8月下旬，上海市房地资源系统党政负责干部大会上，“保持房市房价基本稳定”成为上海市房地局下半年重点工作之一。无独有偶，上海多家银行也接到监管部门文件，要求务必在内部进行房贷压力测试，预估房价下跌导致的信贷坏账金额。

　　一直被视为房价最为稳定的上海，再次为房价的下行开始担忧了。据了解，七、八月份上海房价出现了一波明显的降价，甚至个别楼盘最大跌幅为30%。“这只是开始。”上海成全置业顾问有限公司董事长全忠认为，开发商最难熬的日子将会在年底，预测房价底部构筑最快在明年5月。

　　降价成为主流

　　最吸引眼球的是，国内两大知名开发商万科和金地，前两个月在上海新房主战场三林板块“大打出手”，采取的“杀手锏”都是降低价格。

　　今年7月初，金地 “湾流域”凭其后发的产品和配套优质，与万科“金色雅筑”花园洋房价格相当。7月25日，万科“金色雅筑”将小高层报价从18000-16000元/平方米下调至17000-15000元/平方米。紧跟着，金地“湾流域”所开出的小高层房源报价只有15000-13000元/平方米。随后，万科立即宣布两幢小高层每套房源再降10万元。

　　万科“金色雅筑”售楼处庞先生8月26日说，这批主推的是90平方米左右的装修房，其中两幢临街的小高层每套房优惠10万元，其他房源最大优惠为房价的3.2%。“现在这两幢楼只剩下1套房子，其他房子也卖了六成以上，卖得还是比较好的。”

　　“网上房地产”的数据显示，“金色雅筑”参考价格为18000元/平方米，与“湾流域”17000元/平方米比较接近。可以看出，万科“金色雅筑”售价价格下降了6%-20%。

　　从“金色雅筑”出发，途经一段摊贩嘈杂的马路和露天菜场，约1000米远就是金地“湾流域”。售楼处人士介绍，该楼盘装修房单价要比万科“金色雅筑”便宜1000元/平方米左右，“来我们这里看房的人很多，现在花园洋房已经卖了1/4，双拼别墅卖了1/2。”

　　据了解，万科和金地的“竞价销售”，已经引发了三林板块新房价格的整体下降，周边原先涨到13000元/平方米的楼盘跌回到万元水平，甚至出现新房价格低于二手房的情况。

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，两大楼盘相继降价使三林地区房价理性回归。事实上，从去年初开始，三林板块房价一路飙升，到今年年初已翻了一番。在今年楼市进入低迷期时，三林成为上海楼市房价调整的重灾区。

　　一系列迹象表明，房价下跌已不止三林一个板块，上海北蔡、万里、大华等地的房价也都从16000元/平方米以上回调到14000元/平方米以下。

　　据了解，由上海本地企业开发的 “大华锦绣华城”，8月份拿出沿马路的1、2号楼促销，成交的61套房源均价13551元/平方米，其中5套“特价房”只有12079元/平方米，远远低于上半年成交均价17740元/平方米。

　　寒冬尚未到来

　　一系列迹象表明，这次上海似乎正在重演2005年房价大跌的历史，其跌幅极有可能要比2005年大得多。

　　作为上海超级大盘的 “中远两湾城”，1999年起价为3200元/平方米，随后一路上涨至2005年初的16000元/平方米。在宏观调控下，该楼盘2006年2月起价下跌至10967元/平方米，价格进入一个阶段性低谷。

　　随后，调控政策出台较少，该楼盘房价又开始上涨，去年初起价为13030元/平方米，而到今年2月售价已高达23000元/平方米，涨幅高达71%。据了解，当时售楼处还一再声称，低区售价也要达到22800元/平方米。

　　今年3月份之后，随着成交量一路下滑，“中远两湾城”打出9折售房广告，尽管价格下降了3000多元/平方米，但销售业绩仍不理想。为此，今年8月“中远两湾城”采取了进一步的降价措施。

　　截至8月21日，该楼盘成交的34套2至4楼的房源，成交均价为14001元/平方米。其中，8月18日集中成交的29套房源均价仅13842元/平方米，而21日成交的3套更是低至13804元/平方米。与5个月前的最高售价相比，房价已经下跌了近40%。

　　“降价销售是惟一出路。”上海成全置业顾问有限公司董事长全忠认为，上半年大部分开发商销售业绩只完成全年任务的25%左右，这必然促使他们在下半年加大销售力度。在市场面没有根本好转以及年底财务结算的压力下，到年底一些开发商很难撑得住。

　　“构筑房价底部，最快也要到明年5月份。”全忠说，快到9月至11月的销售旺季，上海大部分开发商采取“中低定价”策略，然而还有一些开发商“主意未定”。

　　尤其是一些滚动开发的项目，定价陷入进退两难的境地，低于之前已售房价，担心引发业主退房，砸了苦心经营的品牌；高于之前已售房价，担心很难卖出去，资金紧张难以解决。

　　在这种情况下，民间投资开始“弃房断供”。

　　一位来自福建的房地产业界人士透露，在今年初上海房价高位时买入的一些福建“合伙”投资者，开始了“弃房断供”做法。“房价跌了，就没人愿意放钱了，反正亏了也就那么几万块。”据介绍，这些“合伙”投资者，买房资金大部分来自银行贷款。

　　据悉，已完成的部分压力测试结果并不乐观。有的银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约4%。（经济观察报）