购房者和开发商的博弈进入到“秋收”环节。近日，《每日经济新闻》在北京、上海、深圳、成都四城市调查发现，奥运会后，四城市房企面临着各自不一样的困境。

    看来，被寄予厚望的“金九银十”的九、十月这样一个销售旺季，各房企恐难“秋收”。

    北京 奥运效应释放 提前感受冬天

    北京的地产商将在“金九银十”中提前感受“冬天”。

    奥运期间北京楼市的市场表现无疑给满怀希望的开发商们泼了一盆凉水。根据北京市房地产交易管理网公布的数据统计，8月16日至8月22日北京楼市期房、现房住宅签约量均比前一周有明显下滑，一周共成交期房921套，成交面积9.96万平方米，成交套数和成交面积环比上周均出现下降，降幅分别为16.95%和41.04%。其中期房部分签约已接近谷底，创下了全年统计周期内签约最低值。

    同时，北京各城区的9个限价房项目将在10月底之前全部完成公开摇号，共计房源2.7万多套，9月底前将有1万套两限房推出。

    我爱我家副总经理胡景晖就认为，如此大的两限房放量，势必对新盘销售造成影响。

    记者注意到，最早于8月25日摇号的 “首钢·金顶阳光”提供房源1784套，均价为6250元/平方米。8月26日，丰台区“鸿业兴园二期”完成摇号，提供房源1173套，均价为6800元/平方米。

    目前，石景山区域二手房住宅价格在9500～10000元/平方米，新开商品房住宅价格在11000元/平方米左右，就两限房金顶街项目来看，低于周边项目均价近一半。

    此外，未来两月的新盘入市数量将创出年度新高。来自北京房地产交易管理网的数据显示，截至8月19日，本月共有19个项目取得预售许可证。按照相关政策要求，这些取得预售证得项目在8月下旬、9月初迎来最大规模的放量。据亚豪机构最新统计数据显示，预计未来两个月，北京约有80个房地产项目开盘。

    北京中原地产董事总经理李文杰撰文指出，“北京楼市到年底前应该还有10%的减价空间。”不过，北京链家地产副总经理向记者表示，“后奥运经济下的房产市场将会延续2008上半年的走势，即价量涨幅回落，市场趋于平稳。”

    上海 楼市进入拉锯战 大跌无望

    “全国楼市看上海”，业内人士用这句话来形容上海楼市对中国楼市的影响力。

    8月份，上海楼市成交量没有太大起落，房价并没有出现普降和大幅度下降。从房价来看，金地集团浦东新区的项目，6月9日开盘时的网上参考价为17500元/平方米，随后新推的3批房源，网上参考价依旧是17500元/平方米；但是，8月22日，在该项目再推600套新房源之际，此时的网上参考价已经调整至14000元/平方米。

    上海楼市坚不可摧的房价坚冰似乎正在开始融化。上海浦东三林板块内的万科金色雅筑，单套房最多可优惠10万元。

    佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，目前部分在售房源出现价格调整将不可避免。预期报价17000元/平方米的春申丽园，最终开盘价为15000元/平方米；报价15000元/平方米的金地格林风范城，实际售价为12000多元/平方米；报价7000元/平方米的德邑小城，实际售价6400余元/平方米。佑威分析师表示，上周成交量相对较多的楼盘，大多是通过降价获得消费者认可的。上周成交的较为集中的中远两湾城、大华阳城贵都、大华锦绣华城、金地湾流域、万科中林苑等楼盘，都是近期最受市场关注的主流降价楼盘。

    易居房地产研究院分析师付琦认为，“近期上海部分楼盘价格调整，不会出现上海楼市价格整体大幅下滑的现象。”27日，付琦认为：“平稳会是大势所趋。成交平稳上升、价格稳中震荡。”

    深圳 日成交量仅五套 创历史新低

    深圳楼市在奥运期间彻底进入“冰点”。据置业国际研究中心统计显示，在奥运会期间，深圳房屋销售情况前后两周截然不同，奥运第二周，深圳共成交商品房480套，环比下降42%，其中第二周仅有一天的成交量突破100套，21日全市成交量仅5套，同时也创下了近几月来日成交量的新低。

    记者调查了解到，8月份以来，深圳楼市价格竞争日趋激烈，此前打8折、9折的项目，在奥运会期间，不少开发商定价也不断走低，想用具有更高性价比的楼盘来吸引潜在购房者早日入场。奥运会期间，深圳楼市整体情况为新盘定价低，尾盘多作促销。其中，雷圳0755、景园、高发城驰、龙园意境等在售楼盘近期纷纷推出优惠活动，有的优惠幅度甚至高达7.5折。

