广州限价房年收入20万以下家庭可申请，珠三角宏调效应显现
 
    在广东，房价下降已不再是坊间猜测。广州市国土房管局最新披露的11月份楼市成交数据显示，房价猛降千元，降幅近10%；同时，成交量大幅萎缩，同比下降了41.1%。而有中介机构录得的统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。

　　广深两地投资者的撤退，以及银行全线收缩房贷，让原本炙手可热的珠三角楼市急速步入“寒冬”，而且似乎有带动全国楼市下跌的趋势。

　　广深房价单月降一成

　　日前，广州市国土房管局在向国务院相关部委组建的联合调查小组汇报工作时，披露了11月广州楼市的最新统计数据。

　　该数据显示，过去两年广州房价一直快速上升，特别是今年10月份一手房均价达到11574元/平方米的历史最高点，同比上涨81.3%。但是到了11月，均价下降了1141元/平方米。

　　而今年上半年涨势更加惊人的深圳，其楼市的“寒冬”比广州来得更早。《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》显示，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月则降了近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。

　　连续三个月的成交萎缩，让深圳的房价终于在10月出现了松动。据中原地产统计，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。深圳市国土房管局公布的数据则显示，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格方面，9月份就开始出现跳水，比8月下降47.09%。

　　在广州，万科旗下以四季花城、金色康苑为代表的五大楼盘全线降价销售，一举打破楼市中的僵持局面，因为其新品定价远远低于市场预期，甚至比同类型产品低20%，一度引发购房者通宵排队抢购的场面。富力地产的部分楼盘以赠送70年物业管理费等方式促销。碧桂园凤凰城有产品以4800元/平方米的超低价格推出，甚至让部分购房者感到诧异。有当地媒体统计，广州目前已经有半数楼盘的降价幅度达到20%。

　　市场信息显示，楼市的“寒流”已经蔓延到珠三角二线城市，其中，东莞、惠州、佛山等外地人置业投资比例较高的城市，成交萎缩比较明显，仅有邻近澳门的珠海还处于上升状态。

　　宏调效应渐现

　　不过，对于11月出现的房价下跌，广州市国土房管局相关官员称，单是一个月的数据还不足以说明楼市已经走入下跌通道，需要更长时间来观察才能得出合理的结论。但该官员肯定地表示政府调控的效果已经开始显现，并且还将继续显现。

　　早在今年年初，广州市市长张广宁高调“调控房价”的言论就引发全国关注。随着今年广州国土部门加大土地供应以及增加政府保障型住房，广州楼价果然在岁末出现转机。

　　另外，值得关注的是，就在本周，广州首批6500元/平方米的限价房将正式接受申请，估计年底或者明年年初将公开销售。而截至目前，广州的限价房地块已经批出了14宗，明年将迎来集中销售的高潮，从而对商品房市场造成冲击。而在前天下午，广州市政府常务会议原则通过《限价商品住宅销售管理办法》，规定家庭税前年收入20万元以下的首次置业家庭可以购买限价房。这对于众多中等收入的夹心阶层置业选择，无疑是一大改变。

　　据悉，目前已经有越来越多的城市开始推出限价房，深圳的首批限价房地块也将于近期公开出让。

　　房价已至拐点？

　　走在全国前列的广州楼市向来具有某种标杆效应。对于目前的市场状况，人们于是猜测，最近几年疯涨的房价是否会因此出现下降的趋势？

　　不过，“带头降价”的万科日前回应称降价只是局部地区和楼盘，旗下产品不会全线降价。而保利、金地等相关人士则表示，暂时未有降价的打算。

　　业内人士认为，由于今年前三季度楼市的火热，多数大集团都已经完成了今年的销售任务，短期销售压力已经不大。再加上银行限制贷款，年底开发商可能会选择观望的态度，楼价是否继续下跌，还要看明年年初的情况。

　　但也有业内人士对房价走势并不乐观。根据广州市国土房管局的资料显示，今年9月以来，广州一手商品房的预售批出面积已经超过了当月的成交面积。这意味着，广州楼市的供需关系已经扭转，新盘的接连上市将给市场造成更大压力。预计后市多数楼盘将采取非常慎重的低开策略，以远远低于市场预期的价格吸引购房者。

