房市调控"七寸"何在对已处于"调控疲劳"、"越调越高"的房地产市场而言，调控该如何出拳才能真正收效呢？

    中国人民银行今年第四次加息悄然而至。密集加息传递的"紧缩"信息对房地产市场意味着什么，尤其在房价连续居高不下的情形下？在部分大中城市房地产价格持续快速攀升的背景下，如果联想到此前的关于央行将提高住房贷款首付比例的传闻，以及有关专家学者提出的尽快开征物业税、取消期房销售制度、抑制住房投资需求等建议，是否意味着新一轮的房地产调控又将拉开帷幕？提高首付能否抑制需求？对于由研究机构提出的"住房贷款存在一定风险，提高首付比例"的政策建议而演化为的"央行将提高房贷首付"的市场传言，虽然央行有关人士已经作出房贷政策无变化的说明，但是，有专家指出，在央行已经进入加息通道而房价又持续飞涨的情形下，防范金融风险，调高个人房贷首付比例也并非不可能。

    上海财经大学房地产经济研究中心主任印坤华教授却并不这么认为。在他看来，最近一段时间，主要是美国的次级抵押贷款出了问题，有把房贷风险放大的倾向。次级抵押贷款是指由发起抵押贷款的金融机构向信用较差的客户发放的购买房屋的抵押贷款。"而我们现在房贷不存在次级抵押的问题"，印坤华认为，"目前中国的信贷资产里，实际上房贷是最优质的资产。而且，房贷的不良贷款率也是最低的，在1%以下"。

    尽管有媒体报道在深圳有银行已经提高了房贷首付比例，但从《瞭望》新闻周刊了解到的情况看，北京、上海等地并未调整。据上海媒体报道，上海银监局相关人士指出，首付款比例应依据贷款人还贷风险确定，不宜一刀切。其实，关于提高房贷首付的传闻并非首次。

    在2006年5月，面对井喷一般的房价，市场曾经传闻，央行将提高首付比例。而据媒体报道，央行早在2005年就已经向各商业银行发文，要求针对第二套住房购买者提高首付比例。在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，提高第二套房的贷款首付，抑制投资性的需求，是有必要的，而且国外也是这么做的。但是，作为自住性的第一套房，如果提高首付，等于提高了一般消费者的购房门槛。

    事实上，恰恰是这部分"一般消费者"对房贷首付、对贷款利率最为敏感，而提高首付比例并不会成为一些住房投资者的负担。一位在某房地产公司担任经理的朋友告诉本刊记者，"买我们房的人大部分首付都超过50%。"这位朋友所在公司开发的楼盘在北京五环外，每平方米价格过万。对于市场流传的"央行将购房首付款比例从目前的最低2成，提高到4至5成"的说法，印坤华认为并不可行。他指出，上述"2005年提高第二套住房首付比例"的政策执行并不力，其重要原因在于银行吸收存款，目的就是要把存款贷出去赚取利润，而房贷是优质资产。只要是规规矩矩做的房贷，就没有那么大风险。很多风险都是由于内外勾结骗贷引起的。关键是要分清投资性需求和自住性需求，否则，政策一刀切，不但执行效果会大打折扣，还会打击普通老百姓合理的住房需求。税收还是利率更有效？从近年来调控房市的重要手段之一的利率调整来看，收效并不显著。

    2004年10月和2006年4月央行先后两次加息，2005年3月央行取消房贷优惠利率，再加上今年4次加息，5年以上房贷利率已由2004年10月前的5.04%上升到目前的7.56%，提高了50%，力度不可谓小，但是，由于每次调整的幅度不大，"温水煮青蛙"已被证明为一个伪命题。购房者已经"麻木"了。而且，这种普遍撒网的做法，对抑制房价过快上涨缺乏针对性，收效自然甚微。什么才是房价高企等日趋激化的楼市问题的有针对性的举措？目前各路专家学者的意见更多地集中在税收政策上。

    中国房地产业协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上建议，加速推进物业税出台，减少二手房流转环节的营业税；国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组建议，选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，抑制商品房的投机性需求，以缓解供求紧张的矛盾，从而达到抑制高房价的目的。从国外的经验看，许多国家也都把打击投资性购房作为控制房价的重要手段。购房者必须向政府交纳多种与房屋有关的税，如地皮税、住房税、空房税等。由于高税收的存在，投机炒房者几乎无利可图。市场分析人士建议，要有效抑制房价，开征空房税(迫使现存的大量空置房进入市场，增加供给，降低房价)和累进税(让炒房、囤房无利可图)。链接：

