房地产业的灵魂是一条资本借贷的链条。中国房地产泡沫的警报在频频拉响， 最实质性的危险是，房地产的资金链开始绷紧。如果这条资金链因严重泡沫而断裂，最後崩溃的将是整个金融系统

    "如果你今年借给我500万，我明年保证还你600万"。只要遇到看起来有钱的人，巩占河都要拍着胸脯表示自己的承诺。40岁的巩战河是北京市平谷区的一个小房地产开发商。

    巩以前做的是建筑，去年3月开始介入房地产，"建筑的利润在15%左右，房地产对於我来说，利润在100%-200%"。

    今年8月份，巩战河开始在平谷开发一个商品房住宅。但名义上的开发商是一个名不见经传的龙凤居房地产开发有限公司。这家公司十分怪异，公司注册资金高达2800万元，但自2001年注册至今，没有开发一栋房子。据巩透露，龙凤居房地产开发公司没有多少钱。"北京这种情况多的是，拿钱往银行过一下就是了。"巩介绍说。

    尽管没有钱，龙凤居房地产开发公司照样做起了房地产，因为钱并不是重要的，最重要的是有地。虽然平谷的地皮紧张，但龙凤居手有地。"这 面的文章很多，现在做事情靠的都是关系。"巩战河说。

    龙凤居手有地，但自己并不去开发，而是把地转给像巩战河这样需要地的人去开发，自己收取一定的土地费，这样做的好处是把开发风险转嫁到别人的头上。巩战河从龙凤居手 得到1061.03平方米的土地面积,建筑面积3843.89平方米。

    不过，巩战河却绝不是一个甘愿承担风险的傻瓜。"只要我竣工後给他们公司两个门脸，就代替了交土地费了。"巩得意地说。

    拿到稀缺的土地後，巩占河就根本不担心建不起房子。凭着手 的土地，巩开始了到处融资借债，他现在已拆借了340万元，"估计还要800万左右，只要有关系我贷款容易。"巩占河说。据他说，他的一个同行只要拉着银行信贷部门的人到他的地转一圈，就能拿到钱。"根本不需要任何手续任何证明"，尽管他的信誉程度也不高。

    由於关系不够多，巩现在感到资金紧张，"已经欠材料费100多万元。"而房子正在打底座，也不能出售期房。不过他并不担心，"有地就有钱。何况我还打了个底座,只要把土地抵押出去,钱就来了。"

    借了这麽多钱，如果房建好後卖不出去怎麽办?令人惊讶的是，巩对这个问题根本就不考虑。巩胸有成竹地说，"就算卖不出去，把房子低押给银行，我还能赚一笔差价。" 巩说的差价是指，一般建筑商的造价与他在银行进行抵押贷款时所说的价是有差距的。如果造价在每平方米1500元左右，那麽他们给予银行的抵押价大概是每平方米1800元。

    这简直是一个完美的"空手套白狼"游戏！以一块地为道具，上家转给下家，用借贷资金将每一个环节串联起来，风险责任则像"击鼓传花"般地往後转嫁，而最後的"冤大头"是谁?

最後的"冤大头"

    前几年，有一个建筑商向北京京华信托公司贷款2000万元开发平谷中学的一块地皮，因为按惯例一般是建筑商首先自己垫资建设，当时的京华信托公司负责人是原平谷中学的校长，贷款的条件极为宽松，双方约定以建好的房子作抵押，抵押房子的估价大约是每平方米1800元。

    不料在建筑的中途出现了严重的质量问题，平谷中学拒绝付款。这个建筑商把房子建好後，只好拿到市场上去出售，但是根本卖不出去，当时平谷房子的市价是每平方米1200元左右。

    建筑商还不上2000万元贷款，无奈的京华信托公司只好收下了这栋垃圾房，最後以每平方米800-900元左右的价格出售，京华信托公司亏了个一塌糊涂，现在已经破产倒闭。

    事实上，目前大部分房地产开发的资金链都与此类似。

    那麽，如果这条资金链发生断裂结果会怎样?

    现在假设，房地产泡沫不断喷发，商品房最终大量积压，开发商无法支付银行贷款与建筑商费用，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金也是银行贷款，最後也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。说到底，在这条资金链中，银行是最後的"冤大头"。银行收到了大量的积压房子，不良资产剧增，出现严重的金融风险，甚至可能引发整个金融系统的崩溃。

    这并不是危言耸听，事实上，目前为止，中国每家银行手 都积压着大批上世 纪90年代初房地产泡沫时建造的楼堂馆所，成为银行不良资产中的一个重要部分。"可能占到了三分之一。"一位业内人士透露。

不祥之兆

    在房地产的这根资金链条中，最先断裂的环节将是开发商与个人贷款购房者。而现在，这两个环节已经显示出不祥之兆。

    无需置疑，中国的房价远远高於居民的购买力水平，按照普遍的经济规律，合理的商品房的价格是家庭年均收入的3--4倍。中国远远高於这个指标，在北京，商品房平均每平方米4716元，以一套房80平方米计，房价是家庭年均收入的11倍以上，也是高收入家庭的6倍以上。 v这必然导致商品房的大规模积压。根据中国国家统计局的最新测算，1至8月份，全国商品房空置面积同比增长14.1%，到2002年7月止，全国商品房空置占压资金超过2500亿元，居各行业不良资产之首。

