广州番禺丽江花园万家物业最近又开了一家新店，原本在隔壁满堂红的胡创惠就被挖了过来。但过了两天，胡创惠就离开了中介行业“二手房有价无市，不好卖，我还是回家读书吧”。
 
　　8月立秋，楼市也突然有了些寒意。7月26日，深圳只成交了88套，已经跌至今年最低迷水平。与此同时，7月27日到8月2日，深圳周成交均价甚至达到20206元/平方米，环比上升了23.4%。而在此前楼市最癫狂的时候，房价也不过17000元/平方米。

　　深圳作为本轮回暖行情率先复苏的城市，最近成交量出现大幅度回调，业界开始警惕“房地产政策的拐点可能就要到来了”。

　　“8月第一周销量进一步下滑。”高盛高华最新发布的研究报告显示，已公布数据的14个城市中有8个交易量下滑，均值为4%，而此前一周成交量已下滑了一成。同时，房价也在小幅下跌，已公布数据的9个城市中有5个下跌，均值为1%，而此前一周是上涨3%。

　　今年以来，全国70个大中城市房价环比已连续五个月上涨。7月份环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

　　房价的持续上涨，引起了高层的关注。近一个月内，央行、银监会等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。业界担忧，房价的攀升让宏观调控提前布局，一场被房地产挟持的经济复苏什么时候说不，或许只是时间问题。

　　繁荣背后

　　被房价高涨提前扼杀的成交量

　　广州番禺丽江花园丽字楼沿街的二手房中介铺面，两年来的兴衰成败见证着这一轮楼市起起伏伏。

　　2007年，走廊上几乎十步之内就有一家房地产中介，十分热闹。2008年，每个月近万的租金让难得做到生意的中介们喘不过气，后来店铺先后关门，盛况不复存在，取而代之的是燕窝店、面包店等，只剩下了满堂红、中原地产等几家支撑。2009年，小阳春不期而至。丽字楼的中介商铺又如雨后春笋般快速开张。

　　潮汕人胡创惠就是在这轮行情中进入中介行业的。他高考落榜，到广州寻找发展机会。此时的丽江花园地产中介急需新生力量，几乎每家中介的门口都贴着“高薪招聘”。胡创惠于是从天河龙洞，被朋友介绍到番禺丽江。

　　但胡创惠很快就对中介行业感到厌倦。“有价无市！有些人放盘乱开价，市场均价8000元他们居然开到9000元，有人过来随便看下但下单的人还是很少。”经过一个月的折腾，胡创惠连个有意向的单都没有，他询问已经是主管的前辈，“最开始两三个月没有单很正常”。

　　耗着吧，在丽字楼唯一的一个快餐店，每天排队买盒饭的就是胡创惠他们。最后胡创惠觉得耗不起了，楼市还是有点虚火，成交一单太难，我还是回家读书吧。

　　和二手中介的热中带冷相仿，一手楼市也遇到了问题，快速上涨的房价正在扼杀成交量。

　　“某盘即将成本价开盘！拥万亩湖山享十亿配套，别墅3898元每平方米起，客厅中空带前后花园；洋房1950元每平方米起。”8月4日，记者的手机接到这样一则短信。在楼市火爆的这个夏天，这样的短信每隔几天就有一条。

　　受金融危机影响，不少开发商选择“现金为王”抛售楼盘。以广东地产五虎之一的恒大地产为例，恒大集团主席许家印7月份在公司内部报告中自己总结，2008年至今，恒大采取“现金为王”的经营理念，同时采取“高性价比”的营销手段，根据市场情况判断趋势、合理定价、快速销售、迅速回款，成功实现了销售火爆、资金快速回流。

　　但这样的日子持续没有多长的时间。准备结婚的郑小姐在丽江花园看二手房，第一天卖家说房子卖75万，第二天就反价说要80万。一手房更是五一一个价，踏入8月又涨了一个价。

　　高房价正在扼杀成交量。数据显示，7月份，广州十区二市楼市成交6653套，相比6月份下降36%，仅有5月份的一半。

　　深圳的情况更加糟糕，据深圳市国土和房管局数据显示，一手房市场7月26日成交88套，7月25日成交量也只有97套，连续两天跌破百套，这也是今年1月底春节假期结束以来的首次。半年来，深圳新房销售火爆，日成交量持续维持在200套左右，甚至频频冲破300套的高水平。

 　 国金证券最新报告显示，7月20日-26日全国重点城市房屋销售环比普遍下滑。在重点关注的29个大中城市里面，销售环比下滑的占到近六成。其中，深圳下滑幅度较为明显，达到37%。

