降价将成楼市常态
今年春节过后，关于中国楼市降价与政策放松的种种消息接踵而至。从2月底开始，杭州的德信楼盘每平方米降3000元，常州雅居乐星河湾楼盘每平方米降5000元。
紧接着3月，广州保利的三个项目推出“一成首付”优惠，青岛李沧区的奥克斯广场每平方米降2000元，南京多个楼盘降价10%~25%，秦皇岛珠江道12号楼盘甚至跌幅40%……此起彼伏的降价传闻，令整个楼市风声鹤唳。
在住建部2014年房地产调控的有关工作任务中，已不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。在过去的数年中，这个目标最后往往落空。
  但是，市场现在更多的担心已不是房价快速上涨，而是下跌。“以前是政府想管都管不住（价格上涨），现在情况变了。”高策地产董事长李国平表示，不仅是二、三线城市，甚至某些一线城市局部地区的房价也“涨不动”。
在这种情况下，部分开发商为了走量，价格必然发生松动。李国平判断，房价单边上涨的历史，已经从此改变。
今年以来，楼市降价主要出现在2013年土地供应量较大的二线城市，如杭州、苏州、长沙等等。相比之下，一线城市价格松动主要体现在二手房，一手房因供应不足及新盘限价，销售依然不错。
北京中原地产研究部总监张大伟认为，造成房价下跌的原因有多方面，其中最重要的是2014年信贷比较紧张，使得购房者的压力较大、延缓入市。此外，也与局部城市出现供应量大于库存去化速度，导致积压有关。
开发商降价抛售，本意是加速周转、回笼资金，其中亦有信贷收紧导致资金链拉紧的影响。但是，此举却使得市场对房价不断上涨的预期发生逆转，更多的需求开始选择观望。
“如果信贷再不宽松，降价或者抛售的现象可能就会蔓延。”张大伟坦称。
早在2012年初，就出现过杭州金星房地产公司破产的消息，未来并不排除还有类似情况出现。
阳光股份的助理总裁张和平表示，此轮降价是因先出现在杭州，受关注程度较高。实际上，从2013年开始，部分二、三线城市“降价已经比较厉害”。张和平认为，降价对开发商来说，只是单个项目上的取舍。因为个别项目在个别区域出现库存积压后，特别是供应量比较大的区域，降价也许是唯一的选择，“这以后会成为地产项目的常态”。张和平表示。

资金链依然趋紧
房企资金链日趋紧张
“降价潮”的背后，是房企资金链的日趋紧张。今年年初开始，国内金融机构开始逐步收紧对地产企业的贷款。兴业银行已暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。尽管在包括兴业在内的10家银行传出停贷后，这10家银行纷纷辟谣，说明未停贷，但银行逐渐收紧房地产信贷却是不争的事实。
不过，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，所谓“降价潮”，其实还仅是部分供应较集中的区域个别楼盘的降价促销现象，属于正常的市场营销与房企经营策略调整行为。其中一些中小房企因资金链紧张甚至断裂而被迫降价，则是房企违背市场发展规律，被市场淘汰的结果。
而房企资金链的风险正愈演愈烈也是事实，市场对地产类信托和债务违约的担忧正在加深。3月，浙江奉化最大的房企兴润置业曝出因经营不善和高利贷导致资金链断裂、资不抵债，其与关联企业总负债达35亿多元，其中银行贷款24亿，实际资产则不足27亿。

资本市场此地开闸
4月3日，上市房企大名城发布公告称，公司本次非公开发行申请获得通过。根据此前公布的预案，本次非公开发行募集资金总额不超过30亿元。至此，房企再融资开闸仅仅半个月时间，已经有7家房企获批再融资，金额超过150亿元。
开闸有利于资金链改善和房企的扩大再生产，从而推高供应，稳定市场。但今年前2个月全国房地产市场的多项指标都呈降温趋势（包括土地成交量增幅小幅收窄，成交价格处于高位；房地产投资增速整体平稳，新开工面积增速下行明显；商品房销售增幅大幅回落，价格小幅下降；房地产资金增幅放缓，国内贷款占比上升）来看，多家券商报告均认为，当前市场环境下大幅回升可能性很小，行业估值处于低点，再融资开闸消息对行业形成一定利好，只是惠及面短期内仍然有限。
值得注意的是，资本市场再融资的放开只是其一，同时放开的还有万科B转H股的审批以及优先股的试点。证监会于3月21日出台了《优先股试点管理办法》。其中，地产公司由于赢利能力较强、估值低、负债高，是除银行以外最有可能试点优先股的行业。
业内人士指出，再融资重启、B转H、绿地公布A股借壳方案及优先股试点等政策变化一脉相承，都是资本市场市场化改革的一部分，表明证监会的管理方式更趋市场化，对房地产企业在资本市场上的态度也逐渐趋于中性。后续对房地产企业在资本市场上的种种非市场化约束，如限制增发融资、发行债券、资产注入、重组等等，或也会进一步松动。张和平认为，以上种种举措，一方面能有效降低A股地产公司的融资成本，拓宽融资渠道，缓解流动性压力，利于行业分化。另一方面是给市场释放积极信号。
不过整体而言，市场的流动性还是趋紧。从资金成本看，目前的隔夜拆借利率、实体经济的贷款利率均较高。从上市公司公布的年报来看，2013年的融资成本比2012年有明显的增加。“以前基本上是比银行同期贷款利率略高一点，但是2013年整体上都要高很多。”张和平认为，按这个调整趋势，今年下半年整体资金层面不太可能进一步趋紧。再融资逐步放开，大量公司得到机会，IPO也可能进一步重启，优秀的地产商负债成本一定会下降。