    那麽为什麽房地产商不降价销售来解套呢?事实上，尽管房价高的离谱，但最後卖房子的人利润空间是很有限的，前面的诸多环节每一道都吞噬利润。

    现在的状态是，一边是卖房子的坚持不降低价格，一边是买房的人持币等待时机。事实上，这是一场开发商与购房者之间风险转嫁的对决。谁都不愿意为泡沫风险买单。

    无论这场对决的胜利者是谁，最终结果都是一样的--资金链的风险只会发生转移，而不会消除。 v由於长时间巨量的资金套在积压的商品房上，目前一些开发商的资金链条开始抽紧。包括一些实力雄厚的大房地产商。据了解，冯仑、潘石屹等人都在积极筹备企业上市。一位房地产分析师说，"这表明他们的资金紧张，上市的最主要目的是融资圈钱。"据境外媒体披露，上海世贸集团目前在内地融资遭遇困难，正考虑香港上市。许荣茂在上海投资的三个地产项目共需发展资金约人民币140亿 元。

    而与此同时，银行与开发商相互配合大规模推广个人按揭贷款。资料显示，截至6月底，金融机构个人住房贷款总额已达6600多亿元人民币。这条资金链同样面临风险。中国的购房消费者并不成熟，不少人是很盲目的，没有考虑到可能发生的风险--过高的月供一旦遇到经济不景气，个人的支付资金流就很容易断裂，而在漫长的按揭期内，谁也不敢保证经济一直是欣欣向荣。

危险的游戏

    北京的一个房地产开发商手 积压了一批房子，眼看资金链即将断裂，关键之时他想到了这样的办法。他首先大幅度抬高房子标价，将一套原来60万元的房子抬高到80万元，然後指使自己的员工、亲戚、朋友充当购房者"购买"自己的房子，他与这些人约定，他们只"落名"而不负责还款供楼，一切由开发商支付。於是，这些假购房者以80万元的标价获得57万元按揭贷款，开发商成功实现资金套现。以後，当这些房屋遇到真正的买家时，开发商则提前向银行还贷，然後到房管局注销抵押登记，再转让给购房者。

    後来，房子依然无法完全销售出去，开发商停止支付按揭月供，这时贷

    款银行才发现出了问题，而当初的"购房者"或者已离开公司不知下落，或者一口咬定自己毫不知情。开发商早已转移走套现的资金，很爽快地把那些卖不出去的房子抵押给银行。

    这并不是个特例，发展商通过"假按揭"来套现已经是非常普遍的情况。据一位地产界人士透露，他所在的城市最少有二十几家所谓仲介公司或个人专门联系银企作假按揭，一般仲介费在贷款额的2％-8%之间，视难易程度、急迫程度而定。

    这是一个极其危险的游戏，实际上是开发商资金链开始断裂时的破坏性逃亡。而最危险的事情是，银行在这场危险游戏中扮演着叁与者的角色。

    一位业内人士说，"假按揭如果没有银行的内部配合默许，根本不可能成功。"。让人极为惊讶，不少银行认为，假按揭是一个"双蠃"的行为，开发商可以用比开发贷款低得多的利息从银行取得更多的资金，可以避开贷款繁琐的手续，而各家商业银行可以完成指标。为抢占个人住房消费信贷市场，银行都定有很高的指标，每个经办网点和经办人员都摊派有一定的任务，完成有奖励，完不成要受到处罚。

如何化解风险

    事实上，中国的政府已经开始警觉。

    央行在《2002年第二季度货币政策执行报告》中特别提醒，防止信贷过度集中於房地产业,以免金融风险过度集中。 有关专家估算，中国的金融机构用於房地产开发和个人住房贷款总额，占全部金融机构贷款比率约为10％。这个数字占商业银行中长期贷款的比例则更大。

    9月25日，人民银行银行业监管司一位处长证实说，央行正准备出台一套管理办法，遏止商业银行对一些企业集团或某些行业贷款过多。要求各商业银行加强资讯的透明度，以免造成逃废债与恶意骗贷。

    一些银行也意识到问题的严重性，他们尝试采取各种手段来分散风险。其中最为重视的是住房贷款证券化。前不久，修改後的建设银行个人住房贷款证券化方案已重新上交中国人民银行。

    要想从根本上消除房地产资金链的风险，只有抑制房地产业产生的泡沫。这 的关键又在於能否控制土地与银行贷款。

    9月初,国土资源部和监察部也联合下发了《关於严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》,抑制房地产市场中的土地炒作。不过，戴德梁行的研究顾问部董事王瑾认为，这个政策只是针对已经立项的土地，而对那些尚在使用者手中潜在的房地产开发土地则无法控制。因为政府不能把使用者从土地上赶走，而这部分是将来房地产土地储备的主体。

    至於控制银行贷款也是困难重重。尽管潜在风险很大，但近几年为各商业银行带来最稳定利益的正是房地产这一块。特别是个人住房贷款，已经成为各金融机构宣泄积压资金的重要出路