【《财经》记者 张杰 董欲晓 张曼】4月15日下午5时许，中国国务院公布新一轮遏止部分城市房价过快上涨的新政，政策共四条（下称新“国四条”），内容在早先楼市新政基础上，措辞更具针对性，条文更严厉，字里行间，已为未来的调控创造了税改空间，亦首次明文承诺，“地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。”

    16日开盘后，地产股和银行股在这一巨大利空刺激下，带动大盘大幅下跌，上午沪指跌幅超过1%。截至记者发稿，地产指数下跌逾1.40%，金融指数更大幅下挫1.84%。

    4月14日，国务院召开常务会议，会后公布的会议内容显示，个别城市房价过快上涨再一次成为会议讨论的内容之一。会议要求，加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。这一表态公布后，引起各方关于在房产保有阶段进行征税的猜测，4月15日，A股地产指数下跌0.81%，已连跌两日。

    新国四条公布时，正值下班期间，《财经》记者采访的多位中介、开发商及银行人士大多未知晓新国四条的全文，但是，上述受访人士大多认为，将第二套住房的首付提高至五成，并一年多来将贷款利息首次明确为基准利率的1.1倍，将对楼市的投资气氛形成较大影响。

    新首付政策

    新国四条的公布，预计将对明日的地产股形成较大利空。《财经》记者发现，在新国四条中，虽然此次政策大多属“老面孔”，但严厉程度已较之前有很大升级。

    比如，新国四条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    事实上，自2007年9月以来，针对第二套住房的首付及利率虽然迭有调整，但是，首付比例的下限均围绕40%波动，从未升高到50%。另外，此次针对第三套及以上住房的规定，亦属首次。

    某国有银行个人金融部人士告诉《财经》记者介绍，目前还未接到提高利率和首付比例的通知，但他也惊讶于如此大幅度的收紧措施。另一位国有银行个人金融部人士表示，此前银行执行的标准为：二套房首付比例为40%，利率上限为基准利率的1.1倍，实际执行情况则相对“灵活”，大银行大部分二套房贷款是以基准利率贷出，而小银行则更 “优惠”到8到8.5折。

    一位股份制银行人士表示，通过提高首付比例和贷款利率，提高炒房成本，对投机性交易有一定的抑制作用。不过他也谈到，银行更欢迎二套房贷款客户，因为其带来的潜在收益率更高。该位人士介绍，二套房客户一般更具有还款能力，能够给银行带来更多定活期存款，或者能够购买理财产品。

    21世纪不动产副董事长卢航对《财经》记者称，他还未看到全文，不过，二套房贷首付款的提高，及利率的升高，将在心理层面打击楼市的投资者，但实际效果仍待观察。

    “政府早先已经对投资者发出了劝退的信号，现在，来真的了！”他说。不过，他也表示，二套房贷的新政对早先政府鼓励的改善性住房需求有“误杀”嫌疑。

    在第一时间发给《财经》的一份分析报告中，中原地产（北京）三级市场研究中心研究总监张大伟对新政极为看空。该报告认为，北京二手房交易将会立刻停滞，陷入冰点，对目前楼市来说支持成交的主要原因为信贷政策，如此大幅的信贷调整必然会影响成交，从3月开始上涨的北京房价飙升肯定会被停止。市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。二手房月成交量很可能恢复到1万套以下。4月很可能出现二手房市场虎头蛇尾的现象。

    “35%-60%的二手房市场房源成交将受到巨大影响，房价可能出现大跌。”该报告写道，“北京商品房市场8成以上房源将需要首付3成以上。预计北京在5月份可能出现房产交易停止。”

    首创置业董事长刘晓光对《财经》表示，对第一、二套房贷新政将对投资者构成很大影响，但是也要区分高档和中档住宅。

    增加供应

    增加供应是新国四条中重复强调早先楼市新政较多的一点。从以往条文看，由于增加土地供应的责任大多放在了地方政府手上，其实际效果屡屡被外界质疑。但是，这一点如今却别有意味。

    4月15日，国土资源部对外公布各省市住宅土地供应计划，由此，被政策冻结近一月的土地公开交易也将重启。在当日举行的“2010年度全国住宅用地供应计划发布会”上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，据统计，全国30个省、市、区（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量为大数18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。需要强调说明的是，中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量（76461公顷）。

    同时，新国四条要求，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

    这是“一次竞价”首次出现在官方文件中。早先，北京市和上海市已在全国先行用“暗标”的方式探索出让了个别地块，其中，不设立评标委员会，开发商在不知竞争对手其他信息的前提下，对地块一次性报价，然后由价高者得。这种“一次竞价”的方式，在北京和上海效果良好，从个别案例看，很好地规避了现场竞价的非理性因素，不同开发商对某一地块的报价差距非常巨大。

    土地信用与资本融资挂钩

    新国四条同时规定，严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

    去年10月，业内传出，国土资源部配合银监会及证监会，审查拟融资的房企是否有囤地等土地市场不良记录，以此作为再融资是否获批的一个条件。

    新国四条的上述规定，正是对这一传闻的最新确认。分析人士认为，这一举措更多是针对上市企业，预计将对地产上市公司形成更严厉的监管氛围。

    4月15日，大龙地产公告，公司收到证监会的通知，公司因涉嫌违反证券法律法规被立案调查。行业人士猜测，大龙地产受查原因，多与在北京顺义地王拍卖中，未能如期交付土地款，而被政府收回土地，最终引发股民投诉有关。

    更早时候，北京市已经暂停了李泽楷旗下的盈大地产在北京市场的拿地资格。