任。去年安邦分析师就呼吁，中国政府今后在解决类似于经济适用房这样的公共责任问题的时候，应该更多地强化金融意识，利用金融手段来解决这些问题。

    事态的发展似乎令我们很乐观。银监会业务创新监管协作部负责人李伏安日前指出，就中国目前房地产发展情况来说，新增设一个解决房地产贷款的新融资渠道非常关键。他建议，可建立两家专门经营房地产贷款证券化的专营商业性机构，用于收购商业银行的住房贷款，或者是发放住房贷款，并制定相应的量化标准，以有章可循。这样按照此标准向其他的商业银行收购贷款，把这些贷款作为资产，并使之资产证券化，变成投资产品后，卖给保险公司和社保基金等机构。他认为，这两家机构的其中之一可以赋予一定的政府支持职能，向低收入者提供政府直接补助金的廉租房服务。通过政府的机构来支持，这在香港、台湾都有先例。

    也就是说，管理层已经在谋划成立中国的房利美了。

最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

    中国在房地产金融创新上，步子应该大一些。在具备了房贷资产证券化的市场条件后，以房地产项目资产为支撑的证券化业自然会破土而出，这样房地产开发商在资金上也就不会像现在这样过分地依赖银行。诸如“预售房”之类的问题便会迎刃而解。