21世纪经济报道 张晓玲 香港、深圳报道
核心提示：业内人士预计，更大规模的降价潮将从三季度开始，这将促使年内房价从结构性下跌转为实质性下跌。

央行6月14日宣布再次上调存款准备金率，或将成为压倒楼市的最后一根稻草。频繁上调存准金率，使得商业银行信贷额度步步紧缩，也由此引发了其对于房地产开发贷及个贷的收紧，加上限购政策的叠加效应，国内开发商面临信贷紧缩与销售萎缩的双重压力，进入6月份，开发商降价促销明显增多。业内人士预计，更大规模的降价潮将从三季度开始，这将促使年内房价从结构性下跌转为实质性下跌。

信贷紧缩猛于限购

6月20日后，存款准备金率将达到21.5%，再度创下历史新高。北京伟嘉安捷市场主管吴昊分析称，此次央行上调0.5个百分点的存款准备金，将再冻结超过3800亿元资金。在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，银行对于住房贷款的发放会难上加难。首套房的首付比例、贷款利率或会再上调。

“相比去年底，目前购房者申请贷款大部分都需要排队。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟介绍，今年以来，商业银行贷款的额度明显减少，贷款时间也明显拉长。部分银行已经针对资质有一定问题的购房者提高了首付标准，预计再次提高存款准备金率后，对贷款者的资质要求将更加严格。张大伟也表示6月份再次加息的可能性非常大，而一旦加息，购买首套房的利息负担将比调控前翻倍。

“房贷紧缩的威力，远大于限购。”上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，限购仅约40个城市，其中一些城市执行不到位，而房贷紧缩打击全国；当前投机者被限购阻挡了不少，但广大没被限购的刚需者，却被个贷的高门槛卡死了。

广州一家大型地产商人士对记者表示，对于旗下限购城市的项目来说，能够一次性付款的客户没有了购房资格，而有资格的客户，资金实力有限，利率的提升对这部分人影响很大，而这部分客户，也是各个公司争抢的对象。该人士认为，今年的营销策略就是要抢市场，抢客源，价格优惠不可避免。

信贷与销售的双重压力

信贷紧缩不仅提高了购房人的成本，也使得开发商资金持续吃紧。

国家统计局6月14日公布数据显示，在房地产开发资金来源中，个人按揭一项已经出现明显降幅，前5月个人按揭贷款3443亿元，下降8%。而这部分资金曾经是开发商的重要资金来源之一。

在存准金率连续多次上调后，开发贷款的获得也越来越难，“开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。”杨红旭称，从前5月开发商资金来源结构来看，国内贷款比重持续下降，由1-2月份的22.0%下降到1-5月份17.9%；企业自筹资金比重上升，由1-2月份的34.4%上升到1-5月份38.6%。

信托融资则明显增加了开发商利用资金的难度和成本。5月份，国内54家信托公司共成立房地产信托产品47款，其中26款募集资金达到96.24亿元，其承诺给投资者的预期收益率普遍在10%以上。

另一方面，除积极营销的碧桂园、中海外，主流房企前5月销售去化率难言乐观。6月13日，绿城中国行政总裁寿柏年于股东大会上表示，公司目前的销售受限购政策的影响较大，今年1至5月新盘平均去化率仅约40%至50%。

诸多业内人士认为，上述因素叠加，会迫使开发商加快项目销售回流现金。张大伟预计，下半年开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。北京等城市很可能率先出现市场调整，而二三线城市可能明显滞后。

伟业我爱我家副总裁胡景晖预计，从6月中下旬开始，会有更多的楼盘加入到打折降价的行列。“存款准备金率的再次提高，也将成为压倒房价的最后一根稻草，三季度房价出现实质性下跌已毫无悬念。”胡景晖认为，这也对购房人的资金实力提出了更高的要求，购房需求会继续萎缩。

万科5月销售电话会议信息认为，未来几个月供给增加推动的成交量回升可能会被市场解读为回暖迹象，从而引发政策进一步紧缩。公司认为在土地流拍大量出现之前，政策不会放松。

6月15日，中国指数研究院最新内参报告也指出，CPI上涨压力仍较大，预计短期内货币政策继续收紧的可能性加大，而房企5月销售指标回升，可能导致更严厉调控政策出台。