新干线讯：来自人民日报评论 文/南言

    继去年房贷新政出台之后，中国人民银行研究局课题组又发布调查报告，预警房地产金融过热，致使长期以来地产开发资金完全依赖银行的“输血管道”被截断，众多房地产开发商寻找新“血液”迫在眉睫！自此，地产基金被频频提及。但是它能否担起中国房地产融资创新的重任？它能连接上中国地产业已经断裂的资金链吗？而觊觎中国的海外基金能否真正被国内地产开发商广泛接纳？

    谁来连接地产资金链？
    近年来，我国房地产市场持续升温，相应地，四大国有商业银行的地产贷款规模也不断上升。据一位银行从业者称，地产开发商的资金20%-30%来自银行贷款，占地产项目投入的30%-40%；建筑公司先行垫资施工的资金亦来自银行贷款，再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款。因此，目前地产开发资金70%-80%源自银行贷款。这意味着商业银行已成为房地产业最重要的“输血者”。而且据人民银行研究局课题组发布的调查报告显示，我国房地产行业也存在房地产开发资金过多依赖银行贷款的问题。

    断裂的资金链
    为此，去年6月底，央行本着防范金融风险的态度，出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称121文件）。其核心内容包括：地产开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向地产开发商发放用于缴纳土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限不得超过2年；承建地产建设项目的建筑施工企业所获贷款只能购买施工设备，严格防止使用银行贷款垫资地产开发项目。
    有关专家指出，121文件触动了中国地产业最敏感的神经——“资金链”，同时也暴露出中国地产业“资金链”的脆弱，银行贷款成为地产开发商的唯一救命稻草。121文件对开发商来说，意味着银行对开发贷款和个人购房贷款门槛的双向提高，开发商取得银行资金支持的难度越来越大，房地产业“资金链”立马断裂，这意味着有很多项目或开发商面临死亡。北京华远集团董事长任志强更是预言：有50%以上的地产企业将垮台、70%以上的项目将无法继续！
    在向银行直接融资渠道不畅的情况下，房地产企业自然会向资本市场寻求资金。很多企业均在着手“首发上市”或“借壳上市”。据了解，眼下仅北京地区就有鹏润集团、万通实业等一批房地产公司进入资本市场。然而，房地产企业能够满足“首发上市”要求的少之又少。如：房地产从开发到竣工验收大约需要两年时间，而地产项目的预售额在项目未完工前不能算作企业利润；同时要具有连续三年稳定均衡盈利记录的财务要求，很多房地产企业无法达到上市要求。因此，121文件出台后引发的融资难问题，已成为中国房地产业健康发展的阻碍。

    地产基金是解困良方吗？
    在此背景下，一些房地产企业也根据各自的资源优势，纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务，并呈现强势出击的态势。
    在121文件发布之后，地产基金频频被提及。据了解，万通集团旗下中城房网成立了一家基金管理公司—中城投资，正积极与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。北京国投、上海国投等信托投资公司已通过信托计划，为房地产企业前期开发及后期装修提供“过桥贷款”。伟业资产管理公司成立一家基金投资公司，为地产开发提供私募基金。据称，目前该基金委托四大商业银行作“托管”支持。

