由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，又面临近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格是涨是跌？倒底谁能有效影响甚至决定房地产走势？房地产未来发展格局如何演化？无论是消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体，对这些问题都可谓是关心备至，纷纷从不同角度提出自己的看法，一时间房地产成了人们茶余饭后讨论的最热门话题。我个人以为，政府的宏观调控政策也好，刺激托市政策也罢，对房地产市场的影响只能是局部性的、暂时的，并不能从根本上改变房地产市场的固有运行规律，房价涨跌将不以各利益主体的良好愿望为转移，而会严格遵循市场规律运行，在目前市场成交量下降、买卖双方等待观望的僵持局面中，消费者将会占据主动，房地产市场的调整在所难免。

　　一、目前房地产市场观望气氛浓厚，市场正处于变盘的前夜

　　今年以来由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场出现整体性降温。其实自今年一季度以来，房地产投资增幅就逐月回落，1－6月份全国房地产投资增长23．5％，其中商品住宅投资增长21．3％，房地产开发投资比一季度增幅回落3．2个百分点，低于同期城镇固定资产投资增幅1个百分点，房地产增长已开始进入调整期，其中东部地区调整迹象最为明显，投资规模前五大省市有四个投资增长明显回落，并带动整个东部地区房地产增长明显降温。房地产开发、销售中依赖性极强的信贷资金增幅也明显放缓，截至5月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额2．81万亿元，增幅回落33．38个百分点，其中住房开发贷款余额4595．8亿元，增幅回落69．24个百分点，个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势，而缺少了银行资金的“输血”功能，房地产业发展前景堪忧！

　　再从销售市场看，出于对目前房地产市场泡沫的担心，国家对房地产实行了种种紧缩政策，上海、杭州等房地产热点地区市场明显降温，七部委联手遏制房价措施出台之后，市场交易量大幅下降，等待观望和持币待购正在成为房地产市场的主旋律，开发商在收缩还是扩张之间、政策在收紧还是放宽之间游移不定，房地产市场出现滞涨局面，1－6月份全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅，过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市，市场供应开始略大于需求，上海市商品住宅市场供求比例，也由今年一季度的0．851转变为1－6月份的1．121。商品住宅成交总量下降，尤其是高价位、大套型住房成交量下降幅度更大，1－6月份全国40个大中城市，有19个城市商品住房登记销售面积同比负增长。密集出台的抑制房价政策，除了使眼下部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对全国房地产市场产生降温影响，在买家持币观望、市场接盘稀少的情况下，一些投机、投资性的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多，这将对房产租赁市场构成租金下滑压力，投资性购房需求将会因此受到抑制。种种迹象表明，房地产市场在经过买卖双方一段时间的僵持后，已经到了即将变盘的前夜。