2014年3月，受楼市政策阶段性收紧、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“小阳春”表现喜忧参半，但总体欠佳，整个市场在观望与博弈当中度过。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

“小阳春”热力不足
此前市场就曾对于“小阳春”有所担忧。笔者认为，楼市“小阳春”总体欠佳主要有三方面原因：
第一，2013年11月前后，一、二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕，影响2014年楼市一季度“小阳春”的市场表现。
第二，政策“阶段性”的从严执行，加上“钱荒”二次发力，导致楼市“小阳春”市场短期表现仍然“马力不足”。此外，“两会”期间确定今年广义货币M2预期增长13％左右，意味着上半年流动性会适度从紧，这或许并不利于整个市场销售局面的展开。
第三，大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现在现阶段相对保守。
那么，在此市场背景下，楼市“小阳春”之后市场走势将会如何？品牌开发企业的行为是否驱动楼市再度走向火热？2014年楼市将呈现什么样的发展趋势？在成交量“普跌”的市场背景下是一蹶不振还是继续延续2013年火热的市场行情？

房企“跑量”销售回笼资金
当前来讲，银行信贷紧缩已是既定的事实，对于大型企业来讲，势必会尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，北京、常州、杭州等地楼盘大幅降价的背后，都含有大型品牌开发企业的身影。
笔者认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，对于大型企业来讲，此时企业布局区域内个别楼盘大幅降价，更多的是表现为战略调整，而不是资金面短缺的市场表现。首先，大型企业会针对全国范围内布局项目进行评估，对于布局不合理的城市、项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目将率先采取降价措施，通过降价清盘尽快回笼资金，退出这些布局不合理的城市或区域板块，然后将回笼的资金投资到优势区域。同时，通过拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。
从当前降价特征来看，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。
不过，从当前情况来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计3月底及以后几个月，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。
同时，对于开发企业来讲，此时加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。当前，由于一、二线城市楼市调控政策阶段性收紧，土地市场价格整体上有所回落，开始回归理性。当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时“跑量”回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数品牌房企战略上的选择。
总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市在3月“小阳春”市场已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。
在2014年“小阳春”以后的第二季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金。另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年应该因时而变，快速调整自己的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。

楼市中长期依然看好
从市场供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，比如北上广深等一线城市和南京、合肥、南昌等二线城市市场基本面并没有改变。在大中城市，品牌开发企业在春节之后积极推盘跑量，以实现业绩的快速回升。当前，整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。
此时，我们也坚信，当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时，那么，这些城市的房地产市场交易状况始终会回归合理与健康。因此，总体来看，一线城市、大多数二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，市场中长期仍然看好，并不会因为2014年年初短期内因素导致的市场低迷而改变。

（作者为同策咨询研究部总监）