　　“深圳的情况值得我们关注和警惕。”国信证券研究员方焱特别提醒，深圳作为本轮回暖行情率先复苏的城市，最近成交量出现大幅度回调，已回落至今年年初的低迷水平，比今年峰值跌了一大半，已经在率先回调。

　　与此形成鲜明对比的是，深圳房价已经连续5个月上涨，7月份更是每平方米均价高达16080元，环比6月份上涨8.47%，离2007年10月的历史高位17350元/平方米只有一步之遥。

　　7月份与年初相比，房价已经涨了接近50%，甚至有的楼盘提价居然高达七八千，售价达到三四万每平方米。

　　“一线城市最近一周的价格已经高出2007年下半年平均水平30%，最近四周平均价格也已高出25%。同时，一线城市销量在6月底达到高峰后已经连续3周下滑，尤其最近一周(7月19日-26日)有12个城市环比降幅超10%，深圳一手房成交量环比大幅下降40.6%。”近日，长江证券监测数据显示，而长城证券、国信证券等也发布分析报告认为上半年“价量齐升”的局面将告一段落。

　　“买不起房子，等等看吧。”面对还在上涨的房价，就算急着结婚的郑小姐也表示没有钱支付高昂的首期，只好再观望一段时间。

　　价格的急剧上涨已经在扼杀成交量的进一步放大，市场再次进入观望期。“我担心这一次的泡沫可能比2007年还要大。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，目前国内资产泡沫形成的内部和外部条件已经基本具备。

　　央行最新统计数据显示，在上半年创天量的7 .37万亿元新增信贷中，超过8000亿元流入了房地产领域。其中，有5381亿元的信贷资金进入房地产开发领域，另外个人按揭贷款达到2829亿元，直接进入房地产领域的新增信贷达到8210亿元。值得注意的是，这还不包括利用票据融资或其它信贷资金变相转进房地产市场等其它形式带来的资金。

　　申银万国研究员殷姿认为，第三季度房价继续超预期上升的动力正在减弱，将出现“价稳量缩”的局面，深圳地区存在价格回调的风险。

　　其实房地产的本轮调整相当不充分，这也给行业的发展埋下了风险。2007年上半年，我国房价经历了一波疯狂的上涨，流动性过剩带来的投资需求旺盛和通货膨胀是重要的两点原因。随着国家限制二套住房贷款政策的出台，房价从2007年8月开始进入为时一年的理性回调，但数据上看，这一回调只是房价增速的放缓。2008年8月到2009年2月，这半年时间，房价方才呈现真实的下跌；但很快，今年3月以来，房价再拾升势，反弹格局显现。

　　国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，市场开始慢慢累积泡沫。交易房子，目的是看到它以后价格还会涨，而不是说需要房子，或者说合理的收益预期。投机因素在积累泡沫了。

　　地王轮回

　　从鸡肋到香饽饽的地王

　　当音乐响起，你不得不站起来跳舞。

　　半年前，几乎没有一个公司拿地；半年后，地王频出，万科、保利、SO H O等等争得头破血流，也见证了这一轮行情的火爆。已经很少人记起，恒大拿下2008年的最后一个地王，一度深受困扰如今风生水起。地王轮回，谁敢说今天的地王明天不会继续“晒太阳”？

　　“今年恒大不增加土地储备，2010年，我们应该会有拿地计划。”6月初，许家印在内部讲话中表示。但到了7月份，在地王频出的大热天，许家印一个月前的想法有所松动。他说，我们今年购买土地不会太多。

　　2008年1月8日，恒大地产不惜41亿血本拿下广州员村绢麻厂地王。当时依靠强大土地储备成功上市的模式横行，碧桂园26岁的杨惠妍就此成为国内首富，2007年身家超过160亿美元。

　　但恒大的运气不太好。许家印后来总结，2008年年初，恒大境外上市路演期间，遭遇到国际资本市场百年一遇的经济危机的爆发阶段。美国次贷危机的产生及其引发的世界第五大投资银行贝尔斯登的倒掉，令当时的美国各大金融投资机构惊惶失措。在此情况下，恒大决定暂缓上市，原定计划中的120亿到150亿元的融资暂时没有了，公司发展遇到困难。

　　2008年是房地产行业极其艰辛的一年，拿地停滞了，上市搁浅了，大部分的地王在晒太阳，行业里流传的是SOH O中国董事长潘石屹的“百日剧变”。2008年3月，潘石屹说，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。

　　地王变成了很多房企不能承受之重。面对寒冬，恒大选择增资扩股。通过在资本市场的艰苦谈判，2008年6月成功引入美林、德意志银行、淡马锡、科威特投资局、香港郑裕彤先生等几家国际顶尖的大型投资者入股恒大，融资到账6亿美元。