　　那么，云集了国内众多地产巨头的华南地区的楼市降温，是否会将这波降价潮引向其他城市，从而引发全国的房价下跌？

　　对此，广州一开发商表示，在广深两地，新盘低开是发展商惯用的方式，主要是为了给先买的业主预留升值空间。现在部分产品以相对较低价格销售，并不代表后续的所有产品也是这个价。而且，开发商是根据市场的变化来制定销售策略，近期广深两地楼市形势严峻，从而引发降价。但目前国内其他城市，特别是二、三线城市依然处于上升阶段，降价的可能性不大。

　　不过，多个城市已经不同程度出现房价下降或者成交量下降的现象。一路疯涨的北京房价半年来首次回落。而有众多开发巨头进驻的武汉、杭州、重庆、南京、成都等城市，火爆的楼市也出现降温信号。(第一财经日报)

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    谈拐点尚早 武汉楼市“吃饱后休息”
 
　　在刚获批国家级试验区的武汉，房价是个敏感的词汇。在前日湖北省政府召开的试验区新闻发布会上，有记者提及试验区是否会引来楼市连锁反应，武汉市市长李宪生回应说：“目前来看仍处于理性范围内。”
　　
    截至12月17日，据武汉亿房网研究中心的统计数据，12月第二周武汉主城区在售楼盘成交均价5659.78元/平方米，较第一周上涨0.22%。销售套数1304套，较第一周减少132套，下降了9.19%。

　　事实上，武汉楼市缩量上涨的态势在上月即已显现。据武汉市房地产信息网的数据分析，11月武汉主城区商品住房成交均价5562.49元/平方米，比10月份上涨5.37%，而成交量却较上月减少近一成。

　　从10月中旬开始，武汉楼市的成交量连续下滑的趋势，引得不少当地购房者纷纷期待“拐点”的到来。但据记者了解到的信息，除一些楼盘以开盘优惠和赠装修等方式进行促销外，大多数开发商并无实质性的降价计划。某楼盘营销经理对记者表示：“今年以来武汉房地产市场的火爆程度远远超出预期，大多数开发商已提前完成销售任务，剩下的慢慢卖也不着急。”

　　中国指数研究院华中分院院长朱戈则把这种现象比喻为“吃饱后的休息”：就像一个人突然短时间内吃饱了，然后需要歇一下。据业内人士的分析，年内武汉房价下跌的可能性还不大，主要基于以下几点。

　　首先，武汉的拆迁规模庞大，每年都会为市场增加大量刚性需求。再者，由于武汉在湖北的一枝独秀地位，武汉堪称全湖北人的武汉。今年上半年外地人在武汉的购房数量曾占到市场份额的四成，随着试验区的获批，这一吸引力还在加大。最后，武汉目前的房价在大中城市中仍算比较低的，据前不久国务院检查组的督察情况，在全国19个副省级城市中，武汉的商品住房价格和增幅，分列第13位和第9位，属中等偏下。

　　这也印证了最近的一次网络调查结果：在最近某知名网站关于武汉楼市是否会出现拐点的调查中，有近75%的人选择了“否”。(第一财经日报)

    房产商酝酿转嫁风险 奥运会前楼市拐点已到？

　　据12月14日的《广州日报》报道，万科董事会主席王石此前一天在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”，一些房地产专家在随后发表的言谈中也认为中国房价调整期最长将达15个月。

　　联想前些日广州房产企业进行的“大幅降价销售”，不禁让业界为之震动，因为京沪穗三大中心城市房价走向代表了内地房产市场的风向标。

　　广州率先降价，那么楼市拐点真的到了吗？

　　房价是“仁者见仁，智者见智”

　　王石的话，广州的“降价销售”，犹如在平静的湖面上扔了块不大不小的石头。

　　据悉，在王石的“拐点论”出现后，一些上市的地产公司甚至对此观点专门开会商讨，研究对策。因为对他们来说这毕竟是一件大事，如何面对投资者、如何应付潜在的买房者以及如何安抚已经购买了自己楼盘的消费者，都是一件件比较头痛的问题。

