作者：英国《金融时报》中文网特约撰稿人 李明旭

    进入12月以来，中国政府频繁推出楼市调控政策，引起了市场的极大关注。调控政策所释放出的打压高房价的信号，令房地产板块成为近期A股下跌的重灾区。

    楼市调控政策的转变始于本月7日结束的中央经济工作会议。众所周知，这个会议将为明年全年的宏观调控政策定调。会议提到房地产政策主要有三点：第一点是要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”；第二点是要“放宽中小城市和城镇户籍限制”；第三点是要“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。

    仔细观察，这些表述与前些年楼市调控政策的思路有了较明显的转变——与原来主要抑制需求的措施相比，此次楼市调控政策在支持民众需求能力（对应第一点和第二点）的同时，开始更加重视对房地产供给能力的培育（对应第一点和第三点）。

    如果楼市调控政策真能以此思路执行，会让市场看到房价快速上涨势头得到遏制的曙光。笔者在今年8月份的文章《房价还没到拐点》中曾写道，年内楼市上涨行情将持续的一个重要原因就在于，楼市供给正遭遇瓶颈（不过，文章仍然低估了年内楼市的火热程度）。而从现在的情况来看，无论是新建商品房“量缩价涨”的情况，还是京城楼盘排号的火热场面，都表明目前楼市的供给问题已经愈加突出。

    因而，中央政策若真能采取措施促使楼市供给增加，势必会在一段时间之后大为缓解楼市的供给压力，并使得楼价的上涨势头承压。这可谓是对症下药之策。

    不过，中央经济工作会议之后，各监管部门密集出台的具体调控措施却越来越让人摸不到头脑。9日的国务院常务会议将个人住房转让营业税优惠措施取消，征免时限由2年恢复到5年，政策目的被表述为“抑制投机性购房”；14日国务院常务会议提出要“抑制部分城市房价过快上升的趋势”；17日财政部等五部委则推出了土地出让金缴纳新规，规定“分期缴纳土地出让价款期限不得超过一年，首次缴款比例不得低于50%”。

    营业税优惠的取消，会有助于阻止楼市投机性需求的入场。不过，政策的另一面影响在于，在目前楼市“卖方市场”的格局之下，部分新增的营业税费必将转嫁给二手房的购买者，再考虑到原本二手房的按揭贷款“待遇”就较新房差等情况，因而一部分住房需求将被挤入到新建商品房市场，这自然会对中央遏制高楼价的政策目标“帮倒忙”。

    土地出让金缴纳的新规，其实对大的地产商和央企是很有利的，因为他们“不差钱”。但这个措施同样与增加楼市供给的调控策略背道而驰，因为即使是大的地产商，其购置土地的资金成本也会因此而增加、资金运转效率也会降低，因而它们购地开发的动机就会减弱；对于小地产商来讲，它们购地的能力显然会因为更严格的缴纳条件而明显下降。

    这种提高土地市场进入门槛的措施若被严格执行，在土地市场上会表现为“地王”出现频率的降低和土地购并面积的减少；反映到楼市的中长期运转上，楼市供给能力会下降，这会为高房价提供一定程度的支撑，而房地产市场的集中度也会倾向于升高。无怪乎部分大的地产商纷纷认为，目前的楼市调控政策对它们而言是政策上的利好。

    仅以目前出台的这几项措施来看，中央政府对楼市的调控方向仍然是比较混乱的。这样较为混乱的政策，有可能是与过度依赖“土地财政”的地方政府利益协调的结果。不过“眉毛胡子一把抓”的调控措施的政策效果是不会被看好的。笔者一个不成熟的想法是，要想从根本上增加楼市供给抑制楼价的上涨，除了大幅增加保障性住房的供应，最有效的办法是要解决小产权房的问题——当然，鉴于这种办法会使得地方土地财政遭到沉重打击，小产权房合法化显然是遥遥无期的。而如果政府要“小打小闹”地增加供给，也应该严格监管地产商购地后进行投资开发的时间和进程，这能有效缓解地产商屯地情况的屡禁不止，而不是在提高土地市场的门槛上做文章。

    在这么宽松的流动性状态和如此低的利率水平下，任何貌似严厉的楼市调控政策都会事倍功半，且不论政策发挥效力本身就要有一定的时滞。再考虑到现阶段楼市调控措施自身的混乱性，半年内主要城市的楼价要迎来拐点其实很难。

    当然，这并不意味着国内楼市会在近几年一直涨下去。从现在的情形看，在明年年中的某个时间，地产商近期加大投资所形成的房屋供给将集中入市，央行也会鉴于通胀上行而开始逐步升息。大致从明年下半年开始到2011年，主要城市的高楼价将面临越来越大的风险。