羊城晚报 酷暑下的中国楼市却吹起“夏日寒风”：土地市场交易冷清，7月土地流标率明显上升；北上广深存货量创阶段性新高，上市房企上半年存货骤增近五成，而资金遭遇困局的同时，外汇局日前再欲封堵房企境外发债融资以控制跨境资金流入，国内房地产商遭遇前所未有的“围追堵截”。

库存总量创新高

日益攀升的存货显示，销售困局正成为房企的死穴。日前，广东省房协发布的《2011年上半年广东房地产市场分析报告》显示，库存在大量累积。从全省商品房待销情况看，今年二季度末商品房待销面积2284.47万平方米，较一季度末增加103.73万平方米。

而数据统计陆续公布的半年报数据显示，620家上市公司的存货金额已经达到了6506亿元，其中房地产存货金额占近一半。截至8月10日，公布了中报的20家上市房企2011年上半年的存货达3177.64亿元人民币，较一季度的2842.42亿元，增长了近12%，比去年同期的2171.95亿元，大幅增长了46.3%。

易居研究院称，截至今年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，相比去年同期增长18.2%，创阶段性新高。

中国指数研究院的数据显示，截至6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积分别为1356.55万平方米、782.91万平方米、379.34万平方米和336.05万平方米，按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月，另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月。

韩世同指出，目前存量高是由于限购限贷等措施造成市场销售方面受阻，供应增加，销售库存上升是必然的。只有积极采取降价，优惠措施才可以解决这个问题。所有的资金回笼通过销售得到体现。企业运作不可单纯依靠融资去解决问题，还要依靠销售。

境外融资惨遭封堵

在销售不畅的同时，缺钱成为房企的致命软肋。从调控以来，到海外融资曾是资金饥渴的房企找钱的重要途径，然而，如今这条路也遭到封堵。7月底，外汇局下发《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，在削减2011年度境内银行融资性对外担保余额指标规模的同时更明确规定，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。通知称，适度调减2011年度境内银行融资性对外担保余额指标规模，核定部分中资银行、法人制外资银行和外国银行分行2011年度指标合计763.76亿美元。

这一通知的出台，成为控制跨境资金流入、打击“热钱”的又一筹码，同时配合国内限贷措施对房地产市场进行调控。

不过，北大公共经济研究中心研究院韩世同则质疑，这份文件的出台是否真的可以起到管辖的作用。因为境外融资作为解决国内融资难的方式，境外如果认可发债，这就不是外汇局能够管得了的。“国外认可的融资渠道有很多，外管局可以限制把境外资金汇入就可以了。”

卖地频频流标房企后市看淡？

今年7月，15个城市推出90幅居住用地，20幅地块流标。

据中原地产监测，7月居住用地成交461公顷，环比下降54%，较1-6月均值下降21%。

8月9日，国土部网站公布最新统计数据，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，基本相当于1-2月流标数的总和。

7月的土地市场低迷持续，土地流标率明显上升，进入8月份的第一周，尽管各地政府纷纷进行推地，但土地市场成交依然冷清绝大部分开发商出手谨慎。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，今年7月房地产市场频频流标并不代表地产商失去了信心。“广州流标的情况没有那么多。流标跟土地本身，地段好与不好也存在着很大关系。像8月8日南沙卖地有两块是以地价成交的，表明房地产商大都出手谨慎投地，以地价出让的情况比较多。”黎文江预计，市场在9月后会变得比较热，开发商上半年对后市预期看淡，在9月以后应该是有把握会旺起来。