　　2008年10月22日晚，救市政策终于到来，央行、财政部和国税总局联手推出包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等多项刺激楼市的一揽子救市政策。

 　 2008年10月24日，潘石屹在博客上敲下一行字，“救房地产，就是救中国的经济。”历时多年对房地产的调控政策终于松绑了。

　　市场处于去库存阶段，降价与现金为王被房地产商捧为圭皋，地王的消息从报纸上消息。恒大就是采取“现金为王”的经营理念。今年元月，市场处于最迷惘的时候，恒大销售了8个多亿；春节期间8天卖了5个多亿。而当人们开始讨论“小阳春”的3月份，一个月恒大卖了20个亿，一季度销售突破32.6亿元。

　　而更为重要的是，救市政策的叠加效应正在显现，3月3日，正值全国两会召开，广东省地产新政15条横空出世。当时许家印人在北京，对广东省地产新政15条表示欢迎。

　　15条的关键是最后关于开发商的3条。其中提到：支持房地产开发企业积极应对市场变化，2008年签订土地出让合同，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。并可分期缴纳土地增值税。

　　而在此前楼市癫狂时候的地王，受益最多的刚好是恒大员村41亿项目，其它地王大多在2007年，员村地王之后地产陷入低迷，也基本没有地王了。员村地王可以缓到2010年交款，解决几个亿的资金成本。

　　拿地原本对于恒大来说非常谨慎。6月初，许家印恒大内部会议上表示，目前恒大的土地储备是4400多万平方米建筑面积的土地，按照今年不增加土地储备，同时238亿元的销售额目标顺利实现的情况来测算，预计会消耗450多万平方米建筑面积，这样我们今年年底的土地储备指标应该是在4000万平方米建筑面积左右。

　　许家印说，2010年，我们应该会有拿地计划，再抵消消耗一部分的土地以后测算，公司的土地储备要达到4500万平方米建筑面积。2011年，我们的土地储备要达到4800万平方米建筑面积。我认为，我们这样一家超大型房地产集团的土地储备控制在4500万平方米到5000万平方米建筑面积之间，是一个比较科学合理的数字。

　　但战火已经烧到了家门口，6月10日，经过50轮的竞拍，广州城建以3.45亿夺得珠江新城商品住宅用地D 8-C3地块，楼面价格高达15323元/平方米。此前珠江新城楼面地价最高仅为11912元/平方米。

　　更为疯狂的是6月30日，中化方兴以40.6亿元天价拍得广渠路15号地，业界认为这将使北京提前进入3万元房时代。参与竞拍的企业还有万科、安联、华远、远洋、中信、保利、首开、华润、金融街、SO H O中国等国内目前最顶级的开发商。

　　7月10日，恒大地产集团首个超五星酒店开业，国际巨星成龙、刘亦菲、范冰冰、容祖儿、蔡卓妍组成的超豪华明星阵容出席。

　　其间许家印改口了，许家印说，土地储备稳定在5000万平方米左右的水平是比较理想的状态，足以保证规模优势和后续发展。没有必要过多增加，当然也不能减少，这个数字是科学合理的。

　　面对媒体，许家印坦言，恒大今年购买土地不会太多。恒大土地储备保持在5000万平方米左右是比较理想的状态，上下浮动300万到500万平米左右，都属于5000万平方米的范围。

　　为什么恒大往往选择在二级市场购买土地？是因为拿过来就可以开工。一直以来，恒大都是很讲究速度和效率的。同时，二级市场的土地价格往往比较合理，其中蕴含着不小的商机。另外我们在拍卖中也有拿地，但是数量比较少。

　　8月9日，记者证实，恒大地产已经向港交所递交上市申请，融资额初定10亿-15亿美元，接近百亿人民币。最快将于9月上市。

　　广东地产五虎将在香港团聚，恒大上市后的市值估计超过千亿，许家印也有机会问鼎内地首富。地王从鸡肋再到香饽饽，只用了一年多的时间。

　　政策变局

　　拐点什么时候到来

　　有泡沫的啤酒才好喝，关键是政府的容忍度。房地产本轮复苏靠的就是政府救市，政策拐点何时到来？

　　在市场流传的高层目前对房地产的看法是：“房地产业是两快一慢，一个是价格回升比较快，一个是销售面积增加比较快，甚至是120%，特别是深圳和上海。慢：投资比较慢，但是最近是有所回升的。”