区域性分化日益加剧
今年以来，商品房价格在整体持续上涨之后出现回落，而且增速进一步显著分化。不仅一、二线城市与三、四线城市房价出现分化，以杭州为代表的城市楼价松动，也意味着一、二线之间的城市房价也开始出现分化。
谢逸枫指出，目前一、二线城市土地与住房供应仍偏紧，三、四线城市则供应过剩，市场格局呈现分化加速状态。
但也有地产人士表示，即便在一、二线大城市内部，也将出现明显的分化。同时，若市场进入调整，一、二线城市可能也难幸免，顶多是调整幅度大小的问题。
有数据表明，部分一、二线城市的库存其实并不低。深圳中原数据显示，深圳大户型公寓目前已出现滞销现象，库存高企，足以消化3年。
另据统计，截至今年3月12日，杭州市区（包括萧山、余杭）可售房源总量已达11.13万套，处于历史较高位，相比2013年年初增加了约4万套。按照住建部副部长齐骥对于“高库存”的明确标准：一个城市的住房库存量高于该城市当月销售量的12~15倍来看（2013年杭州楼市商品房共成交85854套），杭州要消化目前的库存量需要15个半月，显然已经突破警戒线。
张大伟分析称，从供应端来看，2013年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿，土地价格也创新纪录，这种情况下企业负债明显提高，利润率下滑，即使市场不景气，企业也没办法捂盘，而必须上市。
从需求端看，一、二线城市的需求实际上并不刚性，大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能明显萎缩。“一线城市的高房价是建立在购房者信心刚性的基础上。一旦因信贷等因素导致普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟说。
对于房地产市场出现的区域性分化的原因，有行业专家认为，一年多来，政府不再统一部署全国楼市一刀切的调控政策，而是向各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡。3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中首次提出了“针对不同城市情况分类调控”。
就此，住房城乡建设部副部长齐骥称，对于供应不足、房价上涨压力大的热点城市，一方面要增加普通商品住房的供应，特别是中小户型商品房的供应；另一方面，要继续采取相关的调控措施，包括差别化的信贷和税收政策。对于库存量超出合理区间的部分城市，则要控制今年住宅用地规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要经济手段支持合理住房需求，消化库存。
在谢逸枫看来，分类调控因告别一刀切，将有利缓解供求不平衡和房价上涨的压力，同时有利于去商品房库存。
上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中认为，分类调控实际上就是有保有压，对一线城市和部分热点二线城市仍会保持“政策高压”，而对一些出现危机的三、四线城市，则不排除可能出台救市政策。但他也担忧，国内楼市由于投机性太强，所以很难保持平稳，预期往上走就容易过热，预期往下走，整个市场就很快会进入寒冬。
同时，中央一直在强调房地产市场平稳发展，但是在土地财政的驱使下，地方政府更倾向于继续吹大楼市泡沫，所以，楼市调控的过程将会非常艰难。
总体来看，对于未来楼市走向，业内还是认为诸多因素对房价尚有支撑，短期内楼市很难迎来拐点。

后市走势要看货币政策
虽然资本市场陆续打开，但总加起来，获批金额也才150亿元。这个额度跟全国范围的收紧信贷相比，体量可谓芝麻与西瓜，对市场的信号意义大于实际影响。而且，面临资金链压力的企业大多是中小型开发商，并不具备在A股融资的资质。
当前房地产市场销售疲软，本质上是对2013年第四季度以来信贷紧张导致按揭贷款利率上行的滞后反应，未来房地产销售的走向，仍取决于货币政策的取向以及银行按揭利率的变化方向。
工商银行总行信贷部一位人士表示，目前房地产市场在信贷方面的最大症结，是因银行额度紧张，导致首套房在内的按揭贷款利率出现普遍上浮，目前上浮程度在5%~15%，造成了刚需购房成本的显著提高。换言之，目前按揭贷款利率偏高的原因，并不在限贷和行业政策，而在于银行自身。实际上，按现行政策规定，首套房的按揭贷款利率最低可到7折。
目前房地产行业政策放松的意义较小，限购、限贷即使放松，对销售的帮助也非常有限。货币政策，才是决定当前房地产销售走势的唯一关键。
中欧陆家嘴金融国际研究院执行副院长刘胜军表示，由于货币超发（M2/GDP达200％）导致流动性泛滥、银行住房按揭贷款相对稳健以及政府对房价态度暧昧等因素，房价大跌可能性不大。
谢逸枫也认为，在货币超发，地价上涨势头不改，房企相对不缺钱，一、二线城市供不应求局面未彻底改变的情况下，房价难言下降。同时，在调控不放松、房贷收紧及市场总体供应加大等不利因素下，2014年房价将告别暴涨，进入合理的稳定上涨区间。
但谢逸枫也坦言，包括部分二、三、四线城市商品房库存远超合理区间，地方债务问题，香港房价持续下跌的影响，人民币汇率急跌，反腐与富人资产外流，乃至QE3减持导致的热钱回流等，未来还将是考验楼市会否崩盘的六大风险。
更大的问题是，地产业黄金十年已过，行业蛋糕无法再做大，未来需要寻找新的增长点来驱动。不少地产公司也在寻觅新的利润点，主要有两个方向，一是做金融，万科、恒大都在收购银行；其次是做产业地产，例如养老、商业、旅游地产，即和自身地产业务实现联动和共赢。
“圈内来看，大家都不太乐观。”张和平坦言。