2008 年10 月23 日,央行决定:将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%;下调个人住房公积金贷款利率。业内人士因此认为:中央政府结束了长达6年的房地产紧缩性的调控政策。

　　2008年12月21日,国务院办公厅又发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,标志着国家对于房地产行业的“救市”又达到一个新的高潮。

　　这些“救市”政策的效果如何?被房地产业内认可吗?2009年的房市将如何,有什么值得我们反思的呢?

　　开发商日子难过

　　抱怨房价疯狂时调控手段弱

　　当本报记者致电深圳一老牌上市地产开发商的高管时,他向记者坦言,“深圳房市还都比较低迷。现在房子不好卖,加大营销力度后,现在比以前好一点点了。房地产企业的日子都比较难过,因为资金都紧张。银行都不给贷款了,目前主要是在用自有资金。原来银行给的授信额度并不是说给就给了,现在政策放宽后才有点放松。”

　　当记者问及政府“救市”政策的效果如何时,他却表示,政府出的政策偶尔也看一下,但并不清楚,说不准,但肯定是有点效果的。

　　上述高管向记者断言:“目前房地产市场绝对不是底,已经伤了元气了,需要一点点慢慢恢复,要慢慢的回升,不会一下子弹回去。因为这次,收入与信心都受重挫了”。

　　他还向记者抱怨道,“特别是房价一天一个价的时候,政府就开始应该慢慢采取措施调控房价了。比如3个月房价最多涨多少等指导性措施出来,再杀一儆百,开发商就逐渐不敢随便涨价了。”

　　“开始有苗头就不管,房价一个月从1万涨到2万,政府再去管就晚了。这跟高血压一样,血压升高了再降下来真的很难。”

　　不过上述开发商高管或许患了遗忘症,完全忘记了政府早些年出台的一系列调控措施了。在楼市疯狂时,它们曾高价拿地,沉浸在高房价的欢呼声中,现在日子难过,又后悔当初政府调控的手段弱。

　　房价不回落到合理区间

　　救市政策如何才能有效果?

　　上海一中外合资房地产开发商12月30日向本报记者表示,政府救市只能是一个反弹而已,改变不了房地产待业调整的趋势。

　　上述地产人士向记者分析,“政府的政策肯定是没用的。这次金融危机发生后,因为房地产业跟20多个行业有关联,政府才出台这些政策。不然,说实话,房地产的价格还是在高位运行,它如果没有回落到一个合理的位置上,所有的这些政策都是没用的。”

　　“现在救房市没用的,没有有效的成交量是没有用的。从政府的角度来讲,它现在救不了市。房地产和股市从来都是一脉相承的,价格调整到位,在一个底谷里必须要有一定的成交量才可以。

　　“政府现在给的是税费政策,对房价的影响不是很大,它主要是促进整个市场活跃起来。现在房地产市场的根本问题还得通过房价这个根本问题的调整来解决的”,上海上述地产人士断言道。

　　不过,对于政府“救市”政策的效力,长江证券地产行业研究员苏雪晶对本报记者表示,成交数据说明政府的“救市”政策是有效的,特别是政策推出后的刺激效应还是比较明显,最近这几周新房成交量不断的维持在一个比较高位的水平,但要回到之前较高的水平,他个人觉得可能性不大。

　　至于一些地产研究员认为政府出台的政策比预期的要低,苏雪晶认为,“这个谈不上比预期低,政府的态度很明确:就是先要求整个行业把价格先调整下来,否则价格不真正降下来,出什么政策意义不大。”他个人觉得,后面还会有政策出台的。

　　2009年房市展望及反思

　　对于2009年的房市,苏雪晶表示难以判断。不过,他认为,将会是一个区域性的问题,比如北京在2008年末时调整就比较明显,而上海则还调整幅度不大。同时,苏雪晶告诫道,对于房市:一,不要走极端,房市不可能崩盘;二是,既然调整了,就不可能很快结束。

　　按说商品房市场由于价格高要调整,保障性住房应该会好卖一点,而且保障性住房也是中央与地方政府皆重点强调的对象,二者皆强调要增加保障性住房供给,从政策背后的逻辑和方向性来看,这是与我国的国情有关。但遗憾的是,保障性住房也遇到一定的问题:2008年个别城市的双限房却出现退房、卖不出去的现象。

　　对此,苏雪晶向记者分析道,主要是价格不合适,一些双限房卖的价格比周边开发商的商品房都贵,显然不好卖,因为双限房土地价格也是招拍挂得来的,所以建成后的房价也较高。其次是在房市这种调整大势下,保障性住房的户型、物业管理、公交配套等这些因素可能就被消费者给予更多的考虑了。第三个因素是在经济不确定性较高时,低收入群体的敏感性最高,实际上这部分人受到的影响最大。

　　苏雪晶认为,这一轮经济调整,如果想真正复苏的话,首先考虑的是要启动内需。接下来,是分配体制要发生变化,比如说税收等,就是把较多的社会财富多分配给老百姓,另一方面就是加大社会保障的力度,让老百姓感到心里有底。其实,这些东西都是要重新再考量,老百姓无后顾之忧了,这样才能有助于消费,老百姓也敢于消费。

　　业内人士认为,像保障性住房难卖的这种情况,2009年这个问题可能会更突出。所以2009年保障性住房将是专家学者、业内、消费者、政府,大家应该更深入的反思的一块,因为这是个方向性的问题。（证券日报）