新干线讯：地价高涨、资金链紧绷、利润率降低、业内竞争加剧……楼市调控使沪上地产开发商的好日子难再。“没有土地想土地，拿到土地做不起，谁愿接盘谢谢伊”，是今年上半年在上海地产商中广为流传的顺口溜。

严侃/文

　　研究支持机构：中原地产、戴德梁行 海通证券分析师张峦对本文有重要贡献
　　提起上海房地产，总会有人以一系列迭出的“概念”来描绘、支撑其诱人的增长前景：为迎接2010年“世博会”而进行的城市改造；到2005年人均18平方米住宅面积的规划（目前仅有13平方米）；苏州河沿岸整治；已上马建设的九条城市轨道交通线；正在兴建的世界第二大深水港；跨国公司地区总部的不断迁入……凡此种种，吊足了众多开发商和投资客进军上海楼市的“胃口”。今年2季度，上海商品房平均销售价格继去年同比上涨24%后，再次以21.4%的同比涨幅“冠”居全国。
　　
　　泡沫显影：投资性购房达四成
　　1993—2003年，上海市外来就业人口的年均增长率为7.1%，2003年规模达到375.09万人，平均年龄为30岁；而上海近年来每年落户人口也在10万左右。他们的住房需求无疑是垒高上海楼价的环节之一，然而这些可预见的增量因素并不能为2003年以来上海超出想像力的楼价增长提供令人信服的解释。
　　考察上海地产消费者的购房用途，推高楼价的真正“泡沫”逐渐得以显影。据统计，上海投资性购房总和占到去年销售面积的40%。
　　上海的投资性购房主要有三种。第一种是收租型，投资者通常持有房产5年以上，然后售出，其间通过租金来获取稳定的收益。2003年，上海此类购房占到销售面积的16.6%，在7000元/平方米以上的住宅中更达到了销售面积的40%。
　　第二种是期房转让，投资者在期房阶段将其与发展商签订的预售合同权益转让给下家，这类短期投资通常持有期不超过1年。记者从上海各房屋中介公司了解到，2003年，期房转让比例约为预售面积的19%。
　　第三种是“炒号”，上家只向开发商交纳一定购房订金，未签预售合同，有意的下家只需向上家补齐所谓的差价部分，便可和开发商直接签订购房合同。差价部分一般为3、5万元，最高的可达7、8万元。调查显示， 2003年“炒号”在上海投资性购房比例中超过4%。
　　
　　有形之手“掌控”楼市涨跌
　　投资性购房比例高企的原因在于消费者对未来房地产价格高涨的预期。2003年，“蜂拥而上、过度透支”的未来预期形成了上海楼市“岌岌可危”的“泡沫”因素。为避免“泡沫”破灭，上海市政府今年以来，从供求关系入手，开始整肃高涨的房价。
　　限制投资性购房 期房转让在去年上海的投资性购房比例中占据了近半的份额。上海市有关部门4月发文规定：6月1日后，房地产交易中心不再受理有关转让手续。虽然这个规定在4月下旬才颁布，但从去年底开始就有不少短线投资者风闻而纷纷离场。上海泛城租售网2月份的期房成交量比去年12月份增长了15%；3月份的成交量比2月份增长23%左右，而正常情况下这个增长比例只有8—12%。另外，上海各商业银行从年初开始提高了高价住房及二次购房按揭贷款的门槛。这些措施的实施，使上海投资性购房比例5月底已降至11%左右。
　　减缓拆迁速度 在限制投资性购房，减少非理性需求的同时，拆迁量的大幅降低也减少了上海房地产的本地需求。上海从2001年开始了新一轮旧区改造，至2003年底，总共动迁了27万的居民，拆除了大约1500万平方米的居住房屋。虽然目前仍有700多万平方米的旧屋需要拆除，但今年上海拆迁的速度明显降低（附图）。