    在深圳，万科传出再次降价的消息特别引人关注，据称，万科部分项目的调价最低达到5.5折。《每日经济新闻》记者随即找到一位中原地产置业顾问，求证是否有如此优惠的折扣，该人士表示，现在万科东方尊峪的优惠价格是19000元/平方米，较原价25000元/平方米相比，打了7.6折。

    然而，对于是否有6折的折扣之说？销售人员表示，“高层住宅是绝对不可能打到6折的，但别墅项目中有不少的特价房，应该有部分别墅能打到6折”。

    深圳万科媒体负责人表示，关于深圳万科的万科城项目打6折的说法并不属实。

    “9、10月份，深圳将会有20到30个新楼盘推出，为了规避一些市场风险，部分开发商提前采取销售策略。”中原地产策略中心总经理周曜表示。

    对于奥运会第二周深圳楼市的表现情况，以及21日出现只有5套成交量创历史新低的情况，这让不少人为之担忧起来，甚至有类似“深圳房价已进入到血拼时代，深圳楼市即将崩盘”的说法流行开来。

    成都 秋交会或成房价分水岭

    近日，成都部分购房者手机收到的楼盘促销信息又出现了新的内容。之前主要以三环路外近郊楼盘为主的，目前正向市中区蔓延。包括万科、龙湖、首创在内的部分知名开发商正加快尾盘销售，部分项目的价格已经降到2007年年中的水平。不过，与其他三座城市相比，奥运会期间成都市的商品房成交量相对稳定，目前仍在日均200~300套之间。

    据成都市房管局数据显示，今年1~7月，主城区商品住宅的交易价格呈下降趋势，交易均价从1月的5886元/平方米下降到1~7月的5601元/平方米，下降幅度约4.8%。

    星彦地产表示，在现有融资环境下，大多数中国房企的融资渠道除了银行贷款外，其他渠道十分有限。当前整个市场正处于急转状态下，开发商肩负前所未有的资金压力。在成都，由万科、蓝光等大开发商“牵头”，房企纷纷调整营销策略，以降价来促进销售，实现资金的快速回笼，进而缓解资金上的压力。

    据记者观察，以龙湖、万科部分在售楼盘为例，龙湖·三千里最新的尾盘起价达到5500元/平方米，几乎回到了去年6、7月的水平。万科在同一地段的项目金域蓝湾价格也回到了去年的首次开盘价。

    “再等一等，过了秋交会再说。”当前，成都不少购房者持有这样的观点。他们在当地的房产网站和楼盘QQ群上相互邀约，认为10月的房交会将是开发商很困难的一道坎，如果届时销售不理想，房价还可能继续往下走。

    本地分析人士认为，2008年开发商的首要任务就是不被市场淘汰。为了不被挤出市场，力争占据一席之地，采取优惠打折。

    在这样一个大环境下，可以预计秋交会将掀起新一轮的营销战。而如今的营销战即价格战。即将到来的秋交会将是品牌、价格主导的市场。“价格战”是一把双刃剑，在促使一部分购房者下单的同时，也会让一部分人继续观望，整个市场估计不会呈现明显的回暖，开发商期待的“金九银十”难以再现。

    部分房企上半年仅完成销售计划1/3

    目前已有超过40家房产上市公司陆续交出了今年上半年的“成绩单”,年中报显示，部分企业上半年仅完成全年销售计划的1/3。

    高盛高华证券的一份研究报告指出，包括万科、中海、富力、招商等大牌开发商在内的14家主流开发商，今年完成销售目标有难度。

    8月中旬，碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强表示，碧桂园今年的销售计划约320亿元，而今年1~7月，碧桂园仅完成全年销售计划的31.56%。

    2008年有着100亿元销售计划的招商地产，上半年可销售楼盘较少，仅完成20亿元的销售额。金地上海公司2008年计划回款约62亿元，1~6月实现回款约22亿元。

    今年上半年，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。仅在上海，上海万科计划推出14个项目，销售目标也从去年的80亿元增至今年的130亿元。而从上半年的销售来看，万科下半年销售额必须达到500亿元以上，相当于月均销售80亿元以上。

    近期房产市场的观望，似乎更让开发商完成全年销售计划的梦想变得更为严峻。

    万得资讯（WIND）统计显示，近日披露半年报的46家房地产企业中，“积压”的存货比去年同期激增了1400亿元，同比增长了将近一倍，达到2935.28亿元。与此同时，预收账款增加215亿元，达到806.43亿元，同比增长36.38%。

    尽管大多数房企的年中报显示为盈利，但宏源证券房地产业行业分析师杨国华仍认为，今年房产上市公司的业绩增长幅度约在40%左右，较去年下滑6成。如保利地产，上半年销售认购金额约106.99亿元，同比增幅已经放缓至34.53%。