《财经》记者 张映光

    房地产市场即将大洗牌的时刻，地方政府肩负监督市场的职责，但若以此为借口管控价格，却有悖市场规则

    【《财经网》专稿/记者 张映光】有一种观点认为，房地产开发商已经“绑架”了严重依赖“土地财政”的地方政府，当房地产市场出现严重下滑之时，财政收入锐减的地方政府自然要出手救市。如今，一些救市心切的地方政府，反而要“绑架”开发商了。他们似乎比开发商还惧怕房子降价。

    12月11日，南京江宁区房管局局长周久耕在江宁楼市的“年终总结”上表示，“为防止烂尾楼等一系列连锁反应的出现，房管部门将查处恶意降价楼盘。”禁止开发商低于成本价销售房屋。

    不久前，保利、新湖中宝、万达、华润等22家开发商在沈阳市组成不降价联盟，承诺一年内不降价。同时，铁西区区长李松林表示：区政府将先期预存500万元，对参加联盟承诺不降价的开发商因此造成的损失给予赔偿。

    一位业内人士向《财经》记者透露，由于万科一直未承诺不降价，沈阳市政府一高层领导，甚至将万科一名高管训斥了一通，并扬言“万科若敢降价，后果自负。”

    尽管，万科总裁郁亮在不久前接受《财经》记者专访时，并未正面回应这一传闻。但是，他明确表示，万科绝对不会加入“不降价联盟”。因为，这是违背市场规则的。

    一位住房和城乡建设部官员（下称建设部）在接受《财经》记者采访时，表示沈阳官员的这一言论极不负责任，简直“难以置信”。虽然，他进一步解释了持此言论的地方官员，也许有他们的“充足”理由。

    据他介绍，沈阳市政府的一些官员认为，沈阳市的房地产市场正处于上升期，不存在严重泡沫。沈阳市建委数据显示，2007年沈阳房价同比上涨4.97%，其中商品房销售均价为3565元/平方米，比2006年涨了145元/平方米。其房价水平与房价涨幅与其他省会城市相比，显得比较合理。而彼时，中央政府出台的“一刀切”的宏观调控政策，严重抑制了这个正在成长的市场。如今，北京、上海、广州等一线城市房地产泡沫的破碎，则再度殃及了这个方兴未艾的新兴地产市场。于是，此时地方政府如何刺激市场，都不过分。

    今年9月，中央政府在调整房地产宏观政策之前，即已确立了“因地制宜”的方针。允许地方政府根据各自情况，出台“救市”政策。全国共有20多个省会城市及地级市，先后出台“救市”政策，尺度也越来越宽松。

    南京是最早出台救市政策的东部重点城市。尽管与沈阳不同，南京房价近年一直在高位徘徊。但是，南京市江宁区则属刚刚发展起来的新城区，其房屋均价尚远低于中心城区。这与沈阳铁西区情况相似。房地产市场尚处初级阶段，大概是上述两位区长，对开发商降价持如此激进态度的原因之一。

    不过，这一原因的背后，恐怕还有更多不敢明言，却已是尽人皆知的原因，令地方政府惧怕开发商降价。

    首先，不同的开发商因资金实力及拿地成本的不同，对降价的承受能力不同。其降价策略也不尽相同。如果开发商拿地成本较低，利润空间较大，其通过大幅降价促销，回笼资金的空间也就更大。但是，其率先降价，自然导致同一地区，拿地成本较高的开发商的销售和开发压力。这些开发商可能会将这一压力转嫁给地方政府。

    另一方面，房价下跌，将带动土地价格下跌，甚至再低的地价也无人问津，土地频频流拍。据中国指数研究院数据显示，今年流拍土地已达6000万平方米，合规划建筑面积达1亿平方米，流拍金额以底价计算，已达1800亿元。地方政府的土地出让收入锐减。同时，房价下跌自然也令地方政府税收下降，财政收入减少。

    此外，即使土地以低价成交，那些在去年拿下天价地的开发商，也会因为房价、地价下跌，继续开发几无利润，而要求退地。一些背景深厚的大开发商，甚至可以采取非常规的手段达成退地的目的。而这些土地一旦退回给政府，则很难处理。

    最后，地方政府确实担忧，房价持续下跌所引发的社会问题。

    南京市江宁区政府的一位官员在接受《财经》记者采访时，即表示禁止开发商低于成本价销售房屋的主要目的，是防范一些资金链即将断裂的开发商，以恶意销售的方式，回笼资金。这样的楼盘一旦烂尾，后果严重。

    在房地产市场即将出现大洗牌的时候，政府肩负着监督市场的职责，无可厚非。但是，以此为借口，管控价格，却有悖市场规则。

    首先，开发商低于成本价销售房屋，并不一定意味着，这是恶意销售。例如，万科在今年三季报中，公布了五个项目可能出现亏损。即因去年土地价格过高，今年房价下降，将不得不以低于成本价的价格销售。同样，一些开发商可能确实迫于资金压力，以比周边楼盘都低的价格，甚至低于成本价的价格开盘，这都是一种正常的市场行为，并不意味着这些低于成本价销售的楼盘就会烂尾。楼盘是否烂尾与其销售价格并无直接关系。

    其次，政府监控恶意销售，关键在于对开发商的预售款形成监管，而非管控价格。那些确实可能存在破产风险的开发商，所销售的房屋不一定便低于成本价，但其仍可能因资金断裂，致使楼盘烂尾。简单的给价格划一条线，并不能杜绝风险，也很难根据价格，即判断开发商是不是恶意销售。

    防范风险的关键要对开发商的预售款，采取收支两条线的管理。在房屋未竣工前，开发商不得随意挪用预售款。很多地方政府实际上早已推行了这一措施，如今，只需对那些存在风险的企业，执行得更加严格。

    沈阳铁西区欲以地方财政补贴开发商降价损失的做法，于情于法，则更显荒谬。稍有常识者即可知，政府显然无权滥用纳税人钱财，去补贴开发商，并帮助某些开发商做出不降价的承诺。沈阳开发商的“不降价联盟”，纯粹是一个政府组织的联盟。这样的联盟必然会随着市场进一步深度调整，而解体。

    上述官员们不一定不懂得这些浅近的道理。然而一再强调降价扰乱市场的因素，恐怕是醉翁之意不在酒。他们更关心的，还是房价下跌关乎地方政绩的那些因素。

    尽管，近年来沈阳市房价涨幅略显温和，但是，这个城市的房地产市场，却存在着与其他重点城市不同的泡沫。一份来自某大型开发商（万科）的研究资料显示，沈阳市目前房屋存货，按目前成交量计算，至少要销售40个月。全国前十大开发商均在沈阳拥有超过上百万平方米土地储备。尤其是那些近年来制定了上市计划的开发商，在沈阳大量购置廉价土地，以扩充土地储备。大量的存货压力，可能令沈阳市的房地产市场，比其他城市陷入很久的低迷。

    南京则在去年，与大多数一线重点城市，经历了相似的地价、房价狂飙，这部分泡沫不挤压出去，市场很难回归理性。

    政府禁止开发商降价的越界行为，不仅违背市场规则，而且势必阻碍市场的自主调整，令已经处在严冬期的房地产市场，陷入更深的泥沼中。■