今年1~5月，受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑2~3成，个别城市甚至下滑4~5成，市场成交量表现欠佳。同时，楼市的以下八大现象也表明，降价压力比想象中的还要糟糕。

百城房价首次环比下跌
5月31日，中国指数研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比4月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环比下跌。
其中，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与4月持平。与4月相比，5月价格环比上涨的城市数量减少18个，涨幅在1%以上的有7个，较4月减少4个；5月价格环比下跌的城市数量较4月增加17个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有30个，较4月增加14个。

地方政府发出“限降令”
今年1~5月份，受银行信贷紧缩等因素影响，房价大幅降价，导致土地市场遇冷，部分城市甚至出现流拍现象，严重影响了地方政府“土地招商”，部分城市出台“限降令”阻击房价下跌过快。如杭州市物价局、住保房管局5月23日发布规定称，楼盘降价超15%的将限制网签，被市场解读为“限降令”。另外，东莞物价局工作人员透露，如果成交价低于备案价15%，商品房网上销售系统会自动锁屏，也签不了买卖合同。深圳、上海及南京等地都有类似“限降令”规定，其中上海市住房保障和房屋管理局早在2011年11月出台措施，规定房地产项目销售价格浮动幅度超过20%，开发企业需重新备案审批。

市场交易量普遍遇冷
5月份，尽管部分开发企业采取大幅降价策略“以价换量”，但5月份整个市场成交氛围尚没回归到“量”的轨道上来，今年1~5月大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2~3成，甚至个别城市成交量同比下滑4~5成，市场成交量表现欠佳。
其中，个别一线城市已接近或略微超过15个月降价压力的指标范围值。上海、广州、北京部分楼盘已率先大幅降价。二线城市之间开始出现“分化”，开发企业对这些城市的投资倾向也明显出现“分化”，如不同的企业对杭州的投资倾向短期内也出现“分化”，部分开发企业已萌生退意。三四线城市仍面临普遍性的去库存压力，但也出现分化。尤其是对于资源依懒性较大的城市、民间资本过于活跃的城市，房地产市场仍然存在较大问题，甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象，比如神木、鄂尔多斯、温州等城市。

银行信贷紧缩影响成交节奏
受银行信贷紧缩以及市场存销比指标提高等因素影响，房地产市场去库存压力倍增。当前来看，银行信贷紧缩持续导致1~5月份市场短期表现仍然“马力不足”，尽管央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，但短期内来看，因为“央五条”并非正式通知，银行存款成本也没有明显下降的迹象，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高，目前指望商业银行下调利率、提高审批速度、支持首套自住房贷的政策落空。因此，银行信贷紧缩导致“钱荒”、利率上浮的现象甚至会影响到2014年第三季度整体市场的行情。

“救市”措施难有起色
4~5月，多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现相对保守。尤其是4~5月部分城市开始放松楼市限购等“救市”措施，如天津、南宁等城市放松限购、无锡户籍新政刺激楼市需求、海口“买房落户”政策、安徽部分城市定向宽松公积金贷款政策等措施，助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上不利于市场成交量拉开节奏。从成交价格角度看，尽管定价更贴近市场，但也处于博弈状态，难有大幅上涨或下跌动力。

房企“抢收”半年报业绩
当前，由于市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素，使得上市房企在第二季度的销售压力、经营压力明显增加，尤其是2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，当然，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。
不过，从开发商定价角度来讲，由于短期内银行信贷紧缩仍然会影响楼市的成交节奏，市场成交量“普跌”及企业销售业绩下滑将给开发商更大的市场销售压力。因此，从4~5月份的市场表现来看，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为市场主流和趋势。同时，一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为，并且大幅降价的楼盘越来越多。预计由于上市房企6月份半年报业绩压顶，这些房企势必会采取大范围“以价换量”的措施“抢收”半年报业绩。

大型房企开始大幅降价
在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。
从今年的4~5月份来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是这样的状况应该不会持续太久。
从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计6月份及第三季度，楼市已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。此时，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略，预计大范围降价马上拉开。

“地王”企业面临破产风险
作为发展与扩张的战略，不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张，甚至在市场火热期仍然比较激进的拿地，制造“地王”。以去年下半年来讲，以闽系房企为代表的第三、第四梯队房企逆袭土地市场，以期短期内谋求上位，实现区域深耕或全国化布局。
但是，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略，导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。
笔者认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂、债务违约或被收购的风险。

（作者为同策咨询研究部总监）