　　本报记者以投资者的身份于12月14日致电深圳一家房产公司董秘部，一位男士对万科广州“大幅降价销售”解释道，市场对它当时预期的价格比较高，但是也没有象报道说的降幅那么大，这件事只不过是公司根据自己的销售情况来确定价格。现在舆论上的确有广州房价大幅下降的声音，但实际上并不是那么明显。这位男士安慰记者道，二级市场上股价对政策的反应可能有些过度，虽然地产公司对具体的政策无法预期，但对调控的总体思路和趋势是可以预测的，而且市场的变化也证明了他们公司之前的判断，他们已经在经营策略上有了调整和应对。

　　对于王石的楼市“拐点论”，万通地产董秘程晓唏先生表示道，这事不好解释，不太好回答。但他认为关于房价的走势是“仁者见仁，智者见智”。作为企业来讲，第一，要按照国家政策不折不扣地执行；第二，这些调控政策肯定对他们有些影响，但他们尽可能会想些办法使这种不利的影响减少到最低。当记者问到，万通是否会因此而在地产业内进行适当的转型，程晓唏肯定地回答道，目前还没有这样的打算。

　　王石的公开表态，万通地产董秘的哲学式回答，以及外资地产对房价的避而不谈，都让人犹如雾中看花，不知所以。

　　房产商配合宏观调控

　　一位不愿透露身份的房地产人士向本报记者表示，“拐点论”只是向国家表个态，表明国家最近的一系列宏观调控政策是到位的。

　　这位地产人士认为，因为：第一，一些地产公司资金大；第二，他们通过这种价格倾销式的销售对附近的楼盘形成压力，可以为自己公司获取一些现金。一些大地产公司最近屯地屯得很厉害，如果对前景不看好的话，这些公司屯那么多地干嘛！

　　国家现在的宏观调控并不是抑制居民实质性住房需求，主要是现在资产价格涨得太快，特别是房地产价格。房地产现在炒作的太厉害，把房子当股票来炒，国家调控的目的主要是抑制投机性需求。但只要你是好东西，定价合适，无所谓，因为现在还有好多人都没有买到房子。

　　这位人士认为，国家的土地款一次付清、土地增值税及信贷紧缩这些宏观政策可能对楼市有些打击，但让房价急落是不可能的。其实国家宏观调控已经好几年了，03年国家就开始调控了，政策不断，一直调到现在。但是房价的走势呢，却是一直涨到现在。

　　此外，这些地产大佬还有外商们，他们也希望政府进行调控。因为现在有好多地产商屯积了土地，他们日子不好过，就想把这些东西全部购并起来，因为没有调整就没有洗牌。而刚进来的这些资金实力雄厚的地产商，因为他们土地储备方面的筹码不够，肯定是先一起唱空。因此现在一些小的地产商，日子的确比较难过。

　　圈钱或是转嫁风险最好办法？

　　尽管房地产行业最近被政策频频照顾，地产股价也是应声而落，但也并不意味着房地产公司就毫无利润可言。

　　一位不愿透露姓名的基金公司地产研究员认为，单纯从房价的升降来判断房地产企业的利润情况，就过于简单化了。即使房价跌个10%、20%，房地产公司照样有钱赚，就是赚多赚少的问题。

　　这位研究员进一步表示道，房地产业是一个很大的产业链，涉及到国民经济的各个方面，它拉动GDP的效果是很明显的，因此可以说房地产业现在是国家的支柱产业，因而他认为国家宏观调控的力度不会很强的。

　　他认为房地产公司要搞好，最重要的是要“抢钱”。圈到钱去买地，去买人才。拿的钱越多，影响越大，可获得的资源越多。应该说房地产公司在今年早些时候针对政策风险已经做了相应的准备，比如说定向增发。有好多房地产上市公司从去年到今年已经做了几轮定向增发了，通过增资扩股，引进不需要还的资本金来降低银行负债。如此既加强了同业竞争力，又降低了负债率，抗风险的能力大大提高。（证券日报）