近年来，国家诸多政策多次释放明确信号：大力加强养老机构建设，支持社会力量举办养老机构；发展多样化的养老服务体系，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。在此大背景下，养老产业欣欣向荣，众多资本纷至沓来。

顶层设计释放“政策红利”
近年来，吸引社会资本参与发展养老服务业，这被视为深化养老服务业改革的“活水”。自中国步入老龄化社会以来，在政策层面上已经把社会资本进入养老服务业的障碍减到最小。
2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，对加快发展养老服务业做了系统安排。这是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，是指导今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。根据《意见》要求，其中涉及国土资源部的工作任务主要是完善土地供应政策。多位知情人士证实，关于养老产业土地供应问题的通知很快就会出台，这份文件将会明确对养老服务设施建设用地供应问题给予政策支持。
今年4月22日，国土资源部人士透露，中国即将出台一项旨在鼓励增加养老服务建设用地供应的政策。目前相关文件已经起草完毕，并将于近日正式发布。这是对国务院去年9月发布的《意见》要求的首次回应。　

养老地产与旅游地产结合
上述这些明确扶持养老产业发展的相关国家政策陆续出台，不断地刺激房地产业的神经，也吹响了各路房企进军养老地产的号角。今年6月，山东养老产业博览会将举办，与往年不同的是，今年将有一批养老地产企业参加。据了解，济南、聊城、烟台、青岛等地相继建设了投资超过10亿元的养老地产项目，其中，青岛新华锦、烟台南山老年公寓社区相继投入使用。
青岛芭东控股集团有限公司董事长杨晨光认为，养老地产对于地产商来说，还是一个新兴概念，更遑论普通市民。当下很多青岛市民认为养老地产就是指“空气清新、环境好”的住宅项目。而业内对养老地产的要求远远不止环境因素，更重要的是产品的品质：养老地产需要根据老年人的生活需求进行专项设计，从内部户型到小区硬件，再到后期运营，各方面都考虑到老年人生活的便利、安全和舒适。
而杨晨光对养老地产的阐释又更进了一步：“做养老地产项目不能单一倡导养老概念，而是更高端的养生养老。”所谓“养生养老”，就是把养老地产与旅游地产结合在一起。他认为，养老地产项目不等于养老院，“不是等你很老了，身体不好了才到这个地方呆着，而是年纪大又具备经济能力，有这种养老需求，就可以到这里来。因为养老地产项目选址环境好，空气好，生活舒适，达到养生、享受生活的目的。”
杨晨光希望，养老地产项目能打造成像德国巴登巴登一样的度假胜地。“现在北京、上海等大城市有很多老人有这样的养老需求，将来项目运营起来可以把他们吸引过来。而且在山东这个传统文化浓厚的地方，把父母送到这里来养老也是孝道的一种体现；子女每年来探亲、度假，这对旅游经济是一个很大的促进。”

养老用地的困惑与解决之道
随着养老产业的兴起与发展，用地问题成了养老地产项目顺利开展的首个阻力。对此，资深房产问题分析专家柯志钦认为，政府、房企可从以下几点展开思考：
差别化对待：从目前我国养老产业的发展现状来看，养老地产用地既没有单独划分，也没有具体的政策支持，这导致在供地计划中分配给养老项目的土地不足。“地以稀为贵”，土地资源短缺使养老地产的开发成本普遍较高。对于企业主导的养老地产项目，如高端养老休闲社区，一般会采取出租、卖产权、直接买断等运营方式的，土地使用应符合市场规则，通过招拍挂拿地。但要有效避免“以养老之名行地产之实”。
另外，为了解决养老地产无地可用的困境，一些想在养老地产领域大展拳脚的企业或地方政府也想出了另外一种解决办法，即配建和改建。例如深圳通过旧厂房、住宅和其他物业改建的方法解决了养老地产用地难的问题。但同时也规定，在改扩建、新建保障性和政策性住房中，要重点向优抚老人、低收入高龄老人倾斜。
纳入大规划：养老地产要进入良性循环的发展状态取决于政策环境。政府应在城市建设和土地规划方面，将养老地产项目放在整个城市的服务体系中进行考虑。以新加坡为例，其养老规划就预期了未来四五十年的发展，并确定了大致的土地利用分类规划，留出了足够的专业用地，这样的规划值得我国借鉴。
另外，鉴于国外养老地产都是由基金持有的情况，建议房企探索对接资本市场，研究养老地产金融化发展模式，最终缓解拿地带来的资金紧张压力。
此外，房企也应充分做好市场调研，比如新入市的房企可先启动试点，待通过试点把品牌和管理团队打造成熟后，再扩大发展。