　　增加配套商品房供应 在拆迁需求减少的同时，上海商品住宅的额外供应量也在大幅提高。其中配套商品房是上海市政府今年为解决动迁和低收入家庭住房问题而推出的，其价格在3500元/平方米左右，并规定销售后5年内不得入市交易。今年上半年，已推出260万平方米，占同期供应总量的25%。
　　今年上半年，内环线内商品住房占供应总量的20%，比去年同期减少8.4%；内、外环线之间的商品房占供应总量36.2%，比去年同期减少8.4%；而外环线外的商品房占供应总量的43.8%，同比增加了11.9%。郊区楼房供应井喷，客观上也降低了上海房价的升势。
　　
　　楼市“刹车” 小开发商争相让地
　　供求数据显示，2003年上海商品房的供求比1.04，而今年可供上市面积达3000万平方米，需求量预计为2600万平方米，供求比上升为1.15。
　　普通市民也许并不关心各种纷繁的数据变化，但身边一些楼盘的下跌势头，令他们清晰地感知到上海房地产的“刹车”已经到来，在6月份的中房上海指数中，有14个楼盘出现了下跌，占到了抽样调查总数的8%。
　　地价高涨、资金链紧绷、利润率降低、业内竞争加剧……楼市调控使沪上地产开发商的好日子难再。
　　“没有土地想土地，拿到土地做不起，谁愿接盘谢谢伊”，是今年上半年在上海地产商中广为流传的顺口溜。
　　上海目前约有2000多家房地产开发企业，平均注册资本不足2000万元，2003年销售百强的企业占整个市场份额还不足5%，与香港前10大开发商占80%，前3大开发商占据50%的市场份额相比，产业集中度相当低。
　　今年4月房地产开发商的自有资金的比率从20%上调至35%，同时银行准备金利率也上升了0.5%，这意味着1100亿元的贷款收缩。海通证券房地产分析师张峦指出，这种情况下一些现金流不足的开发商急于将手中的土地储备脱手来缓解流动资金的紧张。今年在不出让新的经营性住宅土地的情况下，上海开发商手中囤积的6000公顷土地足够2年开发之用，业内转让不失为资源重新配置的好方法。
　　中原物业代理有限公司上海总经理谭百强认为，目前上海资金不足的小开发商最急切的是希与一些资金充足的大开发商合作，因为大家对上海房地产的后市还是看好的，谁都不愿意完全放弃“已到嘴边的这块肥肉”。
　　
　　海外地产基金进入加速
　　本地开发商资金链的紧缩，给海外地产基金一个低成本进入的机会。上海显高物业投资顾问部的一位董事表示：“最近几个月，到上海来寻找地产投资机会的海外基金平均每月就有四、五十家，数量比年初时翻了一番。我现在几乎每个工作日都会和海外的地产基金经理们接触，感觉海外基金进军国内楼市的速度明显加快。”
　　今年5月，新加坡最大的房地产上市公司嘉德置地旗下的凯德置地中国住宅基金与凯德置地中国投资有限公司分别投资800万元和3200万元收购了上海奥胜房地产有限公司88.54%的股权，从而取得了他们在上海闵行华漕镇15万平方米的土地。
　　
　　沪开发商“转战”长三角腹地
　　在行业内部兼并收购的同时，沪上地产开发商也逐渐将目光从上海扩大至整个长三角乃至中西部地区。
　　上海本地的房地产上市公司“上实发展”（600748）目前正在开发的五个楼盘就有一个在重庆、一个在成都、一个在郑州。去年该公司西南和华中地区的销售收入占到主营业务收入的86%。无独有偶，另一家本地公司“中华企业”（600675），5月投资15亿元在重庆兴建中华新城，项目包括75万平方米的高档住宅、五星级宾馆、酒店式公寓及高级商业配套设施。
