北京二手房年交易量将达9万套

    据北京多家房产中介的统计显示，2007年1—11月，北京二手房的交易量为8.12万套，相比去年同期的6.8万套，增长幅度为19.4%；而根据2007年的月度成交走势预测，2007年全年的二手房交易量将达到9万套，相比去年的7.6万套，同比增长18.5%。业内专家指出，虽然近三个月来，北京二手房交易平淡，但由于前三季度市场火热，因此，全年成交量依然保持增长；在新建商品房“价高和寡”的背景下，不少新增需求转向了二手房市场，使该市场的重要性日益凸现。

    “新房二手房比”接近1.6
 
    北京房产中介“链家地产”最新发布的报告显示，2007年，北京新房与二手房之比将在1.6∶1左右。2001至2007年北京新房与二手房比值，呈现逐年下降趋势，2002年，北京新房二手房比值为4.56，而2004年北京新房二手房比值下降到3.4，2006年该比值下降到2.39。

    业内专家指出，2007年，新建商品住宅的销售套数同比将下降20%左右；而二手房市场交易相对继续保持上升的态势，这导致了新房二手房比的快速下行。“链家地产”市场研发中心认为，这一比值继续下降可能成为一个大趋势；由此，二手房在整个房地产市场的重要性将逐步提高。

    北京统计局的公布数据显示，今年前三季度，北京五环内的期房住宅价格为13754元/平米，四环内的期房住宅价格更是达到了14744元/平米，新房价格高企，突出了二手房的“替代效应”和现房优势，从而带动了交易上升。

    市场人士分析，新房二手房比是指当年新建商品住宅销售套数与当年二手房成交套数之间的比值，如果该比值远远大于1，说明在整个房地产市场中，新房市场占据绝对主流，如果该比值趋近于1，说明商品住宅与二手房之间的交易市场越趋于平衡。

    目前，北京可上市流通的存量房总量在320万套左右，07年二手房的房流通率仅为2.8%，而一个成熟市场的二手房流通率基本能够达到8%；因此，“链家地产”副总经理金育松认为，未来北京二手房市场还有很大的提升空间。

　　年底供求趋于缓和

    二手房交易量的上升，带动了挂牌房源的增长。但进入四季度，受新房市场的影响，北京二手房市场的观望情绪也逐步加重；实际的供需比例出现缓和。“链家地产”统计数据显示，11月以来，北京二手房供需比维持在1∶2.7，相比10月的1∶3.1有所下降。

    中大恒基方庄店的工作人员告诉记者，今年上半年，该地区供求关系一直紧张，供需比最高曾一度达到1∶15左右，不过现在情况发生了变化。房龄在5—7年的次新房持续涌入市场，再加上消费者消费目标转移和一些消费者开始采取观望态度等诸多原因，近一个月以来，该地区供需比已经大为下降。

    市场人士分析，年底北京二手房市场在供应量增大的同时，购房人的观望情绪却在加剧，原因是多方面的；首先，保障性住房构架基本建成，导致部分购房者开始暂缓购房，等待保障性住房的供应；其次，深圳、广州等城市成交量出现较大幅度下降，市场传递效应让北京购房者产生房价要下降的预期；最后，一系列房贷紧缩政策对购房需求起到了一定的抑制作用；2008年元旦后执行的新利率，以及第二套房新政将使购房人放缓购房需求。

    重压之下 上海楼市有点冷

    在货币政策“从紧”的压力下，上海楼市和全国其他城市一样，迅速出现了浓重的观望情绪。一手房胶着，二手房遇冷，而在日前举行的房展会上，更是出现了开发商推盘热情不高，购房者走马观花无意购房的情况，这种现象让很多业内人士感到一丝冬意。

　　冷清的房展会

    日前召开的“2007第二十二届中国上海房地产展示交易会”是入冬以来上海的第一个房展会。作为央行就第二套房贷政策做出明确表态后的首个房展会，被业内视为测试市场反应的重要机会。

    结局让开发商们大失所望。尽管来参加展会的企业大多拿出了自己的在售楼盘参展，如绿地集团、万科旗下参展的楼盘都在5个以上，但效果明显低于他们的预期。不仅前来参观的购房者大幅减少，即便是到了现场的观众也是走马观花，咨询楼盘情况者寥寥无几，表现出很强的观望情绪。

    分析人士认为，房展会上冷清的局面除了政策导向外，上海房价居高不下是主要原因，剔除二次置业的人，上海其实还存在相当的首次置业人群，但是这些人的购买能力一般都比较低，当前高昂的房价事实上已经将他们屏蔽在房地产市场之外，因此，即便中央没有出台政策，这些想购房的人唯一能选择的也只有观望，更何况政策让他们看到了希望。

