《每日经济新闻》记者李丽 发自上海

    2009年，是众多住宅开发商的大考之年。然而，不佳的销售状况，将意味着开发商入不敷出，从而造成手中资金持续下降的局面。“雪上加霜”的是，很多公司的债务开始逐步到期，流动性更加紧张，部分开发商的资金链已游走在断裂的边缘。

    标准普尔企业评级副董事符蓓接受《每日经济新闻》采访时透露，未来12个~18个月，中国地产集团等6家知名上市房产公司要归还的债务额便高达100亿港元。

    6企业100亿债务将到期

    3月4日，标准普尔企业评级副董事符蓓在接受本报采访时表示，当前较多开发商面临着流动性收紧的问题。她举例说，仅中国地产集团、中新地产、合生创展集团、绿城中国控股、雅居乐地产、世茂房地产控股6家知名上市房产公司，在未来12~18个月内，要归还的债务额便高达100亿港元。

    事实上，中资地产商上市时，普遍以发行可转债的方式引入财务投资者。如今，这些可转债似乎已成了“定时炸弹”。

    符蓓说，在熊市还看不到尽头的时候，可转债转为股票的吸引力较小，因此，预计到期时投资者会普遍选择赎回债券。对于地产商来说，大量的到期债务或将成为压垮他们的最后一根稻草。

    更为严峻的是，财务投资者可能提前撤资，赎回可转债。标普资深董事、大中华区企业评级及中国金融机构评级负责人曾怡景表示，受金融危机影响，外资投资者出于自身或其他考虑，大都希望回笼资金，尽管他们看好中国房地产行业的长期发展。

    企业可能卖房又卖地

    保证充足的现金流，促进销售、加速回笼资金是最好的方法之一。在当前楼市低迷的背景下，为了刺激销售，地产商除了降价，似乎找不到其他更好的办法。

    克而瑞（中国）信息技术有限公司总裁丁祖昱认为，今年前两个月依然是降价项目最受青睐的时期。

    符蓓对在用降价加速资金回笼表示了担忧。符蓓说，房价持续下降，会加大开发商的财务压力。如果房价再度全线下降20%左右，大批开发商将面临更大的生存压力。为避免出现这种局面，越来越多的企业会出售手中的土地，而不仅限于出售房屋。

    符蓓认为，急剧上升的库存，加剧了地产商的竞争，购房者也获得了更大的选择余地。尽管很多开发商已经放慢项目建设步伐，但新增可售面积仍然非常充足。

    根据中国指数研究院数据，目前北京可售房屋总面积接近1900万平方米，而2008年前11个月的总成交量仅为700万平方米，2007年的成交量也不过1730万平方米。其他主要城市同样面临供过于求的局面，例如深圳、沈阳。

    政府保障性住房建设规模的扩大也增加了供应量。这无疑将令中低端住宅开发商面临更激烈竞争。

    而购房者继续在观望。符蓓认为，虽然内地大部分地区依旧存在需求，但潜在购房者普遍并不急于买房，因为他们预计开发商为提振销售量将继续降价。

    丁祖昱预测，2009年上海楼市成交量会持续反弹，但供应偏紧。前两月，上海成交量明显大于供应量。

    同步播报

    标普或调低更多房企评级

    在众多压力下，标普预计市场成交量和销售价格将继续低迷，房地产企业2009年的业绩可能会更糟糕。

    符蓓认为，尽管大型房地产商的融资渠道逐渐增加，但除非房产市场出现明显复苏，小型房产商手头的资金是无法支持运营的。尽管市场已流露出放松信贷的迹象，这可以解决部分开发商的流动性问题，但这些举措只能部分缓解开发商压力，无法抵消全球金融危机带来的冲击。

    在此次标准普尔列出的13家中资地产商排名中，有4家出现下滑，分别是世茂房地产控股、合生创展集团、上置集团和沿海绿色家园。对于名次下滑问题，标普认为，上述公司管理层采取了过于激进的战略，他们在2008年大幅增加了土地储备。

    展望2009年，标普认为，如果房产市场持续大幅波动，成交量持续低迷，将可能调低更多的公司评级。由于很多开发商流动性非常紧张，因此，即使房屋成交量上升，但在市场走稳前，它们不太会上调评级。市场回稳后，它们最可能上调评级的开发商，将是那些在市场底部抵御能力较强、销售状况良好，以及坚守审慎财务政策的开发商。