　　中金公司提供的高层讲话中谈及，这两快一慢因素非常复杂。也可能有消化原有房地产积压库存的因素，也有预计将来房地产通胀，房地产价格将来要涨上去，现在不是为了住房，而是为了储蓄，甚至为了投机，这种情况肯定会有。但是房地产的建设速度最近开始回升，是我们需要关注的。如果是突然地大幅增长，也会出现问题，当然现在比前两者幅度还是要小的。一个是卖的价格高，涨得快，一个是销售量增长得快。

　　两快一慢，对于政府来说，更为关注的是成交量的快速扩大与新开工的全面恢复，不愿看到的是房价过度攀升，提前进入观望期。房地产成为经济复苏的引擎之一是政府愿意救市的原因。

　　7月17日，银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”明确表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。这也是去年10月房地产政策松绑以来高层最严厉的一次警示。

 　 7月28日，央行发行150亿元一年期央票，发行利率上升5.17个基点，至1.6984%。这是自7月中旬重启一年期央票发行以来，央行第三次提升发行利率。当日，央行还进行了500亿元28天期正回购操作，发行利率上升三个基点，至1.12%。

　　市场人士认为，这是央行在释放货币政策微调信号。一年期央行票据的重新发行、债券市场收益率不断提高，这已是实质意义上的加息。只不过目前通过存贷款利率的管制而使得这一政策效果暂时不向信贷市场传导。

　　中银国际分析师程漫江认为，随着上半年新增贷款总量突破七万亿，各地房价节节攀升，新“地王”不断涌现，资产价格快速上涨可能会促使决策者作出比预期更快的政策调整。

　　“政策的拐点到来了吗？”几乎所有的人都在追问。央行货币委员会委员樊纲的观点比较有代表性，其认为，“现在不能撤火，现在宏观政策不能退出”。

　　樊纲认为，经济出现这么大的波动，至少两年的政策支撑是必要的，特别是财政政策。今年新开工特别低是有原因，因为去年新的楼盘开盘，投资建房活动基本都完了，现在刚刚开始在恢复，明年能恢复起来。即使有这样的恢复，国际市场也略有恢复，但是需求仍然是比较弱的。

　　但对房地产的微调也是共识。樊纲认为，房地产有供求关系的因素，怎么抑制、管理需求？要加紧改革、加紧出台政策来管理需求，包括现在的物业税的一些根本的制度性的政策。

　　樊纲认为，现在开始管理通货膨胀预期，防止金融泡沫、防止财产泡沫是必要的。现在在公开市场操作、发行央票等还是有一些操作余地。樊纲认为，应该给市场一些信号，就是说我们“适度宽松货币政策”的宽松力度也是可以根据情况变化而不断调整的。

　　交通银行研究部近日也表示，虽然宏观经济和货币政策“适度宽松”的方向未变，但已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。如果未来房价上涨过快，不排除政策再次收紧的可能。

　　也有业内人士倾向于认为，房地产开发投资复苏集中体现在拿地上，项目开复工投资正在复苏，但相对缓慢，而后者对国民经济复苏更为关键，这意味着政策紧缩风险小。

　　数据显示，房地产投资增速逐月攀升，增速超预期，但对经济复苏的拉动还远没有达到要求，新开工面积增速太慢。近期政府下调房地产开发投资资本金比例后，新开工也有了明显增加，并在6月份第一次出现2008年7月份以来的正增长，当月商品房新开工面积同比增长了11.45%。这一增幅远超市场预期，显示楼市的回暖已明显开始带动投资和新开工的增长，房地产的率先复苏对经济的拉动将日益显现，政府难以忍心扼杀这一“春芽”。

　　中金公司研究员白宏炜认为，房地产已经成为中国经济发展最大的稳定器，地产政策的导向非常清晰：经济好的时候追求公平要抑制房价过快上涨，经济差的时候要追求效率拉动需求稳定或提升房价。去年下半年以来最宽松的地产政策已经初显效果，经济在二季度已经基本见底，所以未来预计地产政策将从宽松转向紧缩，转向的幅度和频率取决于经济回升的速度。

　　白宏炜认为，既然目前政策以拉动经济为目的，所以近期必然的方向是希望成交量维持在较高的水平而同时开工面积和土地购置面积有大幅度增加，从而使得拉动经济的增长持续性更强。但客观因素是土地出让价格过高带来开发商惜售及价格迅速上涨。为了改善这种状况，政府将在抑制投资或者说投机性需求之外，要增加土地供应量。

　　所以严格二套房政策为开始，预计未来国家的政策将集中在增加土地供应，提高税费，按揭比例的提升，加息以及其他一些措施等。总的来说目前出台一定的紧缩政策有利于避免房价过快过高增长，有利于行业长期稳定发展。（南方都市报）