    而对于二次置业人群来说，央行的政策则显得颇为严厉了。这一紧缩政策不仅在二次置业的认定上十分严格，而且在设定惩罚性利率方面也表现得非常坚定，这让很多二次置业者感到无奈，他们对未来的房价走势也产生了严重的怀疑。分析师指出，当前是一个微妙的心理转折时期，如果中央再度表态重压房价，购房者对房地产市场的判断可能会发生逆转。

    投资客的惧意

    在一手房销售胶着的同时，二手房市场方面同样不容乐观。由于对未来市场预期不确定，许多投资客开始筹划着抛出自己的房产。

    日前记者与某开发商高层沟通时无意了解到，最近开发商内部许多投资房产的工作人员近期都在计划挂牌出让房产。“中央经济工作会议提出的‘从紧’货币政策和央行最近的表态，让大家感觉到了明显的压力。毕竟二手房不同于一手房，贷款压力和担心购买力锐减让大家都忙着抛售房子了。”该高层表示。

    有数据显示，近期上海二手房挂牌量明显增加，但从一些中介了解的情况是，房价并没有明显的下滑，这使得成交萎靡的状况没有改观。分析师认为，二手房市场税费繁多，成本很高，而房价上涨空间不明，使得后续的投资客数量锐减，而没有投资客支撑，普通的购房者是很难承受当前的高房价，这是成交持续萎靡的主要原因。

    深圳二手房11月价跌量升

    深圳市规划国土房产信息中心日前发布的深圳市三级市场11月度报告表示，当月深圳二手楼出现价跌量升的情况。

　　二手房价环比跌2%

    该中心监测数据显示，11月份深圳全市二手住宅的挂牌均价为13388元/平方米，环比下跌2.0％。全市六个行政区的挂牌均价都呈下跌态势。其中，跌幅较大的有龙岗区和罗湖区，跌幅在4.2％左右，龙岗区的挂牌均价为8301元/平方米，罗湖区的挂牌均价回落至12000元/平方米边缘，盐田区和宝安区的跌幅相同，环比都下跌了3.3％，盐田区的挂牌均价已经跌破15000元/平方米关口，宝安区的挂牌均价也回落至万元关口附近，福田区和南山区的跌幅相对较小，环比分别下跌2.3％和1.1％，挂牌均价分别为16390元/平方米和15480元/平方米。

    深圳市规划国土房产信息中心研究与发展部吴上锦指出，市场上严重的观望情绪和利空政策导致深圳二手楼市全面冷冻，投资者压力倍增，投资风险也不断增大，市场存在套牢的恐慌，因此卖家逐渐调低投资预期，虚高的房价也慢慢地回归理性。另外，11月中旬出现中天倒闭事件对二手楼市来说更是雪上加霜，在严重打击行业的信心和诚信的同时也暴露了行业存在的漏洞。

    而在住宅租赁市场方面，11月份全市的住宅租赁挂牌均价为38元/平方米/月，和上月持平。除盐田区的住宅租赁均价有1元/平方米/月的下降外，其余5区都与上月持平。租赁市场处于一个相对均衡的状态。

    分析人士指出，租赁市场的稳定从侧面传递出一个信号，即深圳楼市的刚性需求依然旺盛。基数庞大的潜在买家或将对深圳楼市产生强有力的支撑。

    成交面积环比增33%

    根据统计数据，11月份深圳二手商品房的成交面积为373290.3平方米，比上月增加9万多平方米，增幅为33.2％。随着二手楼市的价格回落，成交量有所增加，但也只相当于最高峰的三分之一。

    各行政区方面，11月深圳六个区的成交面积都大幅反弹，其中盐田区的增幅最大，成交面积较上月约翻一番，但绝对值较小，仅4400多平方米，是全市成交面积最小的行政区，福田区和南山区的成交面积分别为9.3万平方米和5.7万平方米，环比增幅在50％左右，罗湖区的成交面积增幅相对小些，为11.2％，但成交面积的绝对值较大，为8.1万平方米，仅次于福田区，龙岗区和宝安区的成交面积分别为7.5万平方米和6.4万平方米，环比分别增加了35.9％和24.4％。

    成交套数方面，11月的成交套数增幅远小于成交面积的增幅，环比增幅为10%，成交了3651套。罗湖区和宝安区甚至在成交面积增大的情况下成交套数反而减少，说明成交的物业中大户型的比例较大。

    市场分析人士认为，深圳楼市的刚性需求仍然强劲。但与投机性需求不同，刚性需求在于长期利益，因此更为理性。而深圳上半年房价远超过居民收入增速的疯涨，已超出刚性需求可承受的范围。刚性需求受抑，转而观望。正因为刚性需求较为理性，对价格敏感，所以一旦价格出现松动，刚性需求即得到释放。（来源：中国证券报）