编者按：丁亥年的中国楼市，悲喜剧同时上演。当人们认定房价下跌未有可能之时，深圳再次“敢为天下先”，在这座最早进化出商品房市场的城市，在这座诞生了万科这样头牌企业的城市，房价下跌终成事实。

　　作为一座城市，深圳的命运应该受到关注。窥一斑而见全貌，深圳作为一个符号，她所浓缩的，或许就是高热之中的中国地产业的未来命运。这正是我们选择深圳作为年度观察的样本城市的原由所在。

　　香港楼市花费近10年时间完成轮回，在一隅之隔的深圳，只用了一年时间：农历丁亥年，深圳楼市精心演绎了一场由暴涨到下跌的舞台剧，疯狂、贪婪以及不期而遇的冷冻，混杂在这场剧中，惊心动魄。

　　这是一场事关进化者生存与死亡的剧。作为最早仿效香港，将住房“进化”为商品房的城市，深圳的命运极具标本意义。作为最早进化的城市，深圳的今天或许就是其他城市的未来。

　　疯狂的房子

　　“开始的楼价上涨的确有供求因素的作用。”深圳地区最大的地产机构，中原地产深港研究中心总监张伟表示，2007年的深圳楼市由供不应求开始。

　　根据中原地产的统计，2007年前四个月深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距几乎是前所未有，即便差距最大的2006年，深圳住宅的供需比亦在0.96∶1。供求上的巨大落差使房价上涨的冲动从一手新楼开始。

　　“那时候根本不用做什么市场调查，楼价往高处定就成了。”一家总部在深圳的全国知名房地产公司销售总监表示。根据深圳国土局公布的数据，深圳关外的宝安区，2006年10月单价尚在1万元左右，到了2007年二三月成交均价已经超过15000元了。短短四个月时间，楼价已上涨近50%。

　　突然上涨的楼价触动了购房者的心理防线，一些计划购房自住者将购房时间提前。更重要的是房价的巨大涨幅让房地产的投资价值突然增大，投资房地产的资金急剧增大。2007年5月末，深圳银行同业存款较上月减少了337.2亿元，这是自当年首次总量缩水。除此之外，股市波动令不少资金开始流入楼市。

　　从四五月份开始，深圳排队购房的情况再度兴起。一位不愿透露姓名的开发商当时曾向记者表示：“一些原本预计可以销售半个月的房源，3天就消化完毕。”而此时市场可供销售的新房越来越少，部分地区出现了脱销的情况。根据深圳世联行的公开数据显示，与4月相比，5月的新房成交量总体下降将近20%。其中深圳中心区福田的新房成交量更下降了78.17%。

　　谁是炒家

　　究竟是先有疯狂的炒家还是先有疯狂的房子？这已经变成了“鸡、蛋逻辑”，难以清晰分辨。总之当房子成为稀缺资源，炒卖空间就开始增大，炒家又将本已稀缺的资源变得更加“珍贵”。

　　2007年的深圳，房地产行业的各个环节都出现了炒卖的风头。开始是处于新房销售环节，除了地产商直接提价外，楼盘的销售人员也是当中“抬轿手”。

　　赵虎是深圳房子的资深炒家，当时在深圳已经有了三四套房产。2006年底，他花了大力气登记了两套公寓，是位于中心城区华强北路附近的新亚洲中心国利大厦。楼盘在去年年底开盘，但一直没售楼人员通知他。等他赶到售楼处，得到的回答是一开盘就卖完了，原本赵虎也以为是自己一时大意，但不久后他又接到了售楼小姐的电话，对方表示手里还有几套房，都是朋友定下的，单价2.2万元，不过每套还要交4万元的“过户费”。在圈子里泡了几年的赵虎明白当中的猫腻，但一想到开盘价是1.9万元就有些不甘心，没有当场答应。两天后当他再联系对方时，“过户费”已涨到了6万元，赵虎气得直冒烟。但他也知道有朋友花了5万元接下来，然后再提到7万元过户费卖出去。

　　“房价涨得离谱那也算了，但在深圳投资房子，首先要贿赂售楼人员，而且没人长久持有，最好当天就卖出去。这分明是风险极大的投机。”“当时深圳的房子基本都这样，售楼的人先炒一轮，然后再击鼓传花地往下传。”赵虎放弃的房子，到了2007年年中每平方米已经涨到2.7万元。赵虎气得牙痒痒的，“2003年这里最多也就是每平方米六七千元。”

　　房价放大器

　　在这场击鼓传花的游戏中，地产中介扮演着极为重要的角色。

　　“不是一天一价，而是一小时涨一个价。”陈明宣用这样极端的例子来形容疯狂阶段的深圳房价。新房的疯狂上涨，直接拉动了二手市场。当时陈明宣是一家知名地产中介的店面经理，在2007年的上半年，他认为自己很快就可以成为亿万富豪。当时的他每出一张私单(不经过中介公司，由经纪约定买卖双方私下成交)可以获得15万到35万元的中介费，而他每月至少能做成3笔这样的交易。

　　面对疯狂的市场，深圳部分地产中介开始了更疯狂的扩张。与普通炒房者相比，中介从业者可以获得更多的信息。更为重要的是由于当时的监管漏洞，这些地产中介可以利用客户的资金成倍地扩展自己的义务。

按行业惯例在购买二手房过程中，买家需要至少支付楼价的40%为首期款，由于房屋交易需时较久，这笔款项会在账户上停留一至两个月。例如在今年深圳市场的正常时期，一些大型中介每天平均能成交近40套二手房。如果保守地以每套房90万元计算，一天所注入的首期款就高达1400万元。换言之，一个月账户上的资金就超过3亿元。

