开盘量骤减需求强劲超预期

    3月，北京楼市开盘量大减和购买强烈的意愿，形成“冰火两重天”。结果是，期房商品住宅成交量同比去年下降了51%，令人期待的“小阳春”并没有出现。但是，记者调查也发现，买方市场却是一片阳春景象。

    3月11日摇号的万科中粮紫苑，一日售罄；珠江摩尔国际中心，300套房源1000余人排号；金色漫香林，开盘两天被抢购一空。同时，二手房市场回暖气息也非常明显。数据显示，3月上半月二手住宅成交8672套，新建商品住宅成交3099套，二手房成交超越新房180%之高。可见两会后购房者的购房热情再度高涨，购买需求日益旺盛。

    京城房价继续一路看涨，3月开盘价比2月整体均价上涨了21.2%，4月拟开盘均价又比3月环比上涨21.7%.

    卖方惜售整体成交量难升

    3月前三周北京楼市的成交数据，展现的是惊人的降幅。

    据亚豪机构统计数据显示，3月前三周北京共成交期房商品住宅4118套，成交面积46.3万平米，除去保障性住房，实际成交的期房商品住房3868套，成交面积44.3万平米。同期，成交的现房商品住宅套数为856套，成交面积为13.5万平米，环比2月同期期房商品住宅成交套数下降了16.1%，成交面积下降了5.5%.

    不仅环比成交量出现了明显的下降，同比2009年3月同期，无论是期房商品住宅还是现房商品住宅成交量均出现了非常明显的下跌。数据显示，期房商品住宅同比下降了51.0%和47.6%，现房商品住宅成交量同比下降了40.8%和29.2%.

    成交量降幅巨大，真的是没人买吗？答案是否定的。记者在楼盘销售现场，看到更多的是等待选房的拥挤人群。万科中粮紫苑1日售罄；金色漫香林2天抢光的现象并不罕见。由此不难看出，成交量的降低更多原因或在于开发商惜售。

    亚豪机构副总经理高姗表示，当前市场大势难测，调控力度明显加强，在此大背景下，许多开发商对未来的预期感到困惑，加之“京11条”政策的直接制约，导致许多开发商推盘意愿下降，“边走边看”成为了许多开发商的应对策略。另外，北京商品房存量持续下降也是开发商减缓推盘的原因之一。截止到3月22日，北京可售期房商品住宅套数仅57973套，可售现房商品住宅仅30571套，总共存量不足9万套，远远低于10万套大关。

    中广信地产机构总经理助理施加胜判断，“价涨”的原因是多方面的，最根本的还是买方意愿非常强烈。该机构运作的金色麦香林上周开盘，均价每平米21500元，共145套房源，2天就被抢购一空。购买者强烈的购买欲望，超出了开发商和市场的预料。而“量跌”从目前看来，主要是房源提供比较少。4月开盘量骤减也反映了开发商对政策面谨慎的态度。如此强烈的购买热情之下，如果房源增加，相信成交量很快会上升。

    供求矛盾决定价格趋势

    记者在链家地产某门店遇到购房者孙先生，他对记者戏谑地称道：“开一次会，调控一次，房价就再涨一次；而且每次都有新概念被炒起来，今天国际都市，明天通州新城，反正买房就趁早。”

    北京房价，可谓伤透了所有刚性需求购买者的心。多方观点一致认为，价格走势的改变，必须依赖于更加直接的调控，否则一路看涨的趋势难以改变。

    据亚豪机构统计数据显示，截止到21日，3月新开盘项目19个，整体开盘均价为22830元/平米，比2月新开盘项目的整体均价上涨了21.2%，涨幅是十分明显的。同比去年3月同期的开盘均价更是上涨了105.0%，呈现了翻倍上涨的局面。

    而中广信地产机构对于4月开盘项目进行了盘点，预计4月继续演绎“价涨量跌”趋势。报告显示，北京4月即将开盘项目为36个，同比2009年56个开盘项目下降约36%。同时，整体开盘均价为24644元/平米，继续逆市冲高，同比上涨达102.5%，环比上涨21.7%.

    虽然自去年年底，一系列政策出台，旨在调整房地产市场，抑制过高房价，但房价整体走势却持续看涨。尤其是两会之后，房价上扬趋势更加明显。业内人士分析，买方认为价格下跌希望渺茫，不再观望；开发商的担忧情绪降低，价格进一步看涨。据内部人士透露，在京开发商大部分在酝酿价格的新一轮上涨。

    亚豪机构副总经理高姗则表示，高价对于购买力也造成了限制。如果价格持续上涨，成交量必然不会有大的改善；然而从目前来看，价格在短期内又很难有明显的下调，因此，今年的楼市注定难以火爆。

    北京师范大学房地产研究中心主任董藩从供需角度分析了价格坚挺的原因。他表示：“价格的主要决定因素就是供需，只要需求旺盛、供给紧张的情况没有改变，价格趋势就很难真正改变。”

    不过，政府一再强调要稳定房价。施加胜表示，当下的高涨势头，政府必然不会放任，估计政策调控远没有结束。但是，要改变现在的价格趋势，必须依赖于更加直接的政策调控，比如加息、收紧信贷、严控交易管理等。（华夏时报）