一步天堂，一步地狱。

    无论是股票市场还是房地产行业都面临着“规则重整”的阵痛，就像万通董事长冯仑所说：“房地产市场就像一出戏剧，戏演到一半，突然中场叫停，被要求改写剧本，不明就里的观众纷纷退场，现在正处在无人喝彩期。”

　　外资的盘算

　　“与去年相比，今年我们的机会更多。”作为国际知名投行的亚洲融资业务负责人，王明(化名)已经准备好今年在国内大展拳脚，他对房地产行业的信心似乎远比当事人更充分。

　　与他们在国外PE(股权投资)的做法一样：低价购入未上市企业股份，进而辅助企业上市，再在股票市场退出一直是他们坚持的盈利模式。在他们看来这是最传统也是容易获取高利润的方式。

　　以恒大为例，德意志银行、美林及淡马锡三家投行在2006年底花费了4亿美元占据了恒大30%的股权。而在恒大3月招股说明书显示，美林等保荐人对恒大的市值估计在1000亿~1300亿港元之间。换言之，如果恒大顺利上市，三家投行的股票价值是300亿至390亿元。

　　短短一年间账面收益可达10倍，这也难怪在今年一季度行业萎靡不振之时，依然有4.9亿美元的资金进入房地产业。但随着今年昌盛地产和恒大地产先后宣布搁置香港上市计划，市场开始关注私募基金能否在已投资的房地产项目中实现适时退出。

　　主流偏向

　　进入2008年，在一系列宏调面前，资本市场主流开始集中关注地产企业的“资金压力”。

　　其实，不少房地产企业的销售依然在飞快增长。有分析师表示，5月中上旬地产股的再度下挫是源于万科的销售数据不理想。该公司4月的销售收入环比下降35%，然而，如果与去年同期比较，万科的销售收入实际增长了73.5%。

　　每个行业都有其销售周期，为什么同比增长了七成以上的销售数据，会被投资者理解为“销售不理想”？

　　“主要是上一阶段房地产业扩充太快了，在现在的融资背景下，销售情况稍有差池直接影响到地产商的资金链。”广东地区最大的私募基金的经理陈林分析道。去年报表也反映了行业的困境，2007年万科、招商、金地、保利，四大上市开发商资金状况均不容乐观。四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地与保利更只有-7.52及-7.65。

　　“据我们估算，去年全国的总体销售收入只有2.9万亿元，但购入土地的款项就高达3万亿元。”潘石屹这样解析同行的窘境。在这种种压力下，5月中旬，万科将其在东莞项目以500万元的价格出让一半股权。

　　行业进入生死边缘？

　　“实际上，我们现在股市上的资金并不多，大部分的钱都借给了开发商。”陈林告诉记者，与他相仿，珠三角众多私募基金甚至地下钱庄都或多或少与地产商有借贷往来。在他看来，贷款给开发商的风险并不高，实实在在的土地是最有效的抵押物。所以从年初开始，他们一直在加大对地产商的贷款。“的确，我们的贷款成本会比银行的高，但如果算上向银行贷款的灰色成本，之间的差距并不会相差太大。”陈林认为，他们部分填补了银行缺失所带来的真空状态。

　　“与去年相比，的确有一定的资金压力，但并没有外界猜测的那么大。”上述地产公司的财务总监表示。同时他也认同资本市场的考察标准，现在国内地产商最大的难题还是如何保证销售。就像冯仑所说到，由于刚性需求，国内25~35岁的购房者会抱怨、会观望，但并不会离场。再把他们吸引进场同样是行业今年表现如何的关键。(中国经营报)