继国务院办公厅发文要求放宽第二套房贷款条件之后,最近上海又出台了更为激进的地方版。中央和地方政府都对楼市低迷带来的负面效应越来越担心,出台的救市政策尺度也越来越大。

　　例如21日国办文件规定:对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而一周后出台的上海“新八条”直接省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的限制条件,没有提出限制第一套房产的面积大小,第二套房贷“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

    以房产业内的眼光来看,除了“购房入户”、“购房退税”这些争议颇大的优惠政策,政府能给的政策基本都给了。

　　但政府部门对房贷政策的意见毕竟是指导性的,银行在房贷业务方面早已遵循商业化运作的规律,在具体对待不同资信状况的客户时,还会给出不同的答案。

　　一方面银行需要争夺宝贵的房贷客户,从这个角度看,是非常愿意不折不扣执行7折优惠利率的。随着央行不断下调存款准备金率,本来流动性就非常宽裕的商业银行手中又多出了几千亿现金。商业银行宁愿把现金交给央行吃1.62％的存款准备金利率,也不愿拿在手里,因为很少有放心的渠道可以放贷。除了中央准备投资的基础设施和并不需要资金的部分央企,个人房贷实际上仍然是最安全的贷款。

　　从总量上来看,到2007年底个人房贷总额约4万亿元,而到2008年中国的个人存款总额约为20万亿元。与欧美许多国家1:1的比例相比,中国的情况依然处于非常安全的区间。

　　从个人房贷的违约率来看,虽然近年开始上升,但一直保持在1％以下。即使今年遇到前所未有的全球金融危机,作为“主流房奴”的城市白领也不会遇到大规模裁员的状况,房贷违约率也不会出现爆发式上升的局面。

　　但另一方面,银行从内心来说非常不愿意执行“7折优惠”。在多次降息之后,作为房贷主流的5年以上贷款基准利率已经降至5.94％,7折之后只有4.158％。而目前最长的5年期存款利率虽然经过多次降息,仍有3.60％,简单计算的利差只有0.558％。这点利差还不够覆盖银行的运营成本。当然银行整体的融资成本没有那么高,曾经有过不完全统计,很多银行为存款付出的利率成本不到3％。因为短期存款和活期存款是银行存款的主流,其中利率为0.36％的活期存款就占金融机构各项存款的40％左右。但中国的商业银行90％左右的利润仍来自于存贷利差,存贷利差的不断缩小仍然给商业银行非常大的压力,尤其是目前各家银行手中都积存了大量存款不敢贷出去,贷存比不断下降,这些只消耗成本不产生效益的资金运作不好也会吞噬大量的利润。

　　左右为难的银行只好不断观察竞争对手的动向,以免吃亏。转眼就到2009年了,但绝大多数银行仍然没有明确自己的房贷政策,而且把主要精力都放在存量客户身上,大银行希望少付出成本拉住老客户,小银行则希望通过这次机会挖对手墙脚。至于新买第二套房的客户,因为楼市太低迷,成交量实在太小,还远远没有得到他们的关注。（第一财经日报）