    但是，作为一个新的税种，物业税的推出还有很多基础的工作要做。比如，对物业价值如何评估、税率如何设定等。有关部门在制定相关政策的时候会非常慎重，其推出还需要一定的时间。而且，鉴于二手房营业税(初衷是增加投资成本，抑制投资需求)最终被转嫁给消费者，反而助长了房价的上涨，一些专家对通过物业税来抑制需求降低房价成功的可能性，持谨慎乐观的态度。期房还是现房？

    针对目前部分大中城市房价持续攀升的问题，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组建议，应该把目前的期房销售制度改为现房销售制度。期房是指发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止的商品房。而现房是指已经完工的房地产项目。在经过有关部门验收后，可取得房地产权证，办理初始登记。期房销售制度存在诸多弊端，如夸大宣传、渲染涨价情绪等，而且开发环节一旦出现问题，容易使购房者蒙受损失。对此，不少地产界人士认为，应该取消期房。但是，住房生产销售的现状又足以令政策"投鼠忌器"：

    首先，据不完全统计，目前市场上的住房销量中有90%都是期房，现楼数量极为有限，其中一些还是项目销售的尾房。如果期房禁止销售，市场上的供应量将大幅度减少。鉴于目前楼价上涨过快的主要原因是供应量不足，此举对供给不足的影响很难说是利大还是弊大。国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组认为，以供应量为借口继续期房销售制度是无稽之谈，但上半年的统计数据显示，商品房竣工面积为1.5亿平方米，销售面积为2.8亿平方米，二者之比为0.54比1，明显供小于求，2002年这一比例为1.2比1，2006年为0.8比1。对于今年上半年的如此供求失调，相当的业内人士都归因于2006年的"90平方米新政"，因为审批、观望等原因致使供应量大大低于需求，最终导致今年上半年房价报复性反弹。

    其次，如果不让销售期房，中小开发商资金链将受压。因为近些年来绝大多数开发商的主要资金来自预售款，失去这笔资金，在我国目前金融体系尚不健全的情况下，要么这部分开发商退出市场，但这也会影响到当前的商品房供应；要么将导致外资乘虚而入。在不具备直接融资、银行难发放贷款、企业小又不能发行债券的情况下，中小开发商就会到海外去想办法搞私募资金，向"地下钱庄"借钱。这些高额的资金成本最终会加到房价里。调控的"七寸"究竟在哪？仅靠加息、提高首付或者征收物业税来降房价，可能不完全切合实际。"抑制房价，需要各方面政策相互配合。"顾云昌认为，"要降房价，还需要供求双调，疏堵结合。"

    印坤华认为，大幅度地收缩供给，是目前最大的问题。最近一段时间的房价报复性反弹，就是近几年压缩土地供给的结果。压缩土地供给，打乱了正常的房地产生产节奏，不利于连续生产，容易导致供求失衡。结果就是房地产市场报复性反弹，房价越来越高。在他看来，房价上涨有两大原因，一个是地价，一个是房价。本身房价在涨，而土地又在紧缩，这给购房者造成住房供不应求的恐慌心理，更加剧了供不应求。还有就是一些媒体的夸大炒作，人为地放大稀缺，推涨了房价。对房地产市场的宏观调控，印坤华认为，应该各个部门互相协同，而不是像现在这样各自为战。如，管地的希望土地供给越少越好，地价越高越好；管钱的希望银行风险越小越好，利差越大越好，规模越小越好；管税的希望税种越多越好，税收越多越好；管房的希望经济适用房建得越多越好。每个部门都有理由，表面看起来都没有错，但合在一起就可能出现问题。

    此外，印坤华认为应该充分肯定住房改革的市场化方向。针对房价逆调控而涨，市场上出现了否定市场化改革的声音，他认为，其实不少市场化的东西政府靠行政命令想限制也限不住。例如，据国家发改委公布的统计数据显示，今年第2季70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨了6.3%，土地交易价格上涨了13.5%。同时，印坤华指出，应健全住房基本保障制度。此次全国扩大廉租房建设，扩大保障范围，从最低收入家庭扩大到低收入家庭，值得力推。印坤华认为，要让房地产市场健康发展，现在关键的是：要认识到中国的老百姓解决住房问题不可能一蹴而就，一定要走分开改善，循序渐进的路；一定要搞清楚我们改革的取向是市场化、社会化、专业化，不能盲目模仿国外的做法，要因地制宜；要加强住房保障，明确界定中低收入家庭概念，高收入和中等收入家庭住宅基本上由市场解决，低收入家庭和最低收入家庭的住房问题由社会保障解决。（瞭望）