春去冬又来。

    低迷的成交、观望的情绪、明折暗降的焦躁，都随着房地产市场全国性的调整，以及国际经济金融形势的转变而加剧。

    11月，旨在调控楼市的宏观政策与相对迫切的区域“救市”政策，试图通过彼此叠加，而转变市场的向下之势。然而，正如刚刚过去的2006年、2007年两年中，楼市对抑制政策并不感冒一样，市场对救市政策亦不会即刻“埋单”。

    “房地产行业与经济周期一样，有自己的涨跌周期。从上升期到繁荣期，然后，就是衰退和萧条期。”建设部住房政策专家委员会委员、广东省房地产行业协会会长蔡穗声坦言，从广州二十多年的房地产市场的发展历程看，几番起伏，已经让珠三角的房地产市场变得更加成熟。

    蔡穗声分析，自2006年以来，广东房地产在宏观经济持续高涨的刺激和资金流动性过剩的支持下，市场需求强力拉动投资增长与房价上涨攀升，直至去年第四季度市场发生逆转。

    “支撑市场理性运转、科学发展的市场规则框架和价值体系，仍在建设之中。”蔡穗声直言。

    廿年轮回

    在广东省土木学会理事长、高级工程师陈之泉看来，广东地产市场的起点在于住房制度改革，而这一改革远早于国内的大部分地区。

    “广东省政府在1987年就决定对住房制度改革问题进行调查，在调查的基础上，逐步启动改革。”陈之泉回忆。

    作为主要的负责人，陈负责起草了《广东省住房制度改革方案》。他直言，这份《方案》主要精神是提租补贴、立足实转、分步实施、鼓励买房。

    1987年9月8日，深圳以协商议标形势出让第一块国有土地使用权；1988年，广东花地湾107公顷土地的使用权，被买家以2.08亿拿下。

    接下来的两年，是国家抑制通货膨胀、收缩银根的“治理整顿”周期。由于市场自身的规模小，影响并不大。到1991年的时候，宏观经济复苏。1992年，邓小平的南巡坚定了楼市信心，珠三角的房地产市场迎来了第一次高增长期。

    毗邻香港，香港房地产市场开发的经验迅速得到本地化的克隆，而楼市的炒作技巧也从香港“舶来”拿到广东操作。

    临近广东的诸多外省银行机构，也纷纷把钱带到广东这个当时全国还罕见的“套利”市场上。而广东地区民营经济为主的市场格局，也造就了大批具有相当购买力却并不能在体制内享受福利分房的个体户和私营工商业者；这部分需求叠加了来自香港的炒作资本，很快就把房价推高。

    有概念、有模板、有需求、有资金，珠三角楼市的“第一春”想不来都很难。

    繁华之巅，就是跌落之崖。

    1993年，经济过热的弊端很快显现出来——固定资产投资占比过大，年中之时，中央出台了严厉的宏观调控举措。

    银行收回贷款的动作迅雷不及掩耳——事实上，1993年中央出台政策，直到1994年的时候，珠三角的楼市还是一个高温的状态。等到了1995年，政策效应和市场效应才显现出来。

    1995年进入衰退期的珠三角楼市，紧接着遭遇了1997年的亚洲金融风暴。而宏观政策就会在外部环境恶化的时候，放松对市场的抑制并激励市场发展。

    蔡穗声指出，这与今天很相似。当外部经济形势一片大好之时，国家已经开始调控过热的地产市场；但是当调控政策发挥作用之时，外部经济形势偏巧遭遇转折。国内资本很容易雪上加霜。

    几度冷暖

    1998年3月份，全国两会召开的时候，中央宣布房改进入一个阶段，停止福利分房，开始货币分房。这两年的时间，给珠三角以及全国的房地产市场都带来不菲的收益。

    房地产市场从1999年开始就复苏了，华东地区的房地产市场迎来了“第一春”；但广东房地产市场期待的“第二春”却迟迟没有来到。

    这轮增长周期下，各地的表现是不同的。华东地区2002年就进入复苏阶段了，等到了2003年和2004年的时候，华东个别地市的城区均价几乎年均有个40%到50%的增长。

    广东当时还是低潮。“从1998年算起，一直到2003年，基本上是平的；有两个年份还是负增长。”蔡指出，那时广东房地产品质却提升得很快。

    当时的经济形势是很好的，居民收入水平涨得很快。停滞的问题在什么地方？蔡穗声有自己的看法，因为广东在1992、1993年的繁荣巅峰之后，硬着陆。“这个硬伤对广东房地产市场的直接影响是很大的。这影响了市场的进一步的发展。”硬着陆形成了很多的烂尾楼和烂尾地。

    2004年，珠三角的楼市才缓慢地恢复，并开始追赶华北中心城市、华东地区的房价增幅。这一波终结于2007年第四季度的攀升，也就此开始。

    成长中的理性

    “实事求是地说，这一轮的繁荣期过去了。”蔡穗声坦言，房地产已经不可避免地进入了一个周期性的调整阶段。

    回首看20年的历史，繁荣期短，萧条衰退期长。而对于目前政策放松的信号，蔡认为，“有些人担心，政府一救市是不是炒家又来、房价又涨了？这是没有认识到整个发展阶段。现在的宏观形势和政策环境，都不具备炒家的这个条件了。”

    几经波折的珠三角楼市为什么不可避免地重入这一循环周期？

    一方面经济周期不可避免的特性；另一方面，是国内的房地产行业发展历程相对较短。“广州和深圳算是全国最长的了，才只有接近二十多年。二十年的时间怎么可能培养出一个成熟的市场呢？”

    “我们应该追究什么呢？追究这个制度框架的缺失。在一个刚刚形成的市场上，那种顾全多方利益、负责任的、健康的‘理性’营商在缺乏法治约束下，很难实现。”蔡穗声分析。（21世纪经济报道）