证券市场周刊 从起初的犹豫不决，到以未来发展为考虑的大规模进驻，再到投资背后的种种隐忧，保障房建设将地产大鳄们陷在一个困局之中。

在堪称“史上最严”的房地产宏观调控中，“保障性住房”成了关键词。近期相继出台的政策中对保障性住房调控的密度和力度都越来越大。

面对政府政策的不断倾斜和保障房的微利局面，房地产商是勇敢地与政策共舞，还是谨慎地另谋他路？

从起初在“建与不建”的犹豫不决，到以未来发展为考虑的大规模进驻，再到投资背后的种种隐忧，继而寻求新的经营之路，保障房建设显然将这些地产大鳄们陷在一个困局之中。未来的发展如何，是盈是亏？机制几时健全？能否借此实现未来市场的高占有率？一切是否能按照地产商的期望来发展，还都是个未知数。

房企投资新宠

尽管盈利微薄，甚至毫不赚钱，但这似乎并不影响保障房对地产商的吸引力。日前，万科(000002.SZ)总裁郁亮在面对记者的采访时表态称，“只要有一块钱利润，万科就可以做保障房。”

瞄准保障性住房市场的并非只有万科。据统计，近期积极参与保障房建设并享受政策利好的还有中国中冶(601618.SH)、城投控股(600649.SH)、金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、远洋地产(03377.HK)、上海建工(600170.SH)、陆家嘴(600663.SH)、招商地产(000024.SZ)、中国建筑(601668.SH)等多家房企。

而作为行业领军式的人物，万科以如此高调的言论进军保障房，并承接南京、河北等地的保障房建设，自然有其本身的原因。总裁郁亮表示，万科目前参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任。

从之前的望而却步到如今的争相进入，是什么改变了地产商对保障房的态度？

专家认为，在政策调控和银根收紧的双重压力之下，房企的融资变得步履维艰。面对这样的形势，参建保障房无疑是一个新的融资平台。

而一位从事房地产开发的人士则从市场占有率的角度来看待这一现象，“房企参与代建保障性住房，最终目的不是为了盈利，而是为了进一步占领市场。参与代建保障房有利于企业和代建项目所在地政府建立良好的关系，今后有好的项目一般都会优先考虑该企业，这对于该企业在该地区占领市场的效果不言而喻。也就是说，你现在参与的代建项目越多，那么将来你占有的市场份额自然也就越多。”

可见，令地产大鳄们瞬间转变的根本原因还是基于对自身长久发展的思考，对更大的利润空间的考虑。

投资背后的隐忧

尽管保障房建设在地产界形成一股前赴后继的大势，但纷纷投资的背后，却仍是地产大鳄们难以平息的隐忧。

其中，“尚未找到盈利模式”成为了地产商最为头疼的问题。保障房无论是公租房，还是廉租房，因为销售分配的终端定价很低，主要是解决低收入家庭的住房问题，因此利润空间较小。

此前，远洋地产总裁李明表示，“相较于商品房，保障房的利润的确微薄，在没有找到盈利模式之前，公司不会大规模参与保障房的建设。”目前在经济适用房、限价房、廉租房等保障房建设中，都没有看到盈利模式，公租房可能会有盈利的机会出现。

此外，万科总裁郁亮也表示目前并没有找到靠保障房赚钱的很好的办法，所谓“一块钱利润”只是告诉股东这个项目没有亏损。

面对同样的问题，保利地产的回答是：保障房的盈利模式我们始终没有找到，但保障房的经营模式应该是国家多做一些赞助。董事长宋广菊表态称在不损害股东利益的前提下，哪怕只有3%—5%的利润也要去参与保障房建设。但尴尬的是，保利目前在北京的项目却处于亏损的局面。

不过，也有业内人士认为，尽管保障房盈利微薄，但规模却相对很大。在利润被摊薄的情况下，大规模参与保障房建设并不是全然没有利润空间的。

此外，除了基于盈利问题的考虑外，保障房机制目前存在的缺陷也是令地产商望而却步、隐忧重重的因素之一。此前，万科总裁郁亮曾表示，如果没有制度的建设，那么今年大力推建的保障房最后又会成为一笔浪费。

华远地产(600743.SH)董事长任志强同样认为保障性必须有住房保障的立法，有明确的保障责任和明确的保障对象的严格控制，以严防国民的税收和全民共有的土地等公共资源向不应保障的群体倾斜，变成一种贪污与腐败。

对此，李明也深有同感，他认为对于保障性住房的分配问题尤为重要，如果解决不好，这比保障性住房本身带来的问题还要多得多。但是，他表示还有时间，还有很多实现的过程，应当不会影响突出的问题。

另谋他路

随着政府调控政策的相继出台，房地产商面临着前所未有的极大压力。

一方面在政策的调控下，房价过高、上涨过快、供应紧张的一线城市、二线热点城市的销售比重都开始有所下降，李明表示，“碍于调控的影响市场在认购、成交及客户积累等方面都呈现下降趋势。”定价总体来说，需要同时依据市场调控情况及项目情况而执行。另一方面，由于受宏观调控银根收紧的影响，每个企业在资金上都开始遇到空前的融资压力，而需要以庞大资金量为支撑的地产业更是如此。

曾有一份对40多家开发商2010年经营状况的统计显示，截至2010年年底，这40家开发商的负债合计达到6035.05亿元。这意味着即使未来的利息成本不变，按照目前的盈利水平来估算，这些房企想要还清债务就要不吃不喝20年。由此看来，大批的中小地产开发商在银根紧缩的政策下将被彻底压垮一说，也并非危言耸听。

在这样的压力之下，各大房企都开始各显神通，谋求新的发展之路。而布局二三线城市，成为地产商们普遍看好的盈利焦点。

据粗略统计，有近70%的地产商们表示乐意进军二三线城市，而万科、万达、恒大(03333.HK)、保利等一线房企也都早已在二三线城市“安家落户”。万科集团执行副总裁肖莉曾说，“并不是说我们一定要朝着二线城市走。”大城市万科不会放弃，省会城市、二线城市则会扩大布点，因为那里土地价格相对比较合理。

此外，面对传统住宅市场的竞争压力和潜在危机，投资商业地产也开始成为地产商们普遍的共识，各大房企都开始布局大力发展商业地产的战略。去年，随着华润、保利相继表态要大规模投资商业地产，万科也悄然转身，投资商业地产200亿元。今年，远洋也表示将50%的资金攻向商业地产，去年获取的CBD核心区域的Z6地块，计划用5年的时间建设成为北京地标性建筑。

可见，地产大鳄们已然掀起一场进军商业地产的热潮，一场从传统住宅向商业地产转变的地产革命已经拉开了序幕。