产业和信托业都迎来了变革之年。一方面，多地房价出现下跌，中小房企频现倒闭；另一方面，与之命运紧扣的信托业亦结束了高速增长时代，面临着转型阵痛。
在这样的变革之年，信托公司的房地产业务将会做出怎样的策略调整？
平安信托总经理宋成立在近日举行的“平安信托2014房地产金融论坛”上表示，未来信托和房地产的结合将愈加紧密，除传统融资外，股权合作、持有型物业将进一步加强。
同时，平安信托将继续依托平安集团的综合金融平台，探索新的模式，比如，房地产互联网金融模式。

弱市下的策略调整
数据显示，今年提前终止或兑付的信托产品中，无论在规模还是数量上，地产信托产品占比均为三成。
面对如今不断下跌的房价，还款来源的不确定性进一步加深了房地产项目风险。有相关市场人士甚至认为，房地产信托的风险将全面爆发。
但平安信托物业投资部股权基金业务总监艾兵表示，虽然房地产领域在现今市场上有一些波折调整，但是中国整体还处于快速发展的城镇化阶段。因而，从中长期来看，房地产的市场容量是巨大的，发展潜力很大。
据了解，截至2014年5月底，平安信托房地产集合固定收益业务存量规模超过600亿元。上半年的兑付规模超过100亿元，下半年还将兑付超过200亿元。
目前，存量项目里平安信托房地产项目分布在一、二线城市的比例超过三分之二，剩余期限2年以内的产品占80%以上。
平安信托物业投资部融资业务总监张钦家称，在目前的市况下，公司在房地产业务领域仍然坚持与大中型开发商合作为主，在新交易对手方面，对企业评估时将更趋谨慎，更加关注融资方的流动性管理等。
事实上，此前平安信托选择的地产交易对象中，有80%以上都是大中型开发商，而在今年上半年，这个数字更是增长至90%。
“我们对企业的流动性特别关注，尤其在做融资业务这块，我们不仅关注风控措施的落实，还关注企业整体流动性的预测和变化。此外，在项目动态控制这块，我们有专业的资产管理团队去跟踪每个项目；同时，我们还会针对企业和项目做定期的压力测试。”张钦家表示。

股权合作成战略方向
当前，“转型”已成为今年信托业的关键词，作为信托公司的核心业务，房地产信托的转型自然首当其冲。
由于目前的房地产市场波动给地产企业流动性带来压力，现阶段房企更加重视现金与杠杆的管理，并积极尝试多样化的融资手段，如设立房地产基金，创新信托产品。
谈及与房企进行股权合作的形式，艾兵称，“这将是下一步房地产信托投资产品中间的一个热点。”据艾兵透露，平安信托目前在股权基金方面的产品投资已超过80亿元。
与债权类产品不同的是，房地产股权产品意味着更高的风险和收益，需投资者进行更准确的风险确认，这就要求信托公司在风险揭示和投资人教育方面更下功夫。艾兵还表示，在股权投资的业务方面，公司将更倾向于向机构客户推介，越来越抬高投资门槛，以此对客户做出区分。
而对于选择交易对手，艾兵认为，做股性的产品方面，对于投资项目本身的价值判断，会是第一位的东西。

合适时机考虑做REITs
除了上述的房地产股权合作领域之外，平安信托称，未来与房企合作的一大方向将是在持有型物业并购盘活资产及专业化运作。
事实上，平安信托在持有型地产领域已经在全国进行布局。目前，总投资规模超过260亿元，部分项目在资产规模、回报率等方面已经具备优秀房地产信托投资基金（REITs）基础资产的特征。
然而，中国境内目前还缺乏REITs上市的环境。平安信托物业策略研究部总监李 庆贤表示，在国内，目前REITs究竟是哪个监管机构来管，以什么法则来监督、约束，相关制度没有出台。缺乏制度，对投资者来说就是增加REITs投资的风险。
此外，国际上REITs上市如果分配90%以上给投资者，对REITs经营者来说通常有税收优惠。而在中国做REITs，重复征税能否避免，能有多少税收优惠，这些都尚待解决。
李庆贤称，中国应该有REITs平台，允许国内的优质物业能够以REITs形式上市，由此可为投资者增添一个很好的投资渠道。若有合适时机，平安信托会考虑做REITs。