　　与此同时，一些在上海的全国性开发商也将其长三角开发重点转移到周边二线城市。例如“万科”（000002）今年3月17日以4250万元收购了昆山嘉华公司85%的股权，嘉华公司拥有阳澄湖附近总计56万平方米土地的使用权；随后在3月25日，万科以公司历史上最高的土地拍卖价格19.6亿元获得无锡滨湖新城2号地块的开发权。
　　对于沪上开发商挺进外地的趋势，中原物业代理有限公司谭百强认为：“主要是由于现在上海可以买的土地太少了，地价成本太高。而外地资金门槛则比较低，同样的钱在扬州这样的二线城市可以开发出10倍的土地。”■
　　
　　
　　附文
　　
　　甲级写字楼 VS 高档住宅
　　10% VS 6%
　　
　　2003年，在上海商品房价格“蒸蒸日上”的同时，房屋租赁的价格日渐走低，显现了上海地产“泡沫”的风险。在房屋租赁市场，甲级写字楼是“一枝独秀”的惟一例外，2003年全年租金升高了4.9%，今年一季度在此基础上又上涨了3.7%，而高档住宅收租收益率则下降了约4个百分点。
　　上海甲级写字楼和高档住宅虽然目标租赁客户同样是海外机构或人士，但甲级写字楼由于售价高昂，市场供给和有能力“倒手”的炒家均有限，租赁始终供不应求；而高档住宅购房者中四成炒家的高比例大大增多了市场供应量，使这种“高档货”租价难高。
　　
　　甲级写字楼租赁需求年增15万平方米
　　据统计，2003年底，上海甲级写字楼的售价一般为2500—2800美元/平方米，而其平均租金已达到0.67美元/平方米/天，年租金收益率接近10%，是上海所有物业中最高的。
　　甲级写字楼需求的激增始于2002年7月上海市出台的《鼓励外国跨国公司设立地区总部的暂行规定》：在上海设立总部的公司，可享有高新技术企业优惠政策、浦东新区优惠政策、员工培训资助、进出口经营权和其他税费优惠。至今，已有53家跨国公司在上海设立地区总部，带动了17万平方米的甲级写字楼租赁需求。
　　仲量联行中国区董事陈立民认为：“国外的金融公司一直是甲级写字楼的大租户，目前上海的近100家外资金融机构租用了16万平方米的甲级写字楼，2006年中国向世界开放金融业则会进一步加大海外金融机构对上海甲级写字楼的需求”。据业内人士估算：从今年开始，甲级写字楼需求每年将增加15万平方米（附图）。
　　甲级写字楼的景气程度一定程度上反映了一个城市对各种资源的吸引力。国际上，大城市甲级写字楼的需求与供应通常与当地的GDP和海外直接投资（FDI）保持同步增长。上海2003年GDP增长11.8%，FDI增长15%，甲级写字楼供不应求的局面似乎也印证了这种判断。
　　
　　高档住宅租赁收益率下降四个百分点
　　相对于甲级写字楼的“热火”，上海高档住宅租赁市场则是另一番景象。
　　在上海去年2200万平方米的住宅销量中，7000元/平方米以上的高档住宅占20%，而这部分住宅的购房者中长期投资的比例占到40%。由此，我们可以粗略推算出上海去年新增可供租赁的高档住宅为176万平方米，以高档住宅150平方米的平均面积来看，去年可新增供应10000套以上。
　　根据戴德梁行的统计，上海现有2.7万名来自境外的就业人士，他们是高档房屋租赁市场的需求主力。从2001－2003年上海每年新进入的外籍人士虽然达到10%以上的增长，但每年的新增需求也不过3000套左右。
　　戴德梁行上海总经理张国正透露：“过去上海高档住宅的租金投资收益率为10%，而现在则下降到6%左右。”令高档住宅投资客欣慰的是，从今年起，上海高档住宅的租金开始稳定。这一方面是因为位于市中心的高档住宅供应越来越少，另一方面外籍人士的涌入也逐渐增多，据上海外国人就业管理办公室透露：今年一季度上海新办的外国人就业证达2954份，比去年同期增长了25%。