最近一段时间,不少地方房价纷纷创出新高,炒房客也异常活跃。“温州炒房团”再次引起了关注。那么他们是不是又开始大举买楼了呢？记者专门前往温州进行了调查,却发现不少温州投资客已经开始出货了。

    记者:温州购房团其实一直是一个不固定的团体,随着六月份楼市回暖以来温州购房团又频频见诸于报端,根据我们对温州某一购房团的了解,他们现在卖出房子的数量比买入的多。

　　黄冬升已经有十几年的炒房经历了,因为他的判断准确,很多人都跟着他买房,面对最近房价的快速上涨,他却选择了卖出房子。

　　温州某购房团成员黄冬升说:“去年年底我们组织几个团在外面周边城市购入的比较多,像现在达到一个预期的目的了,利润空间在15％－20％之间了,我们这个团队的一部分人我劝他卖掉,最近就是放手的多。最近我们也是属于潜伏下来的阶段。”

　　黄冬升介绍说,从上世纪90年代末温州购房团开始登上房地产市场舞台以来,买进做多一直是主要方向,但是去年以来的全球金融危机对部分温州炒房团成员的观念影响很大,美国和欧洲楼市的低迷以及深圳等城市房价的急速回落,让他们明白了房价不可能永远走上升通道,所以他们的投资策略也从以前的出手快、规模大、炒长线转变成出手谨慎、组团少、打短线,购房团的规模也从原来多达100多人,变成了几个人十几个人。

　　温州某购房团成员黄冬升:“我现在认为房价已经失去它的真正的意义了,房子拿过来居住的话,这个价格根本不能炒,拿过来炒的话这个价格也已经高了。”

　　对于前一阶段一些媒体报道的温州炒房团又大批入市买楼的消息,黄冬升表示,虽然温州投资客依旧把房地产当作重要投资渠道,但其中一些很可能是开发商借温州炒房团的消息炒高楼价的手段。在记者的调查中,不少购房团成员都认为,对快速上涨的房价不看好。

　　温州房产投资者邱先生表示:“目前可能国家资金收紧,收紧肯定价格会稳住,但一些好的房源价格还是会涨,不好的收紧以后可能会跌。”

　　温州投资客目光转向二线城市

　　的确,温州投资客的一举一动可以说是备受关注,那么他们又是怎么选房的呢？最新的目标又是哪些城市呢？

　　说起10多年的买房经历,黄冬升介绍说,他所在的购房团的成员并不固定,谁有兴趣都可以加入,平时在和朋友吃饭或者闲聊时,他们都会交换一些各地的房价信息,这些信息有的来自于温州在各地的商会,有的来自温州在外地的开发商、学生和生意人,他们还有自己的一个信息网络中心,各种不同的楼盘信息会用QQ发送过来。

　　温州某购房团成员黄冬升说:“那得到信息以后是怎么行动的？得到信息以后就是大家都集中到我这里,分析这个楼盘增值空间以及当地它的经济状态以及领导在那一方面发展,还有一个地段,是出租好、出手好还是增值,分析有些意见后大家再出手跟它说买下来。”

　　黄东升还向记者透露,要看买的房子是不是正确,除了看地段和国家政策外,还有一个诀窍,那就是把房子资料拿到中介那里询问价钱和品质,这样得出的结论会比开发商真实可信得多。他周围的投资客现在都认为北京、上海的房价太高,而把目光投向了二线城市。

　　温州某购房团成员黄冬升说:“北京的房子我们最近有几个团也出去买过,但没有像前几年那么大手地买,上海就是说最近的楼盘价格比较高,主要现在我们出现在二线城市,比如说重庆也是一个方面,比如说江苏、南昌、深圳这块也在涨。好像发展空间大一点的然后出租率高一点的,升值的空间好一点。”

　　专家认为,在各地“地王”频出的背景下,人们对房价上涨的预期也在增加,而温州购房团的资金一旦大量涌入二线城市,可能将对这些城市造成新的房价上涨的压力。

　  温州市民“买不起”温州房

　　温州购房团确实在买房投资方面有独到的眼光,不过,记者却发现,虽然温州人在全国各地买房,但是他们在温州本地却很难买到房子。

    记者:“我现在是在温州一家楼盘的售楼处,这里的相关工作人员告诉我虽然这里还没有开盘,但是每天已经有几百人过来询问和预定,虽然昨天这里已经截止了预报名,但是我们可以看到不停地还是有人过来了解情况。”

　　像这个楼盘一样需要在开盘前排号,甚至排不上号的情况,最近在温州新开的楼盘中很常见。而来买房的人则大都是温州本地人,他们买房的目的也主要是为了改善自己的居住条件,并不是进行投资。很多人为了买房,甚至需要托人找开发商走后门。

　　房子卖得这么火,是不是房价便宜呢？人民银行温州市中心支行的统计显示,今年上半年,温州市区新建商品住宅价创出历史新高,达20570元/平方米,同比涨幅达52.75%。绿城集团不久前在温州新开的一处楼盘最高价则已飙升到了46000元/平方米。

　　温州市房地产协会常务副会长陈骞说:“温州楼市今年年初还是比较低,就是到了四月份的时候开始有点发力往上,到了五月份的时候温州房价有个大幅度的反弹。”

　　温州市民陈先生:“我感觉这个房价这么涨起来有点老百姓还是接受不了,像我们有点也接受不了。”

　　分析人士认为,不少温州人通过投资房地产赚了钱,便开始回头解决自身的居住条件,他们买的往往是大户型,或者是一买好几套,这一方面推高了房价,同时也使房源紧张了起来。人民银行温州市中心支行分析指出,目前温州市区新房价格与实际价值存在一定的背离,当前温州房价也已超出普通消费者的承受能力。