　　只要市场继续保持此成交量，用后交易者的资金支付上笔首期，这3亿元就完全可以成为他们的“流动资产”。一些自律不够的中介不断地利用着这笔流动资金，小打小闹者将这些资金直接用于炒楼，陈明宣表示，在他们的圈子内，或多或少每个人都在利用这些杠杆投机炒房。更有甚者，则是利用资金扩张公司。中天置业、创辉租售等一系列深圳新兴中介公司不断扩充，短短几个月间，创辉租售的店面已经扩充了近700家。

　　在这些职业炒家的放大作用下，深圳楼价全面上涨，继而推动了深圳的房地产投资气氛。 “炒房”已经成为当时深圳老百姓生活的一部分。只要是有闲钱，都想在这个市场捞一笔。世联地产分析师杨璐表示，2007年最热的前三季度，深圳豪宅交易量累计增幅为2006年的1到1.5倍。换言之，当时市场必须提高一倍以上的供应才能满足需求。而此时成交均价每平方米已达3万至3.5万元，比年初上涨了80%。

　　情况开始蔓延到租赁市场，深圳市房屋租赁管理办6月发布的数据显示，深圳房屋租赁市场同比平均租金上涨9.13%，其中福田的梅林片区涨幅更高达20%。

　　房地产投资已经成为脱缰的野马，这又再次反馈到新房领域。彼时，开发商定价早就不考虑成本了，而进入“喊价时代”，你楼盘单价2万元，我就提到2.5万元。“市场找不到什么规律和道理，充满非理性因素，”一地产集团销售总监表示。

　　政府增加供应无力

　　对此种种，政府的平抑工作从3月就已经开始，3月22日由时任国家发展和改革委员会副主任姜伟新率队的检查组开赴深圳，这个名为“全国房地产市场宏观调控部际联席会议检查组”在深圳得到了高规格的待遇。此后深圳公布了多项调控措施。

　　在政府的思路中，首先是增大土地供应，按当时公布的数据，深圳当年的住房用地达到2.1平方公里，比2006年增加1倍。希望以此大幅增加房地产用地的供应量。其次是增加政策性住房的保障，深圳市市长许宗衡在当年两会报告中许诺，市政府2007年将增加政策性住房用地60万平方米。

　　为了提供更多的供应，政府已经把底牌都亮了出来。据政府内知情人士透露，当时深圳甚至开始着手研究农民房进入商品房市场的问题。希望深圳十万栋以上的城中村农民房可以增加更多的低端供应。

　　然而政府增加供应的措施并未能抑制疯狂的投资气氛，5月全市成交均价每平方米14223元，比4月环比上升22.8%。6月国家发改委、国家统计局调查公布的统计数据显示深圳楼价的涨幅为14.6%，再次成为全国之冠。深圳福田区6月第一周的成交均价已超3万元，深圳房价开始“跨二奔三”。

　　增加供应平抑楼价的措施未能收到预期效果，政府的压力骤增。6月20日，许宗衡花了整整一天主持召开房地产形势座谈会，研究相关对策。并且针对高房价公开发言，调控措施也开始从增加供应转而抑制需求。

　　成功扼住咽喉

　　据业内人士透露，在市长公开发言以前，一些前所未见的调控措施已在逐步试行。其中包括一系列的税收政策，其中影响较大的包括按评估价征收个税，以及预计成为物业税的试点。

　　但真正对市场造成直接冲击的还是一直没有公开宣布的二手房“准限价”政策。深圳香地地产咨询公司的总经理半求为记者详细描述了二手按揭限价政策的细节，具体做法是深圳对全市范围内的二手房规定银行办理按揭时计算价格的最高限额。例如深圳蛇口的豪宅区南海玫瑰花园、兰溪谷、高山花园等按揭计算单价上限在每平方米13000元，而鸣溪谷、翠谷居在每平方米12000元。虽然政府不干涉具体交易价格，但无形中却加大了购房者利用银行贷款炒楼的空间。虽然没有公开文件，据业内人士透露这项措施政府在4月已经开始逐步实行。

　　“这是最直接的调控政策。”深圳中原深港研究中心总监张伟表示，“以华侨城部分豪宅的成交为例，市场实际成交价往往在每平方米3万至4万元，政府定下的按揭最高价只有15000元每平方米。简单算来，原本能买两套房子的首期款，现在只能买一套房子。”张伟表示，经中原地产研究部门推算，政府定下的按揭最高价大约是房产原值上浮20%左右，这充分表明了政府的态度，楼价上涨20%还算合理，其余上涨必须抑制。

　　此后，银行先后多次加息；央行又开始推行被业界形容为扼住房价“咽喉”的提高房贷首付比例政策。

　　这一系列抑制需求的措施开始取得明显成效，七八月份开始房地产投资需求明显受到抑制。世联地产研究报告显示，9月份深圳一手房成交量跌至2000套以内，相对于年中月均近6000套的成交量，急剧下挫近三分之二。

　　“与七八月份相比，深圳楼价跌幅明显增大，特别是一些豪宅投资客开始砍价出货。”世联地产经纪事业部总经理黄梓武称。数据表明，9月份深圳豪宅楼价平均跌幅达15%。“十一”黄金(216.25,1.04,0.48%,吧)周期间深圳推售的8个新盘，绝大部分销售率都在3成以下，最差的仅1成，市场明显遇冷。整个黄金周全市一手房成交量不足百套，这在往年是不可想象的。

　　疯狂之后难免是一片萧条，成交萎缩，一大批职业炒家被套。中天置业、创辉租售等激进的中介公司倒闭或面临倒闭。一些手中握有几套，甚至十几套房子的炒家割肉售房而未得。努力工作应付每月月供的炒房者还要面临“负资产”的威胁。（中国经营报）