自从4月下旬以近2000万平方米土地储备为题材创造IPO神话后，在短短7个月的时间里，该公司土地储备已经突破建筑面积5400万平方米这一令人震惊的关口。但是，进入11月，随着国土资源部“百日执法”行动的开展以及鼓励各界举报态度的明确，碧桂园深陷“囤地”风波。 

　　深陷“囤地”风波的最强有力证据是，根据机构的确凿消息，碧桂园拟全球发售的15亿美元债券已经无限期推迟，这些如提前数月发售则会引发市场狂购的债券，如今成了无人敢接的烫手山芋。一位知情人士称：“在美国，该债券几乎没有卖出一单。投资者的消息异常灵通。”受此累及，广州的上市房企雅居乐拟发行的最多达4亿美元的债券也一度有推迟传闻。

　　然而，在碧桂园的公众形象已经受损的背景下，11月14日，瑞银将碧桂园的股票评级从“中性”调高至“买入”。理由是，该公司低成本的高土地储备使公司的营运模式具有对市场波动的防御特征，按照冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)的总结，即它具有行业的反周期能力，且该公司的财务是众多地产公司中最为稳健的。从目前的情况看，即使受查传闻对股价有敏感影响，但瑞银的判断还是显得相当“识货”。碧桂园上市后，其土地储备数量翻了一倍有余，花费仅75亿元左右，根据相关测算，土地成本不足300元／平方米。在当下，重庆、长沙一地的土地拍卖便可轻易超出70亿元大关，可见，碧桂园对于机构投资者与散户的杀伤性简直无法描述。然而，问题是，这一模式的持续性到底几何？

    鉴于一年多来，地产上市公司已经沦陷在“圈钱—高价买地—圈钱”的恶习中，只知提供“题材火药”，做高股票，完全不顾行业周期风险，公司竞争力亦没有能力向除土地外的其他核心要素转化，因此，国务院频频针对18亿亩农地红线进行预警，并全面布置土地检查行动，可能是希望杀一儆百，对现状有所遏制。

    嗅觉灵敏的开发商一向善于从当前的蛛丝马迹中推断未来几个月的行业政策风向。王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)与潘石屹两人是公认的政策敏感人士，往往能提前布置，化大空为大好。只不过，他们的方式大不相同。面对囤地质疑，低调的王石选择了公开否认，而潘石屹则在潘、任24亿元的明星交易之后，得到了中国证券史上臭名昭著的琼民源事件中的主角——民源大厦烂尾项目。潘石屹现在以北京市城市中心区烂尾项目终结者的形象自居，他已经公开称，公司目前在二级土地市场的并购行为不仅没有囤地，反而为社会消化了众多遗留项目，“我们医治了城市的伤疤”。这番表态符合潘氏一贯“连买带送”的宣传风格，但是相比于碧桂园在全国大肆圈地的公司路径，我宁愿给老潘掌声。虽同为市场自由竞争的主体，以赚取尽可能多的利润、服务股东为宗旨和本分，前者的社会效益显然要大于后者。

    在今年的4月与10月，碧桂园与SOHO中国分别成为两种发展模式的代表，各自上演神话。但是，哪种发展模式更具可持续性？随着未来一两个月内相关部门公布针对不同地产公司的调查结果，碧桂园赖以生存的温暖型土地环境将可能发生大的改变，那将是此种土地战略路径的地产公司受到检验的时刻。

    对此，英国《金融时报》提到了另一个角度的不确定性，“对于一些开发商来说，这种商业模式难以为继：以越来越高的利息筹集资金，去购买越来越贵的土地……而政府对经济过热的担忧，带来了监管方面额外的不确定因素。”

　　地产公司频频以土地储备为挑逗市场的噱头，只知圈地圈钱为地产职业经理人评估指标，在商业模式与品牌营造上不思进取，这只能让公众愤怒，让业界麻木，让行业隐患丛生。来源：中国房地产报

链接：碧桂园终开口 否认零地价拿地
    近期，处于市场舆论“风口浪尖”的碧桂园(2007.HK)终于作出正面回应。昨日，碧桂园在香港发布公告，完全否认了此前有关其涉嫌与张家界永定区政府通过“阴阳合同”零地价拿地，以及与重庆市长寿区政府达成“框架性协议”从而低价获得长寿湖风景区地块的报道。

　　就近日有媒体报道的碧桂园涉嫌与张家界永定区政府以“阴阳合同”的形式、“零地价”取得1039亩土地一事，碧桂园在公告中称，其全资附属子公司——张家界碧桂园凤凰酒店有限公司是于今年6月6日通过公开合法程序获得该地块的，地块将用于建设酒店项目而非住宅项目，总土地款约1.18 亿元。碧桂园强调，张家界碧桂园凤凰酒店有限公司已按照国有土地使用权出让合同的约定付清了该宗土地的全部土地款，同时集团从未收受过并也无任何依据收受张家界永定区政府任何有关该项目的返还款。

　　而此前报道所阐述的事件则为，碧桂园属意张家界永定区沙堤乡板坪村罗家岗地块，永定区政府为吸引像碧桂园这样“品牌大、有实力”的企业进行投资，在土地挂牌出让前便已与张家界高骏投资公司(其出资人为碧桂园高管)签订了“秘密协议”。据此协议计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元，其余的96.25%将全部返还给高骏投资公司，即碧桂园可以“零地价”拿到土地。

　　对此，张家界永定区政府日前也已发布正式回应，称整个土地储备招投标过程、协议内容和协议的签订都是经集体决策，都是公开、公平、公正的，“区政府并非在2007年5月28日就确定了底价，也没有透露该底价”，而张家界碧桂园凤凰酒店有限公司也已一次性支付了土地出让价1.18亿元，“该地块并非‘零地价’出让，也并非出让成交价款的96.25%全部返还给了高骏公司”。

　　此外，有媒体报道还称碧桂园涉嫌违规获得重庆市长寿湖风景区地块，碧桂园则在公告中称“未曾与国内任何政府部门签署任何具有法律约束力的文件”。碧桂园表示其目前在重庆只有一个房地产项目——于今年8月13 日通过公开合法程序获得的长寿区桃花新城地块，土地面积约41万平方米，总土地款约2.3 亿元，同时，碧桂园已按国有土地使用权出让合同的约定交纳了该宗土地的全部土地款。

　　而此前报道则称碧桂园以20亿元的低廉价格取得了重庆长寿湖风景区内总面积达6300余亩的大坪岛及附属岛屿，而之所以能够以低价拿地，是因为碧桂园与当地政府就长寿湖周边区域内多达17000亩的土地达成了框架性协议，预备开发一个有高尔夫球场配套的新型高档旅游住宅区。不过，重庆长寿区政府也已公开否认了所谓“框架性协议”一事。（上海证券报）