新华网上海１月２７日电 新一轮调控立竿见影，成交明显下挫，房价涨势趋缓。分析人士认为，近期楼市降温是意料之中，一些重点城市的住宅成交量甚至可能在春节前后降至“冰点”。不过，高房价未见明显松动，偶见的“打折”也只是开发商试探市场的“小花招”而已。

    业内人士分析，银行信贷目前未见根本性收缩，资金充裕的开发商短期内没有明显降价压力；另一方面，“地王”仍在出头，对房价的助涨预期不可忽视。楼市的“相持”或将继续。楼市调控初显成效之后是否能克全功，还有待观察。

    调控初显效，交易量冲高回落

    ２６日上午，记者在上海市区一房地产交易中心发现，这里已不复年前门庭若市的场景，一楼办税大厅内人数寥寥，有几个窗口已暂停受理，进驻的多家经纪公司和担保公司，也均是门窗紧闭。二楼办理过户手续的交易登记大厅人数多一些，但也较年前冷清许多。

    “二楼的人是去年年底‘赶末班车’交了税、现在前来办理过户手续的，一楼交税的才是眼下出手买房的。”该交易中心负责人说，“成交量可说是一天比一天少，随着‘末班车’生意逐渐办完，２月份可能没什么活儿干了”。

    上海“网上房地产”的交易数据显示，今年以来，上海一手住宅大多数日成交量在两三百套，较去年下半年日成交六七百套的水平早已不可同日而语。

    北京的情况也是类似。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，２０１０年１月１日－１５日，北京存量住宅网签成交量为５２４８套，与１２月下半月相比下降７０．１％。

    市场遇冷是意料之中的事。北京“我爱我家”市场研究部研究员秦瑞表示，２００９年底国务院常务会议“遏制房价过快上涨”的明确表态引发购房者对房价回调的预期，优惠政策的结束对成交量形成了抑制，随后“国４条”和“国１１条”的出台进一步加深了购房者对市场调整的预期。因此，交易量冲高回落完全正常。

    一些业内人士还预计，短期内这种下行态势仍将持续。加上一二月份本来就是楼市淡季，预计春节前后部分重点城市的楼市成交量可能降至“冰点”。

    房价仍高，房企并无“燃眉之忧”

    不过，成交量的下挫并未带来房价的下跌，一些城市房价仍居高不下。北京市的数据显示，２００９年１２月中高档二手商品房成交均价达到每平方米１７８４１元，目前部分区域的成交均价仍然保持在每平方米１８５００元左右。

    个别楼盘近期偶有传出“打折”消息。比如，上海宝山区一楼盘宣称将于今年２月１日开盘，售楼处称：持优惠券可优惠１万元、首付比例达到４０％可优惠４万元。但该楼盘虽已远在上海郊环线以外，对外公布的均价也已达到每平方米１５８００元－１８５００元。如此高房价之上的所谓折扣，与其说是让利，不如说是“作秀”。

    世邦魏理仕中国区住宅部高级董事陈炜指出，最近一些高端楼盘停止成交，既是市场对政策的回应，也是房地产企业自身意愿使然，“毕竟高档住宅还是卖方市场，银行信贷也没有明显紧缩，销售资金又十分充裕，开发商依靠手中的‘余粮’维持６－９个月没有问题”。

    记者采访还发现，另有一些开发商调整了销售和开发进度。一些房企将原本上半年上市的楼盘推迟到下半年，“避避风头”；有些开发商已做好“持久战”准备，延缓施工进度，“闷炉慢烧”。

    促使开发商对后市看多的另一个因素是土地市场的高烧不退。１月２１日，中海地产以近６０亿元的天价拿下北京丰台区一幅新的“地王”。这已是新一轮调控启动以来重点城市产生的第三个“地王”了。

    北京首创置业有限公司副总裁胡卫民表示，２００９年多数房企消化库存过多，现在大都存在着资金充裕但土地储备不足的情况。“地少钱多，不抢才怪。”一知名房企负责人说。２００９年，这家企业仅通过销售就回笼资金数十亿元，但畏于地价之高，在长期“耕耘”的东部城市一地未得；２０１０年已重新投入争地大战中。他说：“很多开发商去年都没有买到地，这种被压抑的需求要在今年寻求释放。从供求关系看，２０１０年的地价可能难以大跌。”

    相持或久，政府需做“压力测试”

    业内人士分析，楼市在一段时间内将维持“相持”局面；在现有的政策框架内，还有可能遭遇“房子已经卖不动了（或者不愿卖了）但价格还是降不下来”的滞胀局面。

    世邦魏理仕中国区住宅部高级董事陈炜表示，如果交易量持续下降一段时间，开发商的资金就将面临考验。他预计，去年五、六月是开发商拿地的高峰期，以此计算，今年二季度起将有大量地块需要开工，届时如果信贷收紧，开发商可能会有麻烦。他说，市场已进入相持期，结果如何就看“谁能顶得过谁”。

    一些业内人士还提醒，政府必须做好“压力测试”，预判成交量下跌两成、三成甚至一半以后情况会怎么样，对地方财税的影响会有多大。此外，如果交易量持续下跌，恐有违调控政策的初衷，对此应予以密切关注。