土地供应放量,一头连着房价,一头事关地方财政,但却是一场迷局。
 
　　8月20日,在上海市人大常委会第13次会议上,上海市财政局局长葛爱玲披露的数据,使得一度处于增长压力的上海小舒了一口气。

　　2009上半年,上海地方财政收入1268.4亿元。收入呈逐月向好趋向,其中6月,同比增长14.9%,为去年下半年以来最高。

　　财政收入是真金白银,比纯粹的经济增长数据更有说服力。上海财经大学胡怡建告诉本报,这个增量,上海房地产市场仍贡献极大。除了楼市交易带来的税收之外,直接来自土地出让的收入,让上海在被动的经济环境中获得一定主动权。

　　本报记者也从上海土地储备中心获悉,截至2009年8月7日,上海通过公开招拍挂方式,已经成交913.3万平方米的面积,一共217亿土地出让金落入囊中。

　　值得注意的是,2008年全年,上海这个收入是154亿,2009年半年时间,就超过2008年全年。

　　同在8月20日,上海市土地学会的一次内部会议透露,下半年,上海预计可供应住宅地块土地约120幅、1196公顷,这个数字已经是上半年的3倍,两相比较,已经可以用飙升来形容。

　　2007年是上海公开土地出让市场的历史最高位,全年土地出让收入约390亿,以如此土地供应飙升的势头,2009年超过历史最高位,已经没有悬念。

　　原国土资部副部长、现国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲告诉本报记者,地方政府这一轮兴起供地大潮,名义上为平抑地价房价,实际上是为地方财政做抓手。

　　楼市高温带动地市火热,进而舒缓政府财政收入,这一波兴起的房地产行情得益者不仅是上海,在长三角各主要城市,一场借势供地盛宴正在兴起。

　　地方政府日收亿金

　　这是一场历史上最火热的供地盛宴。在上海的两翼,杭州和南京每天以坐地进账亿金的速度在进行。

　　本报记者获悉,2009年至今,公开招牌挂途径上,杭州获土地出让金约210亿。这个数字已经与大上海相当。

　　8月18日下午,杭州诞生“新地王”,20多家开发商经过25轮竞价,上城区南星桥粮库地块最后被浙江西子房产集团拍得,总价77777万,楼面价约24295元/平米。这个楼面价也远超过6月份以来,在京城连续创造的“地王”楼面价。

　　仅以6月和7月计,杭州共拍出16宗、总计1000亩的住宅用地,这一数字已经超过了2008年杭州全年985亩宅地的纪录,仅这两个月,杭州市土地出让总金额高达152亿元,这相当于杭州上年财政,每日坐地就可进账2.5亿元。

　　飙升或许还在接下来的几个月。来自杭州国土资源局的材料显示,2009年杭州预告的住宅用地达2612.8亩,这一数字,也已经3倍于2008年杭州的住宅用地出让量。

　　本报记者获悉,随着杭州市政府即将加大土地的供应,下半年杭州或将再推2000亩的土地入市,其中半数以上将是住宅用地。

　　耐人寻味的一个细节是,杭州市国土资源局土地利用处处长朱军表示,新推出的一些地块此前都未被收纳入《读地手册》中。

　　所谓《读地手册》,就是列出今年杭州要出让多少土地,土地都在哪里,位置、面积、周边情况,方便房地产界来拍买。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生告诉本报,由于去年包括杭州在内各地土地成交太少,受市场打压厉害,今年的放量供应其实也是在还去年的欠账。

　　不仅杭州坐地日进亿金,加大土地供应,江苏的热度,丝毫不减于沪浙。

　　以南京为例,几个月来,南京国土拍卖会但凡有住宅类建设用地,开发商逢拍必抢。

　　本报获得的资料显示,初步统计,2009年上半年,南京市国土局共挂牌了26幅地块,从5月份开始,国土部门加快推地,成交开始出现溢价。6月份,甚至出现了10天连续推出3批地块的情况。

　　南京市国土资源局局长陈光表示,南京2009年的土地出让规模,原本的计划是和去年持平,保持在550公顷左右。但据本报记者调查获悉,下半年,南京市亦将加大供地,预计共有约410万平方米的土地陆续上市,相当于今年前7个月地块成交量的3倍。

　　不仅是沪杭宁这样的中心城市,即使如无锡、苏州等地,土地市场异常火热,8月5日,苏州一场土地拍卖会就入账54.7亿元,比总起拍价高出69.2%,平均每宗土地都有六到七家公司抢拍。

