就在多数人都认为楼市下跌已成定局的时候，就在许多开发商的资金链近乎断裂的背景下，上市房企却交出了一份又一份令人惊讶的成绩单。

    一些房企大鳄似乎已摸到了市场的心理底线，并且开始了新一轮的纵横捭阖。

    惊人的业绩

　　“我们已从前两个月的促销中探明了各城市消费者的心理底线。”

　　3月12日，保利地产（600048.SH）公布了今年前两个月的销售情况：销量与销售金额都比去年同期翻了一番。而在一周前，万科A（000002.SZ）也宣布2月的销售量同比增长五成，销售金额上涨了70%。

    在香港上市的同行也是成绩惊人。春节刚过，碧桂园(2007.HK）就急不可待地公布了农历新年期间的销售额，称其销量达到了8.5亿元人民币，其中有2.8亿元来自广州凤凰城项目。富力地产（2777.HK）也紧接着公布了1月的销售额，其销售金额达到了10.8亿元人民币，比去年同期上升23%。更令人啧啧称奇的是，中国海外0688.HK）1月的销售额创纪录地达到20亿元，达到去年合约销售额200亿元的10%，完成了今年计划完成量的60%。

　　面对这样的数据，国际投行花旗银行发表研究报告称：“由于1月及2月均为房地产季节性淡季，再加上雪灾因素，内地发展商销情令人鼓舞。”

　　这边是歌舞升平，那边却暗淡依旧。从销售数据上看，全国各大城市的楼市仍然被浓雾笼罩着。光大证券分析师华光磊的研究报告显示，三大指标城市的销量只是去年同期的5成至8成。上海的销售情况最好，春节过后成交量逐步递增，3月初的日均成交量已回升到425套，相当于2007 年3 月份日均成交量的83%。情况最差的是深圳，3月份以来日均成交面积约为每天5300 平方米，不足去年同期的45%。北京则处于两者之间，今年二三月的日均签约量分别相当于去年二三月日均签约量的75%和50%。

　　“部分原因是上市房企在粉刷太平。”香港凯基证券分析师直言，由于房地产行业的特殊性，上市房企在确定销售收入的会计处理上有不少腾挪空间。通常在会计账面上，以住宅项目竣工交楼作为收入确定的时点，因此“只要上市公司愿意，完全可以将去年的销售下移到今年的账目上”。同样，光大证券分析师赵强对于保利地产公布的数据一点都不意外，由于2007年已售项目结算的滞后性，他早在2月已断定保利2008年的业绩仍将保持翻倍的高增速。

　　但在一家国内上市房企的内部定价会上，记者却听到了完全不同的声音。“今年二季度华南、华东的销售价格可根据市场情况，自行上浮5%~10%。”会后这位上市房企的销售负责人表示，他们已从前两个月的促销中探明了各城市消费者的心理底线。齐鲁证券涂力磊同样认为，各种迹象显示，住房消费的购买倾向和购买力依旧高得惊人。

    王石的直觉

　　“王石不是理论很系统的人，但他的直觉非常好。”冯仑这样评价万科的“教练”，同样经历过的事情，放在他的价值观下会得出不一样的判断。

　　齐鲁证券涂力磊表示，万科在上海的元宵节特卖中，仅仅5%的降幅，就将前期剩下的尾盘一次性处理掉70%。同样，万科在广州的促销，曾一度使排队购房情况再现羊城。他认为：“个人住房的刚性需求，在降价中明显地爆发了。而这种爆发将对房价的下滑起到适时的支撑作用。”

　　“我们对今年的发展很乐观。”上述上市房企的销售负责人表示，“管理层的监控口子有所松动，金地获批发行债券，浙江的滨江地产又允许上市IPO。”另外，在去年政府如此强大的宏调下，经过稍微降价处理，市场依旧表现出旺盛的购买力。他认为这都是市场转暖的信号。

　　这一波开发商的自发降价调节始自万科。在王石的“拐点论”出台前后，万科在广州以及上海的项目先后降价折让。这直接带起了万科的销售，尽管1月销量同比仅上涨10%，但2月开始已经大幅飙升到50%。

