利率不断调升的结果，是房贷风险大幅上升，股价、房价照涨

　　“居者有其屋”是一个宏大的梦想，尤其是在不断高攀的房价面前。但2008年关于“楼市已现拐点”的讨论让很多人看到了希望，不过郎咸平对此存有异见。这位经济学家饱含情绪化的高谈阔论曾经让很多公司唯恐避之不及，他关于中国经济各个层面的评论一向尖刻犀利、一针见血，虽然经常招致厉言讨伐，却也着实赢得了很多大众投资者们的追捧，让我们来看看他怎么说。

　　《财富时报》：现在对于楼市拐点论有很多讨论，您一直让大家不要期待房价大幅下降，为什么？

　　郎咸平：我问一个最基本的问题：拐点本身有什么意义？以深圳为例，我大概在一年前提出当时所谓的耸人听闻的言论，就是深圳地区房价之所以好，不是经济好，而是经济变得更差了，由于经济变差了，投资环境恶化，深圳、东莞企业家不想干了，就不做企业去炒楼了，因此深圳地区房价这两年翻了两番，这是极不正常的现象。所以不能谈拐点，而是要谈什么造成房价这么不正常。结果数据也出来了，证实我的观点是对的。拐点本身有什么意义？你不了解房价的形成，光谈拐点，那只是大家良好的期望。

　　现在的价格变动不大，是基于成交量低。大家都不买房，都在观望，所以价格自然就平稳下来了。只有在成交量大的时候才能体现上升或下降的真实变化。所以真正的价格走势，是要看成交上去之后的变动。而房地产的价格变化，绝不仅仅是个经济问题，它还要看政府的调控方向和力度，这是决定价格的重要因素。

　　《财富时报》：那您怎么看现在的调控政策？

　　郎咸平：宏观调控本身严重打击了企业家投资实业的意愿，结果是挤压出更多的资金进入股市和楼市。我把这叫做虚拟资金理论。到最后，你会发现利率不断调升的结果，是使得房贷风险大幅上升，股价、房价照涨。

　　去年下半年“海尔现象”出来了，这种现象是部门投资持续恶化造成的，特别值得我们关注。“海尔现象”是什么现象？大量电器制造业者进入地产业，另外一股资金直接进入房地产市场。比如深圳资金大量进入河南，这种现象也是资金逆流转问题。所以“海尔现象”是一个警告，它清楚地告诉我们，我们国内做的好的制造业都已经开始将资金逐步撤离制造业。

　　我很担心，有句话叫一叶知秋，如果我们的制造业者不去制造，都转去做房地产，会导致什么局面呢？——通货膨胀。

　　我对于中央政府的宏观调控政策举双手赞成，我认为就是要调控，一定要调控。但我同时也有保留意见，我认为调控的路径选择是有问题的，什么样的政策导致什么样的房价是一定的。我在一二月已经看出来了，2007年打入房地产的资金由于宏观调控政策的大力推行，过去很单纯地做房地产，现在基本打散了，转而去炒黄金、期货，资金到处流窜，就会增加更大的监管难度。这种资金乱窜的现象只要存在，房地产市场就必然缺乏进一步的推动力。而我认为这才是房地产价格目前比较稳定的原因。只要这些资金一回来，房地产价格立刻就会失控。这就是我所谓的房地产价格未来走势是政府政策的路径依赖。

　　《财富时报》：那么您认为宏观调控应怎样调整方向？是否有好的措施？

　　郎咸平：经过4年的宏观调控，由原来的适度紧缩到现在的极度紧缩。据河南几个大企业反映，他们手中的流动资金被银行抽走了三分之二。到1月底，官方公布，广义货币增长率和信贷增长率超过往年，接近18%。去年，广东地区有大量企业倒闭，大量企业倒闭的同时，房价甚至翻了几番。这是为什么？因为大家挣不到钱，都不愿意做了。把钱都拿去投在楼市上了。

　　而现在的加息、紧缩银根等种种手段都只能让国内的投资环境越来越差，这样就会有越来越多的钱投入股市和楼市。我举过一个例子，今天的中国经济就像得了肺炎一样，按中医的理论，治疗肺炎要用大凉，但如果我们真用大凉很可能会把这个病人治死，因为他的体质是虚弱的。最好的方法是先温补、固本，体质提上去之后才能用大凉来治疗。我们今天所有的宏观调控政策包括金融政策本身，为什么解决不了泡沫、通货膨胀的问题，主要原因就是我前面讲的用大凉治疗肺炎。所以我的建议是，宏观调控的正确方向是先固本，稳定住这个市场，然后再进行调控。

　　《财富时报》：您曾说过，5年后地产商将大量被淘汰，10年来，中国房地产行业经历了多次调整的阵痛，现在如何应对新的挑战？

　　郎咸平：在地产达到高峰时我曾经讲过一句话：中小型房地产商将大量倒闭。当时大家不赞成，因为那时候房地产业过热。现在，很多中小型地产商问我下一步应该怎么办？按照我的推论，中国品牌地产商将和海尔这样的企业同台竞争，因为更多的制造业将进入地产业，为什么？因为二元经济体系。

　　什么叫二元经济体系？那就是中国经济绝对不像中国政府所说的过热，这我根本不同意。中国经济也不是像各位企业家所感受到的过冷，这也是片面的。中国经济是同时存在过热和过冷的二元经济，这个经济在全世界可以说是独一无二的。宏观经济调控政策一出台，必然使得中小型地产商难以为继。

　　该怎么办？我想香港的例子算是一个答案

　　香港有四大地产商：王石同志每次演讲总是要提起的新鸿基，还有新世界(600628行 )、恒基、李嘉诚的长江实业，这四家称为“四大天王”。“四大天王”走过风风雨雨的五十余年头，我相信它们的历史比中国目前任何一家地产公司都要久远。为什么它们能生存下来？就是因为它们特别谨慎小心。

　　中国上市公司的资本负债比例平均是100%到300%，“四大天王”个个都很大，香港又是一个法治健全的地区，而且信用系统又好，它们应该可以借更多的钱吧？猜一猜它们的资本负债比例是多少？——20%，而我们的是100%到300%！难道李嘉诚借不到钱吗？不可能，我们借不到钱倒是真的。他们为什么不借？这就是他们成功的重要因素——保守。

　　新世界在1997年的时候曾经脱离了20%的资本负债瓶颈，资本负债高达90%，和内地企业差不多了，之后立刻产生严重危机。到2005年年底，它把资本负债比例降到20%，为什么？这就是一个铁律，通过几次经济危机之后，你才能体会到稳健、保守的重要性。保有低负债、高现金流的状态，我认为是我国地产商未来应该有的企业经营理念。(财富时报)