　　长三角各地加大土地供应,这是他们不能错过的时间窗口。这与以下事实相连。

　　2008年下半年开始,在经济危机到来之时,楼市观望气息浓厚,土地流拍连连,上海土地财政急剧下降,这使得上海市政府城市运作困难重重。

　　近5年,上海房地产开发经营所产生的税金加之上各种规费等,房地产业所产生的税、费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35％左右。其中营业税及附加、土地增值税、企业所得税等,就相当于同期上海地方财政收入的15％（未扣除上缴中央财政部分）。

　　易居中国年前发行的《中国房地产2008年年鉴》显示,上海2008年,公告出让地块实现土地出让总金额154.26亿元,同比减少60.6%。

　　即使民间投资活跃的杭州市,2008年所有通过招拍挂获得土地出让金为244.2亿元,不及2007年度创下的530亿元纪录的一半。

　　闲置土地的财政算盘

　　井喷的供地,仍需循着制度的落地,寻找合理解释。

　　“各地此前出让的土地,很多都在闲置尚未开发。”刘文甲告诉本报。

　　8月20日,上海土地学会的内部讨论会议上,上海市规划和国土资源管理局相关负责人透露,上海目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态。

　　上海市规土局副总工程师蔡顺明表示,土地批而未用,既有规划、动拆迁等方面的原因,也有开发商的原因。据悉,这1000多公顷批而未用的土地,涉及70多个房地产项目,不排除部分房企有“囤地”目的。

　　土地闲置不仅出现在上海,8月20日,中原地产公布了其所检测的12个城市的土地数据, 选取了国内40家知名发展商从2003年到目前,获取的270幅地块样本,从分析数据来看,27%的土地还处于待开发状态,30%处于规划在建状态,近六成土地尚未入市。

　　刘文甲分析说,土地是地方财政之母,国内目前的土地闲置税收尚未完整,这就造成了大量土地闲置,其产生的增量收益,政府没有获益,而最后的成本全部算入购房的老百姓头上。

　　土地闲置还与现行的土地储备制度相关。

　　“国内土地招拍挂制度,即是通过各地的收储中心进行,事实上目前地方的国土局在这个交易环节中的地位还不及土地储备中心。”刘文甲表示。

　　由是,各地的收储中心即沉淀了大量资金,用这批资金对城市市区的生地、毛地（即未拆迁、未七通一平）花资金进行造地,使其变成熟地,通过一定的评估程序列出出让基准价,其后通过国土局网站等公开渠道公布进行招拍挂。

　　“在土地财政在各地财政收入上占据越来越大的份额之时,事实上各地的土地储备中心就是地方政府的财政抓手,比税务局还重要。”刘文甲表示。

　　8月20日上海土地学会会议上,上海规土局人士也表示,上海将对闲置进行分类处置,下半年,上海将对开发商建立诚信档案,若查明开发商囤地,便会在土地市场上对其设立限制门槛。此外,上海还将试行当场签订合同制度,缴付出让金,并由合同监管部门跟踪,防止闲置土地发生。

　　平抑房价还是政府套现？

　　加大供地,能否平抑地价房价？

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉本报,通过增加土地供给,改变供求关系,会对土地价格下调有作用,但未必会带动房价降低,或者只能增加地产商的利润。

　　在上海土地供应飙升的过去几个月,上海房价过热现象依旧持续。过去的一周,上海商品住宅成交均价每平方米19603元,逼近2万元大关,刷新了上海市商品房周成交价历史记录。

　　同样以江苏为例,8月,江苏公布数据显示,前7个月,江苏13个省辖市,市区商品房销售面积3210万平方米。同比增长74%,超过去年全年销售总量的9%。

　　数据进一步透露,江苏省辖市市区商品住宅成交均价从1月份的每平方米4788元上升到7月份的每平方米5712元,共增长19.30%。

　　8月18日,上海市市长韩正表示,近段时间,上海房价上涨趋势明显。政府将通过加大保障性住房和中低价普通商品房的供应力度;加大普通商品住宅用地的供应。

　　统计显示,上海2004年土地供应集中放量达到1967万平方米,2005年宏观调控后,土地供应仅为384万平方米,2006年达到647万平方米。2007年年底上海土地供应出现集中放量,共推1512万平方米。

　　2008年,由于经济危机,上海土地出让数据回落为1377万平方米,而2009年,如果上海下半年的1200万平方米的土地顺利出让,上海将再次刷新其土地出让纪录。

　　“由于利益驱动更大,此轮各地加大土地的供应,并非外界所说平抑房价。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示,“事实上短期内是地方政府在大好形势下抓紧推地,赶上这波行情。”（21世纪经济报道）