　　从公开数据看，万科这次的折价非常实在，今年一二月的销售均价分别为8043元/平方米、8010元/平方米，与2007年销售均价8532元/平方米相比，下降约6％。与2007年最高的月销售均价相比，下降了约23％。

　　王石率先降价后，各大发展商不怎么认同，但又不得不跟从。今年1月保利地产公布的数据显示，销售面积同比减少14.12%，销售金额却同比增长41.92%。在接受媒体采访时，保利一直强调不会降价销售。但保利地产的态度到了2月却有了180度的转弯。保利地产当月实现销售面积16.6万平方米，销售认购金额7.1亿元。和1月相比，销售面积增长114.19%，销售认购金额环比下降17.73%。

    并购的良机

　　地产业专家王志纲曾对本报记者表示，万科的降价战略志在备足粮草、开始清场。

　　今年前两个月，保利地产就花了17亿元储备土地。市场传言，潘石屹近期已经在深圳并购了两个项目，这些项目都属于资金出现问题的中小发展商。

　　在今年广州两会中，广州中小地产商代表炮轰政府，认为调控只能造成中小地产商破产，行业垄断加剧。一位不愿具名的银行业人士也向记者表示，今年房地产开发贷款的审批严格很多，有几个中型地产开发商是长期合作的，这次上报的项目贷款也没有批下来，“原因是审贷委员会认为其资金实力不够。”

　　对于已上市的房企来说，资金却从来不是问题。今年2月，在去年大举购地的碧桂园集团发债融资5亿美元，这笔钱不但直接充实了开发资金，还让碧桂园得到撬起更多资金贷款的杠杆。碧桂园的首席财务官伍绮琴就表示：“此次融资使碧桂园可以更主动地管理公司的资本结构，并为未来扩充业务做出更灵活的财务安排。”

　　除了在项目开发层面占据优势，在住房消费贷款受限的背景下，上市房企的资金实力再度显现。

　　“11万入住地铁上盖。”不少广州购房者在春节前后，都收到了富力旗下某楼盘的促销短信。

　　这个楼盘的折后单价高达1.5万元/平方米，大部分单位面积都在100平方米以上。购房者如何能11万元入住？其实这与当年广州十分流行的“零首付”非常相似。购房者在签订合约之后，会与开发商再签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在1年或者两年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付首期。

　　这是大型开发商与银行联手降低购房门槛的一种方式。通过这种方式，上市房企可以利用手中的资本优势促进销售，贷款银行的风险也并不高。既然可以加快贷款回收，银行何乐而不为呢？这种促销方式并非特例，万科也在成都推出所谓“青年置业计划”，符合条件的首次置业者只需要交两成首付款，便可在其开发的5个项目800余套房源中选购自己看中的单位，银行贷款申请手续由万科协助办理。

　　2008年，在不少地产大鳄眼中是一个并购良机。
 
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　　在市场重整的时期，虎视眈眈不仅是国内的上市房企，来自国外的资金巨兽同样不甘寂寞。
　　“国内的房地产业某种意义上已经和世界接轨了。”香港凯基证券的一位行业分析师向记者表示，虽然名义上，中国还是一个完全资本封闭的国度，最近对外资又有种种的限令。但“国内的经济系统，不是仅仅用数字就可以管理的。大量的灰色渠道以及隐性金融的存在令国内楼市早已成为国际资本的逐鹿场。”

　　近期外资对于国内房地产业显示出前所未有的热情。今年2月24日，荷兰国际投资管理公司(ING)宣布了一项新的房地产基金计划。此次成立的基金将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金(REITs)。ING投资管理亚太房地产证券投资经理贾斯丁·派克表示，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。

　　除了外资直接投资，更多资金选择的是与国内地产商结合投资。在去年年底，北欧的金融机构SEB宣布，和国内地产商复地集团共同组建2亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。这种外资与国内地产商捆绑的合作模式正在不断地复制。今年2月国际投行瑞银集团与金地集团签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金。

　　国信证券陈林也认为，外资并未放慢进入中国的步伐，2007 年全国共完成房地产开发投资额25280 亿元，增长30%，2008 年1 月，非金融类FDI达112 亿美元，同比增长109.8%，表明国际游资仍在大规模流入。他认为：“肯定有一部分资金正通过各种方式进入国内房地产领域。”（中国经营报）