近日，沈阳市政府取消限购令的新闻让人们把目光再次聚集到地产兴衰的话题上，虽然“传言”仅1天便被否认，但不可否认的是，沈阳地产已经到了一个比较严峻的时期。尤其是商业地产，过剩情况显而易见，到处是商场却不见多少顾客光顾，已成为沈阳的一个奇特现场。

多地商场成空壳
据不完全统计，2014年度，沈阳计划开业的大型商业项目共有13个，包括千姿大厦、碧塘休闲购物广场、沈阳星汇广场、沈阳坤业城、沈阳北冰洋城市广场、碧桂园银河购物中心、荣信财富广场、琥珀天地、佳兆业购物中心、皇姑维华商业广场、万隆购物中心、中铁瑞达广场、名京广场。其中，佳兆业购物中心将引入韩国CGV影院（韩国最大的影院公司）。
此前，央视曾评价沈阳购物中心同质化过剩。与此同时，来自仲量联行的统计数字显示，沈阳购物中心的空置率高达24.3%，高居全国副省级城市中的第一名，几乎是每平方公里都有一个综合体。
在东莞，商业地产也同样遭遇如此情况。广东东莞的华南MALL，建筑面积120万平方米、被美国《时代周刊》称为全球最大商业综合体的庞然大物，至今空置超过36%，仅空置面积就接近一个天安门广场。

地方政府盲目规划
事实上，以上案例只是中国大干快上的商业地产境遇的冰山一角，随着中国城镇化不断发展和商业住宅调控的延续，多地相继提出大规模城市综合体建设规划。尽管各地失败的案例屡屡显现，但这毫不妨碍一批又一批新项目匆忙上马。
统计显示，从2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量预计超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。
根据研究机构世联地产的统计，中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。
业内人士表示，一些地方政府的建设城市综合体的正式计划，仅是所有计划当中的一部分，下属的地方往往会根据上级部门的规划搭车，自行培育更多的项目。
中国西南某省，省级规划的综合体项目129个，而各地自行纳入规划发展的项目是这个数字的两倍。这些计划的宏大已经到了不可思议的程度：有的县城区人口仅几万人，提出要建6个城市综合体，其中最大的单体60万平方米。
对于地方政府而言，发展商业地产最大的目的在于土地财政：不仅在于出让地块的地价收入，商业项目的完善还将拉动整个区域的土地和产业价值。
此间专家表示，中国当前涌动的商业地产浪潮并不是市场主导的真正需求，而是源于地方GDP冲动的推波助澜。一只看得见的手一直在引诱蠢蠢欲动的资本力量，两者合力吹大市场的泡沫。
“如此大规模地上项目，着实有大跃进之嫌，大规模同质化的商场推向市场，最终在一座城市乃至一个城市群内都会形成恶性竞争，引发烂尾、空置等多重风险。”广东中原地产项目经理黄韬表示。
专家警示，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，不仅不能发挥集成优势，反而会造成叠加浪费，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。
“中国房地产市场的泡沫，也许不会从住宅开始，而是从商业地产开始。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示。
专家表示，中共十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用，从这个意义上讲，中国的一些地方政府也许不应该直接禁止市场不能做什么，但至少应该非常谨慎地反思当初由政府定下的宏大发展规划是否合理。