十月之后，上海楼市渐渐冷静下来，供求双方都开始回归理性，整个市场的状况也由前期的“一房难求”逐渐转为“有价无市”，购房者观望态度明显，年底将近，一些开发商纷纷在销售策略上作出调整，目前部分楼盘价格已现波动端倪。
　　
    促销让利：开发商纷纷优惠

　　11月，上海楼市中被提到最多的就是“打折”两个字，自从上个月浦东三林的一品牌楼盘推出“相同条件下一次性付款优惠2%”、“首付50%享受1%折扣”等优惠活动后，上海楼市就掀起了一场打折风潮。

　　继此之后，其他楼盘降价优惠的消息就纷纷传来———

　　上海康城目前的均价在8500元/平方米左右，售楼人员称，他们将针对带地下室户型、顶层复式户型推出一系列优惠活动，如购房者购买200平方米左右的顶层复式房，将享受到每平方米7500元至8000元的优惠价。

　　闵行区的夏朵小城是11月初新开盘的，开盘的时候就有优惠活动，当时每平方米能优惠100元，而在满足一定条件的前提下能再优惠20元，总体算下来，也相当于1%左右的折扣。

　　同样位于浦东三林的金谊河畔，目前在售的楼盘是一个月前刚刚推出的，均价在14000元/平方米左右。售楼人员称，虽然没有直接的价格折扣，但是买房者可以一次性获得豪华会所的三张“家庭会员卡”，可省去8000元入会费，在会所消费时还能享受优惠的会员价。

　　此外，在位于板泉路、东明路的尚东国际名园售楼处，售楼人员表示，一批新楼盘即将于本周末推出。上一批楼盘在开盘时，购房者获得200元/平方米优惠，12月1日推出的新楼盘还会有更大幅度的优惠。

　　有价无市：市中心房源稀缺

　　今年上海新盘成交呈现出“次市区”楼盘得宠的趋势，这些楼盘多半位于浦东、闵行、宝山等近郊区域。

　　与此同时值得注意的是，目前一些市中心区域的一手房供应量已处于“历史低点”。网上房地产数据显示，日前，黄浦区有25套一手房普通住宅可售，面积为3000平方米；长宁区仅有13套一手房普通住宅可售，面积为1500平方米；卢湾区甚至只有6套一手房普通住宅可售，面积更是只有区区700平方米；同样，黄浦区只有174套可售，卢湾区也只有27套可售住宅。

　　由于市中心区域供应量稀缺，在静安等中心区，个别豪宅销售火暴，上个月将单价抬高了每平方米5000元左右。在市场普遍优惠降价的时候，这样的举动不免显得有些特别，但在这样的楼盘毕竟还是属于极少数，在种种因素影响下，上海市中心区域楼市成交量不大，“有价无市”现象突出。

　　●各家观点 　房价升降只在一线间

　　中、内环楼盘最大的特点就是新楼盘受二手楼盘的价格影响大，不得不放低价格，但是，这样的降价又会引起同楼盘前几期以较高价格购置物业的业主的不满，曾经出现过的退房事件也说明了这个问题，同时，内环楼盘较高的投资性和投资比例，也促使二手楼盘的价格变动明显。因而开发商定价压力大。从后市来看，内、中环的一手楼盘也有降价空间。外环区域的新建楼盘的降价是最为明显的，浦东的外环楼盘价格变化相对比较灵活，普遍的较低。

　　从区域来分，浦西市中心由于极佳的区位优势，抗跌性强，加上上市量较小，经过前段时间的向下调整后，已把投资热潮时期大部分虚高的价格泡沫挤出，明年看好徐汇静安等区域。

　　刚性需求平稳房价

　　目前上海新盘优惠促销活动还只是停留在表面，并没有达到购房者心理上真正意义的实惠，因此取得的收效可能并不大。在目前这样一种市场环境下，只有价格的一次性到位，才是吸引市场上大多数购房者，取得最佳销售业绩的唯一办法。特别是那些周边竞争对手众多、体量又特别大的楼盘，应该先出手为好。由于在前期的调控政策主导下，市场上的投机投资需求已基本被挤出，而非改善型的自住需求具有刚性，正是这部分刚性需求支撑着楼市处于一个平稳的成交水平。

　　有升有降在所难免

　　在市场前景不甚明朗的情况下，开发商选择逐步小量推出项目，一方面可通过对市场的试探，以保持自己在定价、销售策略等方面的主动性；另一方面在目前信息公开、透明的情况下，也可避免由于推盘量过大导致销售时间过长，在市场上造成项目滞销的负面形象。来源:青年报