　 北京:商铺租金大幅下降

　　和住宅租售市场回暖形成鲜明对比的是,近期北京众多商铺租金却呈现大幅下降的趋势。来看记者在北京朝阳区一个繁华的商业区进行的调查。

    记者:“虽然是周末,但是我在这个商城里看到的景象可以用门可罗雀来形容。每经过三、五个门口就会看到像我左边和右边这样关着门正在招租的商铺。几个老商户告诉我,今年以来,他们旁边的一些铺面,已经转让过好几次了。”

　　商户:“你们现在房租大概是多少？现在两万块钱吧一年。去年这个时候呢？大概在3万5到4万。差了将近一半。”

　　周末的下午3、4点钟本来正应该是商铺客流量最大的时候,但记者在这家商城里转悠了半个小时,看到的顾客还没有售货员多。不少售货员无聊的靠绣花、看杂志打发时间。不少商户表示,即便租金再降一半,也不打算续租了。

　　商户:“今年你这儿营业额和去年相比差多少？差太多了,一个在天,一个在地的差别。”

　　记者又在附近看了几家大型商厦的经营状况也都大同小异。全国房地产门户网站搜房网最近的一项调查显示,2009上半年,北京商铺市场各大商圈在售、在租楼盘售价、租金普遍呈下降趋势。北京至少有102个商铺项目租金降价,这轮商铺租金降幅最大的主要是一些以外贸为主的批发零售商场,而北京CBD一流商圈24个在售及出租项目中降价的达到了18个,另外大部分购物中心都存在商铺空置率升高、租金下降的情况。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平说:“最近针对去年6月份到今年6月份200多个商业项目的一个统计,其中售价降幅最大的超过17000元,租金降幅最高的超过50%,总体都是呈现下降的趋势。”

　　虽然街边零散商铺的租金目前还没有明显下降的迹象,但不少经营户却表示今年以来生意不好,挣点儿钱也都交房租了。

　　沿街商铺经营者:“都在死扛着,有押金跟这儿呢。你要是转出去的话,这押金就不给你了。”

　　专家:商铺供大于求是租金下降的主因

　　除了北京,另外据国际知名地产投资服务公司仲量联行报告显示,上海二季度全市商铺市场平均租金为46.3元/平方米/天,环比下降2.4%,广州市商铺的整体租金水平出现2006年以来首次双位数字下降,环比下跌11.5%。那么导致全国多个城市商铺价格下调原因都有哪些？当前的形势下,我们该选择什么样的商铺投资呢？一起来听听业内专家的意见。

　　中原地产投资顾问部总经理张坤昱说:“截止到2009年第二季度末,北京的优质的商业物业总的供给量应该是350万平米,比去年同期增长7%到8%这么一个情况。下半年还有将近50万平米的体量入市。进一步加剧了市场的供求之间的这种关系,那么对租金包括对入住率也是一个很大的影响。”

　　来自国家统计局的数据显示:去年商业营业用房投资额比07年上涨了89.9%。商铺的供应量过大,加上消费市场的萎缩,商铺空置率和转租率随之攀高,租金下降也就在所难免。业内专家认为,商业地产应从投资开发阶段就科学规划,切忌盲目一拥而上。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示:“从过去单个楼盘来进行配置商铺,应该调整到按整个区域的一定人口比例来进行配置。”

　　业内专家也提醒:投资商铺,应结合自身的商业资源,注意未来经营的行业和地理位置是最重要的参考因素。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平:“从区域来看,传统核心商圈和成熟社区的那些商铺表现就会比较好一些,新建的那种小区和非传统核心区的那种商业的表现就会弱一些。”

　　中原地产投资顾问部总经理张坤昱:“跟我们老百姓生活息息相关的这些业态,它的需求、它对市场的这种抗风险性是最强的。比如说餐饮像休闲像娱乐包括我们说面对青年儿童的这种业态,我想这些都是比较刚性的。”

　　记者观察:生活用品类商铺仍“坚挺”

　　在采访记者发现,虽然整个商铺租赁市场降声一片,但也有一些商铺的经营状况却逆市上扬,一起来看看他们有什么诀窍。

　　以外贸批发零售为主的秀水街,和其它涉外购物中心一样,年初时也受金融危机影响,经营一度严重下滑。今年4月份,秀水街拿出8000万元现金退还商户3-4个月的租金,与商户共渡危机;同时向外国游客发送了2000万元的“国际消费券”,在秀水街市场内刺激消费,使一度减少的客流量又重新恢复到往年每天近4万人的水平。

　　秀水街市场负责人余谈阵说:“现在秀水市场的人流没有降低,反而有所上升,商户的收益也不错。……我们2010年到2015年的租赁合同已基本全部签完了,租金有所上升。”

　　另外在尾货市场,因为国外市场萎缩,大量外销商品转入国内市场,化危机为商机,另辟蹊径的业态,使得尾货商铺经营状况异常火爆,有的尾货市场一天的客流就有6、7万人。

　　天兰天尾货市场商户:“您好,最近生意怎么样？还好,一天能卖多少？一天能卖个1000来块钱吧。和去年这个时候相比呢？好,比去年这时候好。好多少？好30%吧。”

　　天兰天尾货市场总经理曾群海:“因为有好多服装是出口转内销的,质量是一流的,而价格是尾货价格。1120咱们市场有好多开宝马的、奔驰的这些顾客都在咱们这里淘货。”（经济信息联播）