12月23日，财政部和国税总局出台普通二手房转让营业税征收细则，将不足5年的普通二手房转让由全额变成差额方式征收营业税。最近一连串事态显示政府对房地产进行新一轮严厉的调控：例如提高土地出让金首付比例至50%，国土资源部严查房地产闲置，发现全国闲置用地在1万公顷以上，各地政府摆出打击开发商捂盘姿态……但坦率地说，民众似乎对政府的调控感到“麻木”，甚至反向理解为政府的调控将是巩固房价的一个策略。

    中国几年来调控房价的故事证明了里根主义的观点，“政府不是解决问题的关键，而本身就是一个问题”。因为几乎所有人都能理解房地产并非是一个产业问题或者价格限制问题，而是一个金融问题和杠杆率问题。它最核心的关键词是土地出让金为纽带的地方政府财政通道、以房地产信贷为核心的消费刺激、以房地产建筑潮为核心的消除大宗商品库存和农民工假性城市化。同时，它也参考了香港经验，因为中国政府一直对高储蓄感到害怕，早年将其刻画为“笼中虎”，意味着随时出笼制造极大的物价震荡。

    但是香港经验的参照在于，可以通过不断推高的房地产价格来吸收大量的货币和民众储蓄，那么民众因为房地产吸收了大量货币，他们就没有足够的流动性来推高一般性物价了，于是可以保持基本生活品物价稳定，同时高房价可以锁定中产阶级，并保持民众对社会稳定的强烈预期。尽管这个过程中，香港整体的储蓄率并没有下降，只不过民众的钱投向地产然后变成了富人的资金，而富人的消费倾向较低，这些钱变成了富人的储蓄，以至于香港依然有35%左右的较高储蓄率。

    所以，民众对房地产调控的疑虑是真实的，房地产是一个金融问题，地产商使用杠杆率获取银行资金、用土地再次获得抵押贷款、炒房者用各种房贷优惠获取较佳的杠杆率，所以观察调控房价的效力如何主要看中央政府是否真心诚意降低杠杆率，是否愿意回归到中性而非宽松的货币政策。近日央行行长周小川谈及央行政策四大目标时，已经非常清楚地表示央行在现在阶段并不把通胀问题放在首位，并认为价格改革需要一定的货币空间，民众必须忍受必要的通胀代价。

    在我们奥地利学派看来，周小川的言论是值得商榷的，因为中性的货币政策并不同价格改革冲突，价格改革的中心是相对价格变化。而不是所有的价格都必须保持不低于过去名义价格，而需要改革的产品名义价格大规模提高。这其中思想根源的巨大差别是，凯恩斯主义者不能容忍任何价格下跌，他们都会叫嚷着通缩并认为这将打击经济，而奥地利学派则认为，价格调整的根本在于相对价格，可以在总货币约束的前提下进行，一些局部的通缩对经济是有益的。

    尽管强大的政府可以修改一些经济运行的片段，但它主宰不了经济规律。房地产泡沫并不能在政策的持久护盘下永恒不破，事实上，经济规律正在起作用，而这个作用比我们此前估计得要大得多和快得多。

    这个规律的作用机制是什么呢？2009年天量信贷是以房地产为代表的资产价格飙升的最重要推手，而天量信贷的基础撬动力是政府（以及各级政府）的财政担保，银行虽然在“讲政治”下放贷，但也需要政府提高还款担保，地方政府打造融资平台套取银行贷款时，也需要提供自有资金。毫无疑问，政府的还款担保来自税收和土地出让金，它们的资金流是政府使用杠杆的先决，于是政府的赤字水平决定了进行下一步信贷刺激的能力。

    中央政府的经济刺激有可能使得未来财政赤字超过1万亿，这仅仅是保守估计，因为政府可能会在2010年进行庞大的减税刺激，比如提高个税起征点，减免小企业税收等等。若属实的话，那么政府的财政赤字可能会进一步扩大，在这个过程中，政府“赌”明年的经济繁荣和民资跟进带来税基的扩展，从而弥补政府开支。但是，我们觉得这个“赌博”有点危险。而一旦政府的税收继续下降、赤字上升、土地出让金未来将降低，那么政府所能操控的信贷刺激能力就大大减弱。正常的经济规律开始强势回归，它将见证一种“人为的刺激”具有多么强烈的短命性。【21世纪网】