    但是地产基金真的能成为地产开发商融资的解困良方吗？
    尽管地产基金好处很多，诸如，相对而言给开发商的灵活度和空间要大许多；银行贷款要付利息，而开发商利用基金投资亏损，不需要给基金任何回报等。所以，有一部分人认为应积极推动地产基金的发展，为房地产企业提供一条新的融资渠道。
    然而，业界还有另外一种声音，即从风险成本和收益来看，即使存在地产基金，恐怕绝大多数地产商仍会选择去银行贷款。
    “因为，银行对地产项目的审核不可能进行全面深入地调查和追踪，这使得开发商更乐意采用银行这种监管比较弱的融资方式。”美国汉斯公司副总裁杰姆斯·莫瑞森对中国推行地产基金并不乐观。
    业内人士认为，在《土地拍卖法》实施以前，国内地产业的很多程序都是不透明的，现在国内90%以上地产公司还不具备获得基金支持的素质，一旦使用基金，很可能会像“假按揭”一样，素质不高的开发商很可能会用基金去套钱。
    事实上，此前中国已有少数地产商进行过尝试，但都是有始无终。早在2001年8月中旬，北京万通有限公司与台资机构在香港注册富华通地产发展公司，并开始筹集规模为10亿美元的大中华地产基金，这是国内首家房地产开发基金的尝试。此后，中国住宅产业商会于2002年发起了“精瑞基金”。2003年1月，加拿大投行发起“第一中国不动产基金”。
    然而，大中华地产基金最后以“流产”告终，其原因是基金投资地产业得不到法律支持。业内人士认为，产业基金本身就是一个敏感的话题。按照国际通行的分类法，基金分为证券基金和产业基金两大类，但是目前中国尚未出台《基金投资法》，现有相关法律只是对证券基金明确界定和规范，产业基金则因为立法过程中争论颇多，一直被搁置。同时，中国政府对产业基金所持的态度是：先立法再放行，决不允许在立法之前进行所谓的试点。
    而“第一中国不动产基金”成立之后，投资者应保持中立，由管理公司具体运作经营项目，只有基金投资委员对其进行监管。然而，在中国则是谁投钱谁说了算，观念上巨大差距，最终由于没有筹集到足够资金而中途夭折！
    看来，尽管有资产公司和投资公司类型的准基金“私生”出来，但其相对于证券基金来说环节多、风险大、周期长、监控难，尤其缺少良好的信用习惯和成熟的管理分工，地产基金实际运作起来仍是险象环生。

    海外基金探头探脑
    地产业资金链的空缺给曾经被一度关注的地产基金带来新的发展机遇。特别是与房地产金融相关的海外投资机构，也飘洋过海来到中国。摩根斯丹利对海外基金投资中国房地产市场的一项调研表明：在未来2到3年，将有2至30亿美元的海外资金投向中国地产市场。据称，摩根斯丹利在中国计划投资价值9000万美元的房地产。

    近几年来，一些海外地产基金受制于全球经济疲软，开始纷纷进入亚太地区“淘金”。然而，在日本及韩国，由于房地产市场增长缓慢，商机难寻。而中国经济特别是房地产市场异常活跃，在银行利率一降再降情况下，商业银行乐意将贷款交给地产开发商。因为，在过去几年里，中国地产市场并不缺钱。这意味着海外地产基金在中国难显英雄本色。然而，这似乎并没有挡住海外投资集团进入中国地产业的步伐。

    分析人士认为，海外地产基金进入中国将经历两个阶段：第一，在进入初期的2到4年里，主要以资金流入为主。第二，在4年以后的成熟阶段，资金的流入更加稳定而理性。海外基金的进入，将缓和人民银行的房贷新政对楼市的影响。在执行央行121文件之后，会有一些开发商拿不到银行贷款，这样,他们就必须寻求其他融资方式。从这一点来看，海外地产基金的出现，将使开发商走出资金短缺的困境。

    但让很多海外基金头痛的是：进入中国后把资金交给谁？因为国内很多企业达不到海外基金的审核要求，很难获得海外基金的融资支持。而国内监管机制在规范化、法制化方面也无法满足海外机构投资人的要求。

    分析人士认为，人民银行的房贷新政，从表面上看，确实意味着海外地产基金已走到前台。然而，在未来的2到3年，西方资本不会成为国内地产投资的生力军。由于中国市场尚未做好充分的准备，他们只会做一些试探性的投资。一些已进入的基金可能会扩大投资，为其他资金进入中国打造一个好平台，以此在短期内招募尽可能多的参与者。所以，海外投资者将以低风险的原则积累经验，准备好迎接日趋成熟的市场机会。而央行的房贷新政还需要一段时间来观察论证其合理性。如不合理，仍需进行调整，房贷政策的不稳定性也会阻碍或延迟海外基金的进入！

    种种迹象表明，谁能连接上地产业“断裂